（2015）桂市民四终字第400号
裁判日期: 2015-09-13
公开日期: 2016-01-15
案件名称
黄宁堑、叶晓洁等与朱玉勤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱玉勤,黄宁堑,叶晓洁,桂林浩瀚置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第400号上诉人（一审被告）朱玉勤。委托代理人黄善云。被上诉人（一审原告）黄宁堑。被上诉人（一审原告）叶晓洁。一审第三人桂林浩瀚置业有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市龙船坪建安路万象城益佳苑3号门面。法定代表人杨宝显，该公司总经理。上诉人朱玉勤与被上诉人黄宁堑、叶晓洁及一审第三人桂林浩瀚置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区象山区人民法院（2015）象民初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月25日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员刘仁香和审判员容艳参加的合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人的委托代理人黄善云，被上诉人黄宁堑、叶晓洁及一审第三人桂林浩瀚置业有限公司的法定代表人杨宝显到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年9月1日，原告黄宁堑（乙方）、被告朱玉勤（甲方）及第三人浩瀚公司（丙方）共同签订一份《房地产买卖协议》，该协议约定：经丙方介绍，甲方自愿将坐落在桂林市象山区文明路综合楼2-5-3号房的房产（房产证号：桂林巿房权证象山区字第××号）出售给乙方；甲乙双方协商后实际成交价格为256000元；在本合同签订时，乙方支付甲方购房定金人民币10000元，定金在第一期付款时冲抵房款；购房���分两期付清，第一期购房款乙方于该房去房产局过户当天支付人民币160000元（含定金）给甲方，第二期购房款乙方于该房新房产权证出证当天支付人民币96000元给甲方；该房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证从甲方名下过户到乙方名下所缴纳的所有税费由丙方承担；甲乙双方全权委托丙方办理该房地产的过户手续，甲乙双方应积极协助配合，否则丙方不承担责任，该责任由不协助方承担；为办理房屋过户手续在房产管理部门所填签的《房屋买卖合同》如与本合同有不同约定的，以本合同为准，甲乙双方同意在房屋管理部门所填签的《房屋买卖合同》上的成交价低于评估价；本次房产交易，丙方收取该房过户费用及中介服务费17000元，该费用由乙方支付，在签订本协议当天乙方支付10000元给丙方，该房去房产局过户当天乙方支付7000元给丙方；如中途毁约，丙方���取的费用由毁约方全额支付；乙方中途毁约或未按本协议条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房产：1、甲方暂保留该房产三十日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方金额的千分之二计息，由乙方支付给甲方；2、保留期限届满，乙方仍然延期未付应付款项，即视为自动放弃购置，乙方不得向甲方索还定金，定金视为违约金归甲方所有…；如甲方中途毁约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：1、甲方应在毁约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按所收房款的千分之二计息支付给乙方；2、甲方应在毁约之日起三日内将定金退还给乙方，并付给乙方违约金10000元…等内容。协议签订后，原告当即支付了被告购房定金10000元，支付了第三人该房过户费用及中介服务费10000元。2013年9月27日，原、被告及第三人共同至桂林巿房产交易大厅办理上述房屋的纳税申报手续，原告考虑到今后外孙女就近入学的问题，原、被告及第三人协商后均同意将上述房屋的购房人变更为黄宁堑、叶晓洁二人（叶晓洁系黄宁堑女儿），黄宁堑、叶晓洁（买方）及朱玉勤（卖方）当日签订一份《房地产买卖契约》交由桂林市秀峰区地方税务局留存，该《房地产买卖契约》中约定的上述房屋成交价为193500元，此价格即为计税依据。同日，黄宁堑、叶晓洁填报了《契税纳税申报表》、《房地产交易纳税申报审核表》，朱玉勤填报了《桂林巿地方税务局个人住房交易申报审批表》、《地方税（费）综合申报表》。同日，原告将该中介服务费的尾款7000元支付给了第三人。2013年10月11日，桂林巿秀峰区地方税务局在《桂林市地方税务局个人住房交易申报审批表》上盖章审核同意了原、被告的纳税申���。此后原告与第三人一直催促被告协助办理过户手续，但被告以在外地为由未予配合。2014年1月9日，第三人征得原告同意后缴纳了该房交易的个人所得税1935元和契税5805元，该费用实际上系由原告承担。此后原告一直希望被告配合办理过户手续，同年1月24日，原被告双方曾到第三人处进行协商，被告要求原告增加支付20000元的违约金，但原告认为是被告违约不配合履行过户手续，双方未能达成一致。另查明，2014年7月，原告黄宁堑曾诉至本院，请求判令被告朱玉勤继续履行双方所签订的《房地产买卖协议》所约定的事项将讼争房屋过户至黄宁堑及叶晓洁名下。被告朱玉勤在该案应诉过程中答辩称，由于在2013年9月27日三方共同到巿房产局房管中心办理房屋过户手续时，原告未按房屋买卖协议约定支付第一期购房款给被告，被告只有提出终止交易或待付完首付款再谈，认为造成房屋买卖协议不能履行的责任在原告和第三人，请求驳回原告的诉讼请求，依法解除2013年9月1日三方签订的《房地产买卖协议》。之后原告黄宁堑申请撤诉，本院作出（2014）象民初字第850号民事裁定书，裁定准许原告黄宁堑撤诉。在该案审理过程中，桂林市房产管理局曾向本院复函，对二手房交易程序作出说明，我市二手房交易实行“先税后证”，即先交纳相关税费，再办理过户手续。在本案审理过程中，被告亦表示，系由于双方在2013年9月27日共同到市房产局房管中心办理房屋过户手续时，原告未按房屋买卖协议约定支付第一期购房款给被告，故被告暂停交易，等待原告付款。一审法院审理认为，原、被告及第三人浩瀚公司于2013年9月1日签订的《房地产买卖协议》，是由第三人提供中介服务的二手房买卖合同，各方当事人���思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。在该合同中，双方约定第一期购房款（16万元）原告于“该房去房产局过户当天”支付给被告。被告认为原告的第一期房款应在2013年9月27日支付给被告，对此，该院认为，我市二手房交易实行“先税后证”的办理程序，即先交纳相关税费，再办理房产过户手续。原、被告及第三人于2013年9月27日到市房产交易中心只是到税务窗口办理纳税申报手续，尚未到达过户办证阶段，因此，被告以此停止双方交易的理由不能成立。在完成纳税申报手续后，原告及第三人均通知被告继续履行合同，而被告并未积极配合，以自己的行为表示不履行合同义务。2014年7月，原告曾诉至该院，请求判令被告继续履行双方所签订的《房地产买卖协议》，完成房屋过户义务，当时��告的答辩意见是要求驳回原告诉讼请求，依法解除双方签订的上述合同。而本案中被告答辩又要求继续履行合同，被告的答辩意见前后矛盾，该院不予采纳。导致合同不能履行的责任在于被告，被告的行为构成违约，应承担违约责任。原告请求被告双倍返还定金及赔偿原告所支出的中介费及过户费并支付利息的诉请，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告朱玉勤双倍返还原告黄宁堑、叶晓洁购房定金计人民币20000元。二、被告朱玉勤赔偿原告所支出的中介及过户费用计人民币17000元，并支付该款利息572.66元。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。朱玉勤不服一审判决，认为被上诉人没有按合同约定支付第一期购房款已构成违约，一审法院判决其违约并双倍返还定金及中介费属适用法律不当，请求本院撤销一审判决，支持其诉请。被上诉人答辩，认为一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持一审判决。一审第三人桂林浩瀚置业有限公司答辩，认为一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持一审判决。根据诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：在合同的履行过程中，双方是否存在违约的行为围绕当事人的上述争议焦点，本院综合分析评判如下：上诉人朱玉勤与被上诉人黄宁堑、叶晓洁及一审第三人桂林浩瀚置业有限公司双方在平等、自愿的基础上达成的《房地产买卖协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属于有效合同���但上诉人与被上诉人在合同的履行过程中，对合同约定第一期购房款于何时交付各自领会不同，致使合同不能履行，为此双方发生争执，其原因系一审第三人桂林浩瀚置业有限公司所提供的《房地产买卖协议》存在约定不明的瑕疵。上诉人在本案中不存在违约的行为，不应当承担违约责任，但应将购房定金退还给被上诉人。被上诉人认为上诉人存在违约的行为理由不成立，其要求被上诉人双倍返还定金及赔偿其中介费的损失不符合法律规定，本院不予支持，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区象山区人民法院（2015）象民初字第365号民事判决；二、上诉人朱玉勤返还被上诉人黄宁堑、叶晓洁房屋定金10000元，并按银行同期存款利率支付利息。本案二审案件受理费10元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 刘仁香审判员 容 艳二〇一五年九月十三日书记员 王 凯 来源：