（2015）北民一终字第334号
裁判日期: 2015-09-13
公开日期: 2015-10-29
案件名称
张丽春与北海镒建房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽春,北海镒建房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十一条
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一终字第334号上诉人（一审原告）：张丽春。委托代理人：花育萍，国浩律师（南宁）事务所律师。被上诉人（一审被告）：北海镒建房地产开发有限责任公司，住所地南宁市。法定代表人：覃振华，董事长。委托代理人：邹文，广西天惠律师事务所律师。上诉人张丽春与被上诉人北海镒建房地产开发有限责任公司（以下简称镒建公司）商品房预约合同纠纷一案，上诉人不服北海市银海区人民法院（2015）银民初字第70号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张丽春及其委托代理人花育萍，被上诉人的委托代理人邹文到庭参加诉讼。现本案已审理终结。一审法院审理查明：2014年1月9日，原、被告签订《世纪城商品房预定协议》，约定：原告订购被告开发的世纪城5栋1503号商品房，建筑面积88.9平方米，单价4710.61元，总价418773元，定金50000元：原告在涉案商品房取得商品房预售许可证且得到被告通知之日起30日内，与被告签订《商品房买卖合同》；被告在约定期限内，擅自将商品房另行出售给他人的，应向原告双倍返还定金：原告在约定期限内，放弃已取得的房屋购买权或拒绝订立《商品房买卖合同》的，视为原告构成违约，定金不予返还，被告可将上述商品房另行出卖给他人，原告承担相应损失等。原告于签订协议当日向被告交纳定金50000元，双方至今未签订正式的商品房买卖合同。为维护原告合法权益，故诉至法院。另查明，2015年4月22日，被告取得涉案商品房的预售许可证。原告得知此情况后在庭审中表示不愿意继续履行合同。一审法院认为：原、被告签订《世纪城商品房预定协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，当事人应当履行合同约定的义务。原告以被告未通知其签订商品房买卖合同以及被告在签订《世纪城商品房预定协议》时未取得预售许可证违反法律规定为由，要求解除合同。据查明的事实，《世纪城商品房预定协议》约定，“在涉案商品房取得商品房预售许可证且得到被告通知之日起30日内，与被告签订《商品房买卖合同》”，故在被告取得商品房预售许可证之前，双方当事人均没有签订商品房买卖合同的义务。涉案商品房的预售许可证是被告于2015年4月22日取得，原告要求被告在此之前与其签订商品房买卖合同不符合约定。再有，《世纪城商品房预定协议》是约定将来一定期间内订立买卖合同的协议，属于预约合同，签订协议时被告未取得预售许可证，并没有违反法律规定。据此，原告请求解除合同的理由均不成立，不予支持。鉴于原告不愿意继续履行《世纪城商品房预定协议》，并请求解除该协议，因签订商品房买卖合同不适于强制履行，被告也表示同意解除《世纪城商品房预定协议》，该院对该协议依法予以解除。原告要求双倍返还定金共计l00000元，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十五条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告张丽春与被告北海镒建房地产开发有限责任公司在2014年1月9日签订的《世纪城商品房预定协议》；二、驳回原告张丽春的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告张丽春负担。上诉人不服一审判决，上诉称：1、本案双方均同意解除《世纪城商品房预定协议》，由于镒建公司在未取得预售许可证情形下收取上诉人五万元定金的行为具有违法性，定金应当至少全额退还，双方在合同解除之后，根据建设部的《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，商品房开发企业不得销售商品房，不得向是买受人收取任何预订款性质费用”等规定，双方在签订合同的当天，镒建公司收取的5万元定金并未取得预售许可证，因此，在合同解除后已经履行的部分由于定金收取的违法性，也应当予以返还，一审判决对镒建公司收取定金的违法性不予认可，是错误的。2、一审判决驳回上诉人要求双倍返还定金的请求，导致上诉人已交纳的定金无法取回，是鼓励违法交易的行为。根据我国的《城市房地产管理法》的规定，开发商在未取得预售许可证前不能提前将房屋预售给买受人，不能收取任何预订性质的款项，一审中镒建公司认为其行为是预约而非预售，但上诉人认为其收取定金的行为就是变相的违法预售行为，掩盖了其无偿收集资金的目的。因此，无论合同效力如何，镒建公司违法收取的定金也应当全额退还。一审判决与我国的房地产开发经营法律相违背，是错误的。3、本案合同的解除是镒建公司的过错造成的，应当双倍返还。双方预定协议约定收取定金作为将来签订买卖合同的担保，对于何时签订买卖合同，协议约定为取得商品房预售许可证后30日内，作为购房人，有理由相信开发商收取定金是符合条件的，更何况是只有预售许可证才能收取定金是开发商的义务，购房人是否明知其是否取得了预售许可证不影响镒建公司已存在违法行为的事实，而且双方签订合同的时间是2014年1月9日，案件受理日期为2015年1月4日，一年多的时间都没有预售许可证，上诉人无息提供资金给镒建公司使用，不能无期限等待其取得预售许可证，其提供的也是格式合同，对合理期限的理解应当有利于上诉人，即使其在2014年4月22日取得了预售许可证但在上诉人起诉时双方的预定协议的合同目的不能实现，过错在于镒建公司。综上，请求二审法院支持上诉人的一审诉讼请求，撤销一审判决第二项，改判镒建公司双倍返还定金10万元给上诉人；一审、二审的诉讼费由镒建公司承担。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的预定协议是合法有效的，预售许可证何时取得才是通知对方签商品房买卖合同的生效要件，而且上诉人列举的法规都是管理性规定，不能据此认定合同的效力，上诉人不愿意与被上诉人签订商品房买卖合同存在违约行为，其支付的定金应当不予返还。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人张丽春在二审期间向本院提交：《房屋登记信息查询证明》，证明其预定的世纪城5幢1503号房已在北海市房地产交易中心办理了预购商品房合同备案登记，双方无法签订《商品房买卖合同》。被上诉人镒建公司的质证意见为：其购买的世纪城5幢1503号房已经变更房号为1504号，张丽春查询的1503号实际是案外人购买的原1504号房因房号变更后所改名称。被上诉人镒建公司在二审期间向本院提交以下证据：1、《房型编号图》，证明与上诉人签订商品房预定合同时的1503号房由于编号顺序的变化已变更房号为1504；2、《世纪城5幢预测分户面积表》，证明原1503的面积与现在的1504是一致的，只是房号变更了，房屋没有变更；3、《世纪城商品房预定协议》、《世纪城客户换签登记表》和《商品房买卖合同》，证明案外人购买的原1504号房号已经换签为1503号房号，并已经签订了商品房买卖合同，且办理了商品房预售备案登记。上诉人对以上证据的质证意见为：对真实性表示不清楚，而且其预定的1503变更为1504这一情况并未告知上诉人，是镒建公司违约，而且其购买的1503号房屋的面积是88.9平方米，但测绘后的1504号面积是88.28平方米，不能证明镒建公司的只是将房号变更而房屋未变的事实。本院认为：双方提交的证据具有真实性，可以作为证据使用，其证明力应结合案件事实综合认定。双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，镒建世纪城5栋在办理商品房预测备案时，5栋1503号房号变更为1504号。根据北海市房地产交易中心档案科的查询证明，5栋1503号房屋已办理了预购商品房合同备案登记。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：镒建公司向上诉人收取购房定金的行为是否合法有效，是否存在违约行为，应否双倍返还定金10万元。本院认为，双方签订的《世纪城商品房预定协议》没有违反法律法规的强制性规定，虽然上诉人主张镒建公司在未取得商品房预售许可证的情况下预售房屋违反了法律的规定，但本案是商品房预约合同纠纷，双方签订《世纪城商品房预定协议》的目的并非将涉案房屋出售或预售给上诉人，合同的目的在合同第二条第1点已经明确约定，是双方在镒建公司取得预售许可证之日起的30日内签订《商品房买卖合同》，即本案预约合同的目的是为了将来能签订《商品房买卖合同》所作出的保证签约的预约合同，《世纪城商品房预定协议》的合同标的是实现签订《商品房买卖合同》的民事法律行为，而非出售或预售涉案的商品房。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十四条的规定，认定合同效力应当依据法律、行政法规的效力性强制性规定。因此，上诉人在二审庭审中以《商品房销售管理办法》等部门规章主张合同无效不符合法律的规定，又以《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定商品房预售条件所必须达到的法定条件不具备为由主张合同无效，理由也不成立，故本案《世纪城商品房预定协议》是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。镒建公司收取定金5万元的目的也在于双方将来签订本约合同，定金担保的对象是将来的履约行为，性质是履约定金，因此，镒建公司收取履约定金的行为并不违法。至于镒建公司是否存在违约行为，应否双倍返还定金10万元的问题。本院认为，双方签订《世纪城商品房预定协议》的目的是为了将来签订本约《商品房买卖合同》，根据《世纪城商品房预定协议》的约定，镒建公司在约定的期限内，擅自将商品房另行出售他人的，应当双倍返还定金。而根据镒建公司提交的证据显示，涉案的5栋1503号房因测绘方式和房屋编号方式的不同导致房号变更为1504号，虽然上诉人不认可房号变更的事实，但从镒建公司提交的证据看，案外人已同镒建公司签订了商品房买卖合同，购买了原1504号房现1503号房，而原1504号房的面积与案外人现购买的1503号房面积一致，在上诉人与案外人所购买房屋为相邻的情况下，应推定现在的1504就是上诉人签订《世纪城商品房预定协议》时选择的1503号房，且仍处于可以出售的状态，由于测绘、编号变化并非镒建公司的过错行为，不能据此认定镒建公司违约。其次，上诉人主张镒建公司在一审起诉前一直未取得预售许可证存在违约行为，本院认为，双方的《世纪城商品房预定协议》已经明确了在签订合同时镒建公司仍然未取得预售许可证的事实，虽然合同中没有约定具体签订本约的期限，但对此上诉人是明知的，合同条款的内容是明确且无歧义的，上诉人在合同上签字就表明其对无具体的履行签订本约的时间这一事实是接受的，现在涉案房屋已具备签订商品房买卖合同的条件，仍可以继续出售给上诉人，镒建公司不存在违约行为，上诉人向镒建公司主张双倍返还定金10万元没有法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张丽春负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 董新永审 判 员 杨天隆代理审判员 涂 娟二〇一五年九月十三日书 记 员 凌 洋 来源：百度搜索“”