（2015）成民终字第4819号

裁判日期: 2015-09-13

公开日期: 2015-12-30

案件名称

胡芝容与万忠、成都齐力实业股份合作公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡芝容,万忠,成都齐力实业股份合作公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2015）成民终字第4819号上诉人（原审原告）胡芝容，女，汉族，1963年4月17日出生，住重庆市九龙坡区。公民身份号码：5102251963********。委托代理人王崇云，四川君合律师事务所律师。委托代理人马屈，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）万忠，男，汉族，1968年12月1日出生，住成都市青羊区。公民身份号码：5101111968********。委托代理人王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托代理人王霜，女，纳西族，1988年8月9日出生，住云南省丽江市古城区。被上诉人（原审被告）成都齐力实业股份合作公司，住所地：成都市青羊区。法定代表人杨朝玉，职务不详。上诉人胡芝容因与被上诉人万忠、成都齐力实业股份合作公司（以下简称齐力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年10月20日，齐力公司（即甲方）与胡芝容（即乙方）签订《租赁协议》，约定由甲方将锦里中路128号“齐力大厦”内2楼（以下简称“齐力大厦”房屋）出租给乙方，租赁期限为5年，从2011年11月1日至2016年10月31日止；租赁费为35元／平方米，乙方按半年提前预交租赁费用，交费时间确定为第一次预交以签订之日为支付日，第二次提前五天预交；甲乙双方不得以任何借口单方面终止协议，若有一方要终止或延长租赁时间，须提前45天通知对方，再进行协商，在同等条件下，乙方有续租优先权。协议经齐力公司盖章，胡芝容签名捺印予以确认。合同签订后，胡芝容用“齐力大厦”房屋作为“青羊区五环富侨保健服务部”经营地，即“齐力富侨保健店”，并按约向齐力公司支付了房屋租金至2012年10月。2012年12月5日，齐力公司与万忠签订《房屋购房合同》，由齐力公司将位于成都市青羊区锦里中路128号2栋2层1号房屋（即“齐力大厦”房屋），房屋用途为商业，权1626710，建筑面积1?150.67平方米出售给万忠。同日，万忠（即甲方）与齐力公司（即乙方）签订《协议》，约定“1、2011年10月20日，乙方与自然人胡芝容签署《租赁协议》一份，约定将乙方所有的位于锦里中路128号‘齐力大厦’2楼出租给胡芝容，租赁期限为5年，自2011年11月1日至2016年10月31日止；2、2012年12月5日，甲乙双方签订《房屋买卖协议》一份，约定将乙方所有的前述房屋转让给甲方且已经办理了房屋过户登记手续，甲方现为前述房屋的合法所有权人。经甲乙双方协商一致，就房屋转让过户后，《租赁协议》中的房屋出租主体变更事项确认如下：一、因锦里中路128号‘齐力大厦’2栋2层1号房屋的所有权人于2012年12月5日由乙方变更为甲方，乙方确认与自然人胡芝容签订的《租赁协议》中的出租人于当日由乙方变更为本协议的甲方；二、乙方确认与承租人胡芝容签订的《租赁协议》中约定的出租人权利自2012年12月5日起由乙方全部享有，甲方可依据《租赁协议》中的相关约定行使出租人的相应权利；……”。落款处经万忠签名捺印、齐力公司盖章予以确认。合同签订当日，齐力公司与万忠办理“齐力大厦”房屋的变更登记手续，将房屋所有权人变更登记至万忠名下。但2012年10月之后，胡芝容未向齐力公司支付租金，也未向万忠支付租金。2012年12月5日，齐力公司、万忠分别向胡芝容出具《关于租赁物变更所有权人的告知函》，告知胡芝容锦里中路128号‘齐力大厦’2栋2层1号房屋已转让给了万忠，胡芝容于2012年12月5日起停止向齐力公司支付租金，并将租金支付给万忠，万忠作为《租赁协议》的权利继受方行使相应权利。2013年1月14日，万忠向胡芝容发送了《关于尽快缴纳房屋租金的通知》，告知胡芝容在2013年1月20日前向其缴纳2012年11月至2013年5月的房屋租金。2013年1月21日，万忠出具了致胡芝容的《解除租赁合同的通知》，通知中载明因胡芝容在经催收后，一直未向其缴纳租金，故主张解除《租赁合同》并要求其搬离及腾退房屋。2013年1月25日，万忠向胡芝容邮寄了该通知，并将通知过程进行了公证。2013年5月24日，万忠向胡芝容发送了《腾退房屋的通知》，要求其腾退房屋，并称若未腾退房屋，万忠将在2013年5月29日自行腾退房屋。因双方就合同解除后的相关事宜协商未果，胡芝容于2014年10月8日起诉至原审法院。另查明，1.2013年5月22日，成都深业西御实业有限公司与万忠签订《锦绣工场南地块场地管理服务合同》，由万忠向成都深业西御实业有限公司租赁“草堂东路锦绣工场南地块”场地，面积约1?385.36平方米，管理服务费为每月6000元，每月5日前支付当月管理服务费。2013年5月28日，万忠将胡芝容在齐力大厦房屋内的物品进行了腾退，并将物品存放在“草堂东路锦绣工场南地块”的租赁房屋内。合同签订后，万忠通过成都市茶话会文博文化传播有限责任公司（原成都浣花台餐饮管理有限责任公司）向成都深业西御实业有限公司支付管理服务费。成都市茶话会文博文化传播有限责任公司从2013年9月至2014年11月，向成都深业西御实业有限公司支付了2013年8月至2014年11月30日每月6000元管理费，成都深业西御实业有限公司向其出具了发票，支付的管理费金额共计84000元。2.2013年5月30日，万忠与段雨辰、段学兵、王冰丰、刘利、李佳、付静、郑艳签订《成都市存量房买卖合同》，由万忠将齐力大厦房屋出售给段雨辰、段学兵、王冰丰、刘利、李佳、付静、郑艳。以上事实有万忠、胡芝容身份信息、齐力公司工商信息、《房屋购房合同》、房屋所有权证、《租赁协议》、收据、房屋信息摘要、《关于租赁物变更所有权人的告知函》、《关于尽快缴纳房屋租金的通知》、《解除租赁合同的通知》、《腾退房屋的通知》及公证书、《锦绣工场南地块场地管理服务合同》、《付款委托书》、银行转款凭证、发票、《成都市存量房买卖合同》等证据及当事人陈述，庭审笔录、质证笔录、询问笔录在案予以佐证。审理中，（一）胡芝容提供2008年9月1日闫中均与齐力公司的《租赁协议》复印件、2011年10月27日闫中均与胡芝容的《转让合同》、收据、付款申请单、《重庆富桥齐力店物资登记表》、重庆富桥齐力店员工登记表、2013年齐力店足疗解散安置工资表、2013年齐力店解散安置费后勤管理人员工资发放表、2013年保健技师解散工资表、四川德正资产评估有限公司《胡芝容所经营的青羊区五环富桥保健服务部因合同纠纷而造成的可得利益损失价值评估报告》、评估费发票，证明胡芝容向闫中均支付转让费1628000元，物资价值为335649元，遣散员工费用为326000元，可得利益为1306800元，评估费为2万元。（二）2015年1月12日，承办人员组织胡芝容、万忠到成都市草堂东路“锦绣工场南地块场地”核实清点万忠存放的“齐力富桥保健店”的物品。经双方确认，存放在该地方的物品确系“齐力富桥保健店”的物品，但胡芝容认为还遗漏了部分物品包括空调主机1台、电视机30台、挂钟30个、衣架14个、燃气灶1台、电热水桶1台、货架5个、消毒柜1台、双开门1台、展示柜1台、冰柜2台、抽油烟机1台等。胡芝容认为万忠所搬走的物品属于青羊区五环富桥保健服务部经营性用品，所有物品已经丧失经营使用的价值，而该行为是万忠的违约行为所致，故不主张返还物品，同意万忠将所搬走的物品自行处置，并要求万忠赔偿物品的损失。2015年2月2日，万忠就存放的“齐力富桥保健店”的物品进行了处置，处置价款为13000元。胡芝容对处置过程无异议，但认为万忠应按照物品的原有价值进行赔偿。（三）2014年11月25日，万忠作为原告，以胡芝容为被告，齐力公司为第三人，起诉至原审法院，即（2014）青羊民初字第6507号万忠诉胡芝容、齐力公司房屋租赁合同纠纷一案，万忠主张胡芝容向其支付2012年12月1日至2013年5月29日的房屋租金共计245700元及从2013年5月29日起按每月5000元向万忠支付仓储保管费（截止2014年10月31日为85000元）。原审法院认为，胡芝容与齐力公司签订的《租赁协议》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人均应按合同约定履行其义务。在合同履行期间，齐力公司将房屋所有权转让给了万忠并办理了过户登记，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，胡芝容与齐力公司之间的租赁协议仍然有效，胡芝容应向新的买受人即万忠履行租赁合同的相应义务。胡芝容主张解除与齐力公司之间于2011年10月20日签订的《租赁协议》，万忠对此无异议，原审法院对此予以确认。双方争议焦点在于造成合同解除的违约责任应由哪方承担的问题。依据查明事实，胡芝容表示其房屋租金支付到2012年12月，2013年1月至2013年5月29日的租金未付，而胡芝容提供的《收据》仅显示其支付的租金到2012年10月，并无证据证明其支付了2012年11月、12月的租金。依据2011年10月20日齐力公司与胡芝容签订的《租赁协议》“租赁费为35元／平方米，乙方按半年提前预交租赁费用，交费时间确定为第一次预交以签订为支付日，第二次提前五天预交”之约定，胡芝容应在2012年10月缴纳2012年11月至2013年4月的房屋租金。经胡芝容、万忠确认，在齐力公司将房屋转让给万忠之后，齐力公司、万忠均通知了胡芝容向万忠履行支付租金的义务，因此，胡芝容应向万忠履行支付款项的义务。胡芝容提供的2012年11月27日唐建转给齐力公司的81900元转款凭据并不足以证明该款项系其委托唐建支付的“齐力大厦”房屋2012年11月、12月的租金，且即使胡芝容支付了该部分租金，也并非按照合同约定一次性支付2012年11月至2013年4月半年的租金，故胡芝容行为存在违约。胡芝容认为齐力公司、万忠并未向其提供万忠的身份信息、房屋所有权证以及转款账户，故导致其无法缴纳租金，原审法院认为，胡芝容在2012年10月就应当向齐力公司缴纳之后半年的租金，且在接到齐力公司及万忠的房屋所有权人信息变更的通知后，在无法联系到齐力公司或万忠的情况下，可以通过提存或起诉等方式缴纳租金，但胡芝容并未采取这些方式支付租金，且在万忠向其催收租金及主张解除《租赁协议》时，仍未支付相应租金，因此，万忠以胡芝容未按约履行义务且在催收后仍未履行支付租金的义务为由解除《租赁协议》，符合合同约定及法律规定，胡芝容对导致《租赁协议》解除存在过错。对于胡芝容主张的赔偿其物品损失，经审理查明，“齐力富桥保健店”的物品在2013年5月29日腾退房屋之后，万忠将腾退的物品进行了仓储保管，物品并未实际损失。对于胡芝容主张的存储物品与“齐力富桥保健店”原有物品数量及种类不符，其提供的胡芝容与闫中均的《重庆富桥齐力店物资登记表》并不足以证明所载明物资的客观真实性，胡芝容也未提供其他证据证明“齐力富桥保健店”所有物品的数量及种类，故胡芝容主张万忠赔偿物品损失，无事实及法律依据，原审法院不予支持。对于胡芝容主张的转让费损失、遣散损失、可得利益损失、评估费，基于上述分析，导致《租赁协议》解除系胡芝容违反合同约定未按期缴纳房屋租金所致，故违约责任并非齐力公司或万忠，因此胡芝容主张万忠、齐力公司承担赔偿责任，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，胡芝容的诉讼请求，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除胡芝容与齐力公司于2011年10月20日签订的《租赁协议》；二、驳回胡芝容的其他诉讼请求。案件受理费28931元，减半收取14466元，由胡芝容负担。宣判后，原审原告胡芝容对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：一、依法撤销原判决第二项；二、万忠赔偿胡芝容转让费损失及物品损失1113552元；三、万忠赔偿胡芝容员工遣散损失326000元；四、万忠赔偿胡芝容可得利益损失1306800元；五、万忠承担本案评估费2万元；六、齐力公司对上述损失承担连带赔偿责任；七、诉讼费由万忠、齐力公司承担。其上诉主要理由为：一、胡芝容已付租金至2012年12月31日，原审法院认为胡芝容支付租金至2012年10月系认定事实错误；二、原审法院以胡芝容没有按照约定在2012年10月向齐力公司支付2012年11月至2013年4月的租金为由，错误认定胡芝容对万忠存在违约行为；三、万忠只能要求胡芝容向其支付2012年12月31日之后的房租；四、原审法院认为胡芝容没有按照《租赁协议》的约定缴纳租金，在万忠催告后仍然没有缴纳，对导致《租赁协议》的解除存在过错的事实认定错误，没有事实依据；五、原审法院既认定万忠将胡芝容的物品进行了仓储保管，认为胡芝容无物品损失，又对万忠将处置物品所得款项不予处理，事实上实际给胡芝容造成了损失；六、齐力公司应对胡芝容的损失承担连带赔偿责任。被上诉人万忠答辩称，原审认定事实清楚，适用法律恰当，应予维持。被上诉人齐力公司未到庭应诉，也未向本院递交书面的答辩意见。本院二审审理查明的事实与原审法院一致，故对原审法院查明的事实均予以确认。本院认为，一、齐力公司将案涉租赁房屋租赁给胡芝容之后，出售给了万忠，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，胡芝容与齐力公司原签订的《租赁协议》，因胡芝容与万忠没有达成新的合意，故该协议仍然对胡芝容与万忠具有约束力，双方均应按该协议继续行使或履行各自的权利义务。胡芝容作为租赁房屋的承租人，其在占有使用租赁房屋期间向房屋所有权人交付房屋租金是其应当履行的义务，胡芝容应在本案中对其租金的给付承担举证责任，从胡芝容提交的出租人因收到租金向其出具的收款《收据》，反映胡芝容仅支付租金至2012年10月，但是按照《租赁协议》的约定2012年11月至2013年4月的房屋租金，胡芝容应在2012年10月付清，而齐力公司与万忠在2012年12月5日签订的《房屋购房合同》并在当日办理的变更登记手续，也就是说在案涉租赁房屋所有权发生变更之前，胡芝容就应当向出租人付清2012年11月至2013年4月的房屋租金。虽然，胡芝容提交了案外人唐建于2012年11月27日转款81900元给齐力公司的转款凭证，一是胡芝容缺乏有效证据证明唐建转款系受胡芝容的委托，所转款项属胡芝容交付的租金，二是转款金额与半年租金金额不一致，不符合《租赁协议》中关于胡芝容按半年提前预交租赁费用的约定，仍然不能证明胡芝容按约履行了付款义务。综上，原审法院认定胡芝容存在违约行为，对《租赁协议》的解除存在过错，并无不当。二、万忠处置变卖胡芝容经营齐力富侨保健店期间使用物品所得13000元，因万忠对变卖物品不享有所有权，且该款项与双方之间的租赁关系无关，故万忠应将该款交付给胡芝容。三、胡芝容要求万忠及齐力公司按照其与闫中均确认的《重庆富桥齐力店物资登记表》所载明的物品进行赔偿，因胡芝容欠缺证据证明该登记表项下的物品全部一件不少不损的存放于原齐力富侨保健店，同时全部经万忠搬离，故胡芝容的该上诉理由无事实依据不能成立，本院不予支持。四、胡芝容主张的转让费、遣散费、可得利益、评估费等各项损失，因本案《租赁协议》的提前解除，系胡芝容不按约支付房屋租金，致出租人出租房屋收取房租的目的不能实现所致，从而引发双方纠纷，胡芝容的行为已构成违约，其关于万忠及齐力公司赔偿其损失的主张，无合同约定或法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，但未对万忠处置变卖胡芝容经营齐力富侨保健店期间使用物品所得价款13000元予以处理不当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5491号民事判决第一项，即“解除胡芝容与被告成都齐力实业股份合作公司于2011年10月20日签订的《租赁协议》”；二、撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5491号民事判决第二项，即“驳回胡芝容的其他诉讼请求”；三、万忠于本判决发生法律效力之日起十日内向胡芝容支付13000元；四、驳回胡芝容的其他诉讼请求本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费28931元，由上诉人胡芝容负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苟学恩审　判　员　　余　杨代理审判员　　谢　维二〇一五年九月十三日书　记　员　　王宝斌微信公众号“”