（2014）宝民初字第00571号

裁判日期: 2015-09-13

公开日期: 2015-12-27

案件名称

原告白浩妮与被告陕西锦雄工贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

延安市宝塔区人民法院

所属地区

延安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

白浩妮,陕西锦雄工贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十六条，第二百二十六条，第二百三十五条

全文

陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第00571号原告（反诉被告）白浩妮，女，汉族，1984年10月26日生，陕西省宝鸡市人，现住宝塔区李渠镇沙家沟村.委托代理人申边江、白静静，陕西树众律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西锦雄工贸有限公司。住所地：延安市宝塔区高峁湾。法定代表人杜温中，该公司董事长。委托代理人李风林，陕西旷达律师事务所律师。委托代理人马金良，该公司副总经理。原告白浩妮诉被告陕西锦雄工贸有限公司及被告陕西锦雄工贸有限公司反诉原告白浩妮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告白浩妮诉称，原、被告于2012年4月26日签订了《建材租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于延安宝塔家居建材博览中心第一层第136上、138下号商铺，月租金为2040元，押金2040元。合同签订后，原告一次性交清了全年的租赁费后，被告在合同中备注：租金交纳方式为年交，先交后免，优惠六个月，按实际开业计租。原告遂后多方筹钱将店铺装修好，前后花费16万余元，就等商场开业。直到今日，被告也没有开业迹象。后原告在查看合同时发现，合同上的出租方是陕西锦雄工贸有限公司宝塔家居建材博览中心，但是盖的却是被告公司的章子，经查，陕西锦雄工贸有限公司宝塔家居建材博览中心与被告系两个独立的法人单位，被告以不同公司的名称与原告签订合同的行为明显属于欺诈，依据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，原告有权请求解除合同。另外，原、被告约定，以商场开业之日为起租日，但商场一直未开业，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求：1、判令依法解除原、被告签订的《建材租赁合同》；2、判令被告返还原告的租赁费、质保金14280元，并赔偿原告的经济损失247259.96元；3、本案诉讼费由被告承担。原告白浩妮为证明其主张的事实成立，在法定举证期限内向本院提交以下证据：证据一：《建材租赁合同》及收据。证明被告签订合同时具有明显的欺诈行为，故依法应当解除该合同，由被告返还原告交纳的租赁费、质保金共计14280元；证据二：装修清单及收款收据。证明原告所花的装修费用为165114.42元、并向被告交纳了相关费用，以上费用应由被告赔偿；证据三：建材馆现状照片40张。证明原告所在的国际建材馆入住率非常低，未达到20%，达不到正常营业的标准，致原告无法正常经营；证据四：致函、照片及商户证明。证明原告与被告签订租赁合同后，多次询问被告具体开业时间无果，故致函被告，要求被告给予准确的开业时间，仍无果；该建材馆十家商户联名证明，从开始租赁至2014年5月12日出具证明之日，商户一直未接到正式开业的通知；证据五：通知、企业登记表。证明被告与陕西锦雄工贸有限公司宝塔家居建材博览中心是相互独立的法人，被告的行为明显属于欺诈行为；证明六：原告身份证明复印件。证明原告具有适格的诉讼主体；证据七：张宁出庭证言。证明被告的国际建材馆一直没有开业，没有统一的收银员，整个建材馆只有十几户进行经营，给其造成了巨大的经济损失；证据八：吴风录出庭证言。证明被告的国际建材馆一直没有开业，没有统一的收银员，整个建材馆只有十几户进行经营，给其造成了巨大的经济损失；证据九：张迎强出庭证言。证明被告在与其签合同时称，商场的上货率达到80%以后才能正式开业，并开始计算租赁费，但该建材馆实际经营的商户只有十三家，至今未正式开业；证据十：鉴定意见书。证明原告白浩妮的装修损失、样品损失及货物损失共计247259.96元，应由被告承担。被告陕西锦雄工贸有限公司反诉并辩称，原告所述与事实不符，首先，宝塔家居建材博览中心系非法人企业，没有独立的法人资格，所以合同是以被告公司的名义签订的，故不存在欺诈行为。第二，建材市场的开业日期为2012年10月1日，依照行业标准，商场入住率应达到70%至80%，该商场的入住率已达到了80%，所以该商场已经开业了；第三，2012年4月26日双方签订租赁合同，合同约定租赁期限为2012年5月1日至2013年4月30日，商场于2012年10月1日已经开业，在合同期满后双方未续签合同，原告从2013年5月1日后，一直未交纳租赁费，故被告提起反诉，请求：1、判令被反诉人一次性向反诉原告清偿2013年5月1日至实际搬出商场之日的租赁费，每月按2040元计算；2、要求被反诉人限期搬离商铺；3、本案的反诉费由被反诉人承担。原告白浩妮针对被告反诉辩称，第一、被告的反诉不符合法律规定，应不予受理；2、至今为止，被告的商场并未开业，依照合同约定，租赁费从开业之日起算，故原告无需向被告交纳租赁费。被告陕西锦雄工贸有限公司为证明其主张的事实成立，在法定举证期限内向本院提交以下证据：证据一：商户明细表、招商面积图。证明商场的入住率达到了80%；证据二：十一国庆营销活动方案及照片两张。证明2012年10月1日建材馆已实际开业。经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告要求解除合同无法律依据，本院认为原、被告签订合同的行为系双方真实意思的表示，故对其真实性予以采信；被告对原告提供的证据二中的装修清单和装修票据有异议，对电费、电卡押金、吊起广告及装修管理费票据的真实性无异议，认为原告仅提供了装修发票，未提供装修合同，不能证明其装修花费，本院对其质证意见予以采信；被告对原告提供的证据三的真实性及证明目的有异议，认为以上照片不能看出拍摄地点，而且商场已经正式开业，只是生意好坏的问题，本院在审理过程中去实地勘查，以上照片确系在国际建材馆拍摄，故对以上照片的真实性予以采信；被告对原告提供的证据四的真实性有异议，认为其证据形式不合法，本院对其质证意见予以采信；被告对原告提供的证据五有异议，认为被告与陕西锦雄工贸有限公司宝塔家居建材博览中心是相互独立的法人，经审查，陕西锦雄工贸有限公司宝塔家居建材博览中心系被告的分公司，其没有独立的法人资格，故对原告的证明目的不予采信；被告对原告提供的证据六的真实性及证明目的均无异议，本院予以采信；被告对原告提供的证据七、证据八、证据九的真实性有异议，本院认为以上证人与均属于该商场的经营户，本案的处理与其有一定利害关系，故对以上三个证人的证言依法不予采信；被告对原告提供的证据十的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定，原、被告约定的租赁期满后，原告进行的所有改装、添附、改进及附属装饰物归被告所有，且鉴定程序违法，鉴定结论不客观、不真实，武延红一案中，其租赁面积为220平方米，鉴定项目中“一般土建工程”的费用为67612.63元，本案原告白浩妮的租赁面积为76.5平方米，鉴定项目中的“一般土建工程”的费用却为132854.63元，因此被告对此鉴定意见书的客观性、合法性有异议，人民法院不应采信该鉴定意见书，本院对其质证意见依法予以采信。原告对被告提供的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，认为只有商户明细表，无招商合同与其相印证，且未加盖被告的公章，招商面积图中有八处是虚假的，本院认为该组证据均来源于被告公司，且无其他证据与之相印证，故对该证据不予采信；原告对被告提供的证据二有异议，因为在家居城中有很多个馆，照片中开业的并不是原告租赁的商铺所在的国际建材馆，本院对其质证意见不予采信。经审理查明，原、被告于2012年4月26日签订了《建材租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于延安宝塔家居建材博览中心4-2馆第一层第136上、138下号商铺，计租面积为85平方米，月租金为2040元，质保金为2040元。合同签订后，原告一次性交清了一年的租赁费后，被告在合同中备注：租金交纳方式为年交，先交后免，优惠六个月，按实际开业计租。原告遂后多方筹钱将店铺装修好，等待商场开业。但商场一直到2012年10月1日才正式开业，商场开业后，有部分商户未进场营业，使原告的经营目的不能实现，给原告造成一定的经济损失，后经原告申请，2015年1月10日，陕西延安九州建设工程司法鉴定所作出延九州鉴字（2015）第02号鉴定意见书，鉴定意见为：实体店装潢费用：167340.96元；样品及配件费用：79919.00元，以上合计247259.96元。另查明，原、被告签订租赁合同后，被告的商场只有十几户进行经营，大部分商铺都处于关门或未装修状态，馆内的一些配套设施也不齐全。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《建材租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定的内容履行合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告在签订合同后，其商场于2012年10月1日开业，但该商场部分经营户未进场经营，被告也未尽到督促义务，要求未进场商户及时进场经营，致使商场生意十分萧条，出租人在租赁期间未尽到保持租赁物符合约定用途的义务，给原告白浩妮造成一定的损失，被告陕西锦雄工贸有限公司应承担相应的违约责任。但对于原告请求被告赔偿其样品及配件损失的请求，本院认为以上物品均可搬离，不属于原告的直接损失，本院依法不予支持。对于原告请求的实体店装潢损失，本院认为鉴定机构作出的鉴定结论不符合客观实际，武延红一案中，其租赁面积为220平方米，鉴定项目中“一般土建工程”的费用为67612.63元，本案原告白浩妮的租赁面积为85平方米，鉴定项目中的“一般土建工程”的费用却为132854.63元，故本院对其该项损失酌情予以调整，被告陕西锦雄工贸有限公司应对该损失承担赔偿责任。对于原告请求解除原、被告签订的《建材租赁合同》的诉讼请求，本院认为该商场已经开业，该合同已实际履行完毕，故对其该项诉讼请求本院依法不予支持，对原告要求被告返还租赁费、质保金14280元的诉讼请求，本院依法也不予支持。对于被告反诉原告，要求原告一次性支付2013年5月1日至实际搬出商场之日的租赁费的反诉请求，本院认为陕西锦雄工贸有限公司提供的商场不符合经营场所应具备的相应条件，但原告已实际占用该商铺，故对被告请求的租赁费本院酌情予以认定，本院认为以12个月计租较为适宜。本院认为租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故对其请求反诉被告白浩妮搬离商铺的反诉请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西锦雄工贸有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）白浩妮的装潢损失83670.48元（167340.96元Ｘ50%），返还原告（反诉被告）白浩妮交纳的质保金2040元；二、原告（反诉被告）白浩妮在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陕西锦雄工贸有限公司租赁费24480元（2040元Ｘ12个月）；以上两项相互折抵，实际由被告（反诉原告）陕西锦雄工贸有限公司支付原告（反诉被告）白浩妮61230.48元；三、原告（反诉被告）白浩妮于本判决生效后五日内搬离位于延安宝塔家居建材博览中心第一层136上、138下号商铺；四、驳回原告（反诉被告）白浩妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1012元、鉴定费10000原告已预交，实际由被告陕西锦雄工贸有限公司承担5506元，原告白浩妮承担5506元；反诉费206元被告陕西锦雄工贸有限公司已预交，实际由原告白浩妮承担103元，由被告陕西锦雄工贸有限公司承担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审　判　长　　刘森虎代理审判员　　李惠蓉人民陪审员　　米志宽二〇一五年九月十三日书　记　员　　刘海霞 关注公众号“”