（2015）吕民一终字第622号
裁判日期: 2015-09-13
公开日期: 2015-12-14
案件名称
侯林江与刘小斌、刘林平等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省吕梁市中级人民法院
所属地区
山西省吕梁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘甲,侯乙,刘丙,吕丁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吕民一终字第622号上诉人（原审被告）刘甲，又名刘二狗。被上诉人（原审原告）侯乙。原审被告刘丙。原审被告吕丁，出生年月不详，方山县城乡建设局职工。上诉人刘甲因与被上诉人侯乙、原审被告刘丙、吕丁租赁合同纠纷一案，不服山西省方山县人民法院（2015）方民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘甲、被上诉人侯乙到庭参加了诉讼。原审被告刘丙、吕丁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年10月30日，原告侯乙与被告刘丙签订《房屋租赁合同》，将方山县总公会二楼商品房中的一间租给刘丙，租赁期从2006年10月30日起至2013年10月30日止。2011年3月，被告刘丙每月租赁费500元将该间房屋转租给被告刘二狗，转租期限从2011年3月起至2013年10月止。2014年4月，原告催促被告刘丙腾房，被告刘丙找到转租人刘二狗，三人协商，由刘二狗向侯乙出具《腾房协议》，承诺在2014年4月10日务必腾开房屋，腾不空在原来的房费上加50%按天计算。2014年4月10日，原告发现被告刘二狗没有腾开租赁房屋，双方发生争执；原告将一石块扔向该租赁房屋门玻璃。后，被告刘二狗以原告打破玻璃为由未将房屋腾出。原审认为，被告刘丙将自己向原告侯乙租赁的房屋转租给被告刘二狗，在原租赁期限届满时，经其居中，出租人原告侯乙与次承租人被告刘二狗就腾房事宜达成一致意见，原告侯乙同意被告刘二狗向其书面承诺的腾房时间及逾期后的租金支付标准，是原告侯乙对被告刘丙转租行为的认可与对次承租人被告刘二狗关于腾房承诺的同意。被告刘二狗负有按其承诺履行腾房的义务而逾期未腾，原告请求腾房应予支持，被告刘二狗并应按其承诺向原告支付逾期占有使用费，至实际腾房之日止。由于腾房义务归于次承租人被告刘二狗，被告刘丙与被告吕丁不承担腾房义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告刘二狗于判决生效之日起一个月内腾出所租赁房屋，交还原告侯乙。二、被告刘二狗从2014年4月11日起至实际腾房之日，按双方约定每月750元即每日25元计算向原告侯乙支付逾期占有使用费。案件受理费50元，被告刘二狗负担。判后，上诉人刘甲不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判决，发回重审。事实与理由：一、侯乙的诉讼主体资格错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，合同直接的当事人为我与吕丁，但是该房屋的所有权人为方山县县总工会，并非侯乙，侯乙对此房屋究竟有何权利主张房屋的使用权，一审并未查明。侯乙主张权利的基础是基于所有权，还是基于承租权？我们并不知情，因此其权利不明，作为原告诉讼主体是错误的。二、案件遗漏了当事人。本案中出租过程为侯乙将房屋租赁给刘丙，刘丙租赁给吕丁、吕丁租赁给上诉人，这是一个连续性的过程，我与侯乙没有直接的合同关系，侯乙既不是合同当事人，又非房屋所有人，因此无权主张权利。租赁合同是我与吕丁签订的，可是一审未将吕丁列为当事人，根据《民事诉讼法》第170条第1款规定，二审法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理，其中该条款第（四）项规定“原判决遗漏当事人等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，属于遗漏当事人的情形，应当发回重审；三、本案标的物的房屋租赁合同是无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告根本未出示相关的手续，根据谁主张谁举证的原则，原告应当承担不利的后果。因此租赁合同是无效的。四、一审认定的租金每月750元是错误的。我与吕丁签订的合同中约定的租金为每年5000元，每月计算为416元，每天即13.8元，可一审认定为每月750元，每天25元显然是错误的。五、原告在本次纠纷中存在违约情形。本来我不想生事，我们达成了腾房协议，可就在腾房的当天，原告来将房屋门玻璃砸碎，致使我们无法搬迁，损失共29500元，其中蔬菜和熟肉5000元，调料丢失价值5000元，现金丢失4500元，丢失一条金项链价值8000元，丢失烟7000元。六、上诉人在该房屋内装修费用达到4600元，属于已形成附和的装饰装修物，房屋所有人或原告应折价赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此对于上诉人已支出的装修费用4600元应当由原告补偿。被上诉人侯乙答辩称，1、一审诉讼中，答辩人侯乙把自己与刘丙所签订的租赁合同向法庭举证提交，这一租赁合同证实了答辩人所享有的出租房屋的权利和期满要求腾房的权利，主体资格没有任何问题，上诉人刘二狗也没有异议。2、一审中把吕丁列为被告，但吕丁对答辩人侯乙的起诉没有提出任何异议，开庭时未到庭，说明答辩人的起诉完全真实合法，故遗漏当事人一说毫无根据。3、该房屋是方山县工会所属的，是经过方山县城建局规划许可的。退一步而言，即使十多年前未经规划修建的房屋出租，不影响租赁费的收取与房屋的回收（《最高院关于审理城镇房屋解释》第9条）。4、关于房屋租赁费，原租赁费为每月500元，逾期占用的上调50%，即月750元。5、答辩人不存在违约。上诉人在宽限期应当腾房而不腾房，明显违反了答辩人与其达成的腾房协议，一气之下答辩人砸了一块玻璃。6、关于上诉人提到装修费用问题，上诉人是期满腾房而不是因合同无效中途解除合同，故其装修费用已完全达到其使用目的，不存在任何退还补偿。综上所述，答辩人认为房屋租赁合同租期已满，承租人应该主动将房屋腾开交给出租人。希望中级人民法院驳回其上诉请求。二审期间双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审被告刘丙向被上诉人侯乙承租讼争房屋后，将该房屋出租于原审被告吕丁，后原审被告吕丁将该房屋出租于上诉人刘甲。其余一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”，本案中，被上诉人侯乙将讼争房屋出租于原审被告刘丙，原审被告刘丙将该房屋出租于原审被告吕丁，原审被告吕丁将该房屋出租于上诉人刘甲，现上述房屋租赁合同租期均已届满，上诉人刘甲仍占有讼争房屋不予腾房，被上诉人侯乙作为出租人，有权要求上诉人刘甲腾出讼争房屋并支付逾期腾房的占有使用费，且根据上诉人刘甲与被上诉人侯乙订立的《腾房协议》之约定，上诉人刘甲承诺于2014年4月10日腾出讼争房屋，现上诉人刘甲仍占用讼争房屋，理应返还并依约支付占有使用费。原审被告吕丁经原审法院合法传唤，未出庭参加诉讼，并不属于遗漏当事人的情形，上诉人刘甲以此为由主张将本案发回重审，于法无据，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，据此，即使本案所涉租赁合同可能因讼争房屋缺少建设工程规划许可证而无效，房屋占有使用人也应支付房屋占有使用费，原审庭审中，上诉人刘甲认可“原来的房费是一个月500元”，根据上诉人刘甲与被上诉人侯乙订立《腾房协议》之约定“腾不空在原来的房费上加50%按天计算”，上诉人刘甲应向被上诉人侯乙支付逾期腾房费用750元／月，即25元／日。上诉人刘甲上诉称被上诉人侯乙将讼争房屋玻璃砸碎要求被上诉人赔偿其损失29500元，以及支付房屋装修费用4600元，属反诉的范畴，其在一审未提起反诉、交纳反诉费用，故本院二审不作处理。综上，上诉人刘甲的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓瑜审 判 员 张晓艳代理审判员 吕 烜二〇一五年九月十三日书 记 员 张亚楠 更多数据：搜索“”来源：