（2015）惠中法民一终字第239号
裁判日期: 2015-09-13
公开日期: 2015-11-10
案件名称
蔡信深与惠阳淡水华都大酒店有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第七十一条，第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第239号上诉人（原审原告）：蔡信深。委托代理人：赵绍华、邹秀球，均系广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠阳淡水华都大酒店有限公司。委托代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。上诉人蔡信深因与被上诉人惠阳淡水华都大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第861号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告于2014年7月24日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认原告对华都广场一楼114、115号及二楼238号专柜具有优先承租权；2、被告支付本案的诉讼费用。主要事实和理由：原告是从事销售服装的个体户，自华都商场第一次招商起一直租用被告专卖店进行销售依米奴服装，原告与被告最后一次签订《华都广场租赁合同》为2012年12月20日，合同期为2年，即从2012年8月1日起至2014年7月31日止。2010年，被告经营状况不善，其为了达到将空置的档口得到利用，强行要求甲方增租2楼的档口，原告为了能够帮被告渡过难关，原告无奈租下本无需要的2楼238号场地，其后为了履行合同，原告投放20多万元装修已租赁的档口，其后也向东莞市星达实业有限公司订制了19万多元的道具及柜体。经过两年的打拼，在生意有点起色时，于2012年7月份，被告以断水停电的方式强迫原告签订下第三份《华都广场租赁合同》，以达到提高租金的非法目的。原告为了日后能顺利经营，只好同意给被告提高租金，原告愿意承担这两年内提高的租金高达60多万，目的也是为了日后能续租原告承租的档口。在租赁期间原告严格遵守合同约定的义务与被告的管理制度，现合同即将到期时，原告提出与被告续签租赁合同时，却被告知专柜不再给予续租，同时被告于与2014年6月24日与张文良签订的《华都广场租赁合同》，得知情况后原告与被告协商愿与张文良的同等条件下续租，但均被拒绝。综上所述，原告为了履行合同已投放巨大的成本，原告与东莞市星达实业有限公司签订的《特许经销合同》于2015年9月30日终止，因此原告已向其订货总计1952286元，现原告库存量价值也高达2302020元，如不能实现原告的承租优先权，将直接给原告造成了重大的财产损失，且被告的行为显然违反了我国的法律规定。被告答辩称：一、被答辩人主张优先租赁权无法律和事实依据。目前，我国法律并没有关于承租人优先租赁权的规定，被答辩人主张优先租赁权是对答辩人所有权的侵害。答辩人对出租商铺享有所有权，拥有对商铺占有、使用、收益、处分的权利，在法律没有明确规定的情况下，承租人不享有优先租赁权。另外，依据答辩人与被答辩人2012年12月20日签订的《华都广场租赁合同》可知，双方的合同于2014年7月31日到期，且合同中没有约定被答辩人有优先租赁权，因此，合同到期后合同终止，双方的租赁关系终结。二、按照合同缔约自由原则，答辩人有权选择合同缔约方。根据《华都广场租赁合同》第六条第7款的规定，“合同期满，乙方如需续签合同，应于合同期满前三个月向甲方提出书面申请”，而被答辩人并未在此期间向答辩人提交过任何续租书面申请。按照合同缔约自由的原则，答辩人与被答辩人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成续租协议。现租期已经届满，双方未就续租的问题进行协商并取得一致意见，答辩人作为商铺的所有人，有权选择与被答辨人之外的第三人签订租赁合同。三、被答辩人的所谓损失不是续租的法定事由。被答辩人的所有经营行为如装修、库存等均是自己的行为，与答辩人无关，如果其有任何损失，只能说明被答辩人缺乏商业头脑，没有风险意识，理应自担损失后果，更不能成为继续履行合同的理由。综上所述，被答辩人无优先租赁权。恳请法院依据事实和法律公正判决，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原审查明的事实原审法院经审理查明：2012年12月20日原告与被告签订《华都广场租赁合同》，与本案有关的合同内容有：第一条：1、出租方被告……将华都广场一楼114、115号经营场地（建筑面积257平方米，实用面积180平方米……），二楼238号经营场地（建筑面积264平方米，实用面积185平方米……）……2、专卖店（专柜）经营期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止。……第二条：2、租金……2012年8月1日起至2013年7月31日一楼：每月租金53970元。二楼每月租金13200元。2013年8月1日起至2014年7月31日一楼：每月租金57825元。二楼每月租金14520元……第六条：……7、本合同期满，原告如需续签合同，应于合同期满前三个月向被告提出书面申请，合同期满后双方未续签合同，但专卖店（专柜）仍然经营，被告未提出异议的，视本合同仍然有效，并转为不定期合同，任何一方均可随时终止合同，但均需提前一个月书面通知对方。……9、在合同期满双方不再续租的或因原告方违约有违反本合同任一条款或因原告方违约导致被告方提前解除本合同将出租物强制收回，在本合同约定或经被告方合理催告的时间内原告方不办理手续和清场的，视为原告方放弃租赁物业内的所有财产及物品。原告方同意被告方有权采取停水、停电、封门、换锁或其他必要措施强制接管出租物业，届时，被告方有权自行处置，处置所得优先用于偿还原告方所欠租金、费用及被告方为追讨欠款垫付的费用或损失，由此造成原告方经济损失由原告方自负。合同签订后，原、被告均依约履行合同。2014年5月29日原告向被告发函，主要内容为希望被告基于双方多年的合作，考虑原告的实际经营状况，同意与原告续租。2014年6月24日被告将包括原告承租的商铺在内的华都广场一楼（建筑面积257平方米，实用面积180平方米，月租57825元）、二楼（建筑面积711平方米，实用面积498平方米，月租42660元）出租给案外人张文良，双方并签订合同。2014年7月8日被告作出知会函，主要内容为经被告公司决定，合同期满不再与原告续租，要求原告在2014年8月1日将承租的商铺交回给被告，否则后果自负。2014年7月9日被告以特快专递方式将该《知会函》寄送给原告，并经惠阳公证处公证。2014年7月17日被告再次向原告发出知会函，主要内容为告知原告涉案租赁合同期满，不再续租，依据合同第六条第六、九款等约定，合同期满，原告不退场的后果等。因被告拒绝与原告续租合同，原告诉至法院，提出上述诉请。上述事实有华都广场租赁合同、附加协议、经营合同审批表、被告与新承租人张文良的租赁合同、知会函、“依米奴”专卖店函件、公证书及庭审陈述为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为：本案的争议焦点为原告对涉案华都广场一楼114、115号及二楼238号专柜是否有优先承租权。根据原告的诉求及双方的争议，本院作以下分析认定：第一，2012年12月20日原告与被告签订《华都广场租赁合同》约定的经营期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止，该租赁合同的期限已满，且原、被告双方在合同中并无约定合同期满原告对涉案租赁标的物享有优先承租权。第二，根据原告与被告签订的《华都广场租赁合同》第六条约定：“……7、本合同期满，原告如需续签合同，应于合同期满前三个月向被告提出书面申请……”，由此可知，原告最迟应于合同期满2014年7月31日前三个月即2014年4月30日前向被告提出续租申请，原告超期29天即于2014年5月29日向被告发函要求续租，但从被告于2014年7月8日、2014年7月17日向原告所发的知会函可知，被告对原告逾期续租申请予以拒绝。第三，优先承租权指当事人的租赁合同期限届满，租赁关系终止时，出租人再次出租房屋时，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条规定：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人”，该条规定原承租人对出租的房屋有优先承租权的条件是“在同等条件下”。本案中，合同期满，被告将包括原告承租的商铺在内华都广场一楼（建筑面积257平方米，实用面积180平方米，月租57825元）、二楼（建筑面积711平方米，实用面积498平方米，月租42660元）出租给案外人张文良，该案外人承租面积和每月租金均高出原告原合同的约定，现原告既没有有效证据证明其曾愿意与案外人张文良在“在同等条件下”与被告续租，也没有证据证明被告有“在同等条件下”仍拒绝与原告续签合同的行为存在，故原告认为其依据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条规定，对涉案租赁标的物享有优先承租权，本院不予采信。综上所述，被告是涉案商铺所有权人，依法对商铺享有处分权，按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁合同关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。涉案合同租赁期限届满，选择与哪方缔结合同是被告的权利，在被告表达了拒绝与原告续租合同的意思后，原告仍诉请对涉案华都广场一楼114、115号及二楼238号专柜有优先承租权，没有事实和法律依据，应予驳回。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审于2014年10月30日判决驳回原告蔡信深的诉讼请求。案件受理费100元由原告蔡信深承担。原审原告蔡信深不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1撤销原判；2、改判上诉人对华都广场一楼114、115号及二楼238号专柜享有优先承租权；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：一、上诉人对涉案专柜（以下简称店面）享有优先承租权。l、上诉人的优先承租权有明确的法律规定，属于法定权利。广东省人大常委会2010年修订的《广东省城镇房屋租赁条例》第2l条也明确规定，下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人。作为地方条例，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，广东省内的司法机关的审理相关案件时应当直接适用。所谓优先承租权，即租赁合同期限届满，租赁关系终止时，出租人再次出租房屋时，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。这表示优先承租权实现的前提是：（1）租赁合同期限届满：（2）出租人再次出租房屋；（3）出租人应告知原承租人其再次出租房屋的意愿及其他人提出的租赁条件：（4）原承租人选择是否继续承租。本案中，上诉人与被上诉人之间合同期限即将届满，被上诉人有将房屋继续出租的意愿，除原承租人外，其他人也有承租房屋的意愿，此时，被上诉人正确的做法应当是告知原承租人是否愿意以其他人提出的条件继续承租房屋，其没有告知，就是侵犯了上诉人的优先承租权。2、上诉人在合同期满前已依法向被上诉人主张优先承租权。一审法院认为“原告最迟应于合同期满2014年7月31日前三个月即2014年4月30日前向被告提出续租申请，原告超期29天即于2014年5月29日向被告发函要求续租……”该认定事实错误，首先，上诉人于2014年4月份、5月份、6月份书面向被上诉人主张续租的意愿，被上诉人所聘请的员工也承认了将上诉人4月份、5月份、6月份书面续租书函转交给被上诉人，此有《录音》证据为证，上诉人已经依《华都广场合同》第六条第7款的约定履行了续租的通知义务。一审法院仅根据被上诉人提交的上诉人5月份发出的书面续租书函作为证据，认定上诉人超期25天提出续租申请，而对上诉入所提交的《录音》证据视而不见，这完全是颠倒事实，混淆是非。另外，双方合同第六条第7款的约定，并非优先承租权的约定，如根据该条款约定，即使合同期满前三个月上诉人提出继续承租的书面申请，被上诉人也有权拒绝续租。其次，在得知被上诉人拒绝续租后，上诉人即于合同到期前的2014年7月24日向惠阳区人民法院起诉被上诉人，主张法律赋予的优先承租权。只要被上诉人在与上诉人之间的租赁合同到期后有将该租赁物继续出租的打算存在，其就有义务告知上诉人是否继续租赁该租赁物，否则，上诉人无论何时提出续租，都不存在逾期主张权利的。3、一审法院将“在同等条件下”的举证责任倒转，属于错误分配举证。首先，被上诉人将涉案店面转租给张文良前，没有履行告知的义务，上诉人作为现承租人，优先权是法律赋予的权利，上诉人已多次通过书面的方式向被上诉人主张，《录音》证据中从被上诉人员工口中明确得知“老板不愿意跟你谈”，上诉人已完成了被上诉人拒绝续签合同的举证义务，且证明上诉人放弃优先承租权的举证义务在被上诉人，根据《民事诉讼法举证规则》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审法院却枉法裁判，强行将举证义务倒转，作出错误判决。其次，张文良所承租的店面为可分割使用的，上诉人主张优先权并不损害到其他店面的使用。被上诉人诉称“新承租人平均支付每平方米的费用高于上诉人，不存在租赁条件同等的事实”，“同等条件”不是指原合同与现有合同的比较，而是上诉人与第三人承租提出来的条件作比较，被上诉人明显在偷换概念。再次声明，上诉人一直主张承租优先权，愿意按张文良与被上诉人签订的租赁合同履行的内容续签租赁合同，即同等价格、同等面积、同等义务承租，但被上诉人仍不同意上诉人优先承租，其行为已损害了上诉人的优先承租权。如果按照被上诉人所理解，“新承租人平均支付每平方米的费用高于上诉人，不存在租赁条件同等的事实”而被一审法院支持，试问，法律规定的优先承租权如何落实只要出租人不同意续租，哪怕随便改变一点条件就不属于“同等条件”，就可以规避法律规定，这样的法律还有什么用二、《合同法》也侧面体现原承租人具有优先权。1、法律除了维护当事人的合法利益，也保障社会经济秩序健康、稳定、和谐的发展。虽然《民法通则》、《合同法》没有明确规定优先承租权，但明确规定了诚实信用原则，出租方如果可以在租赁合同到期后随意转租的话，将违背法律精神，损害到广大承租人的合同利益。2、《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，即“买卖不破租赁”，即房主在出卖房屋时，如果房屋有人租赁，则应通知原承租人是否购买，目的也是为了保障原承租人的优先购买权。所有权在对抗租赁权时，都应尊重承租权，更何况在本案中双方都为租赁关系，法院则更应当保障原承租人即上诉人的优先承租权。三、法律保障上诉人的优先权，是保障社会经济秩序的稳定、健康及法律公平性的体现。上诉人为了履行合同已投放巨大的成本，与东莞市星达实业有限公司签订的《特许经销合同》直到2015年9月30日，上诉人为了履行该合同，花巨资对承租的店面进行装修，还向东莞市星达实业有限公司订了1952286元的货，现上诉人库存量价值更高达2302020元，如不能实现上诉人的优先承租权，将直接给上诉人造成重大的财产损失，同时将造成工人失业，不利于社会的稳定。四、上诉人与被上诉人按照被上诉人与张文良签订的租赁合同履行并没有损害被上诉人的利益。在本案一审诉讼期间，被上诉人已经与张文良解除租赁合同，上诉人也提出愿意按照张文良与被上诉人签订的租赁合同履行，即同等价格、同等面积、同等义务承租。因此，双方继续签订租赁合同并没有损害被上诉人的利益。被上诉人口头答辩要求二审维持原判。本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明的事实本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：上诉人与被上诉人在2010年7月31日签订《华都广场租赁合同》时，还附加约定2012年7月31日合同期满后，被上诉人在不改变华都广场产权的前提下，同意给上诉人续签两年，至2014年7月31日。二审判决理由和结果本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实及双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点主要在于：一是上诉人是否按合同约定在合同期满前三个月提出书面的续租申请；二是上诉人是否享有优先承租权。关于第一个问题。《华都广场租赁合同》第六条第7款约定：本合同期满，乙方（上诉人）如需续签合同，应于合同期满前三个月向甲方（被上诉人）提出书面申请……”。上诉人称其在合同期满前的2014年4、5、6月已书面向被上诉人递交续租申请，并提交了其与被上诉人工作人员的录音资料作为证据予以佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定：人民法院对视听资料，应当辩别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的依据。具体到本案，从现有证据看，上诉人主张其在2014年4月已向被上诉人提交书面的续租申请，但其没有提交被上诉人已签收或复函的证据，即使上诉人提交的录音资料能够作为证据使用，又因其为单一证据，且被上诉人在一审质证时认为录音说话的A并非上诉人，故上诉人称其于2014年4月已向被上诉人提交书面的续租申请的事实证据不足，本院不予认定。上诉人的确于2014年5月29日向被上诉人发函表示续租的愿望，但提出的时间没有在合同期满前的三个月，即没有在2014年4月30日前提出，不符合双方的合同约定。上诉人称其在2014年6月也向被上诉人提交过书面的续租申请，但其没有提交被上诉人已签收或复函的证据，即使上诉人提交的录音资料能够作为证据使用，也因其为单一证据，且被上诉人在一审质证时认为录音说话的A并非上诉人，故上诉人称其在2014年6月已向被上诉人提交书面的续租申请的事实证据不足，本院不予认定。综上，原审认定上诉人没有按合同约定在合同期满前三个月提出书面的续租申请证据充分，本院予以确认。关于第二个问题。虽然《广东省城镇房屋租赁条例》等地方性法规确立承租人优先承租权的规定，但我国现行法律及司法解释并没有关于承租人的优先承租权的强制性规定。法定权利来源于法律规定，具有广泛的约束力，而合同的权利则产生于双方约定，权利的范围仅限于当事人之间。上诉人与被上诉人在租赁合同中约定的续租条款是双方的真实意思表示，双方在合同中约定上诉人需要续签合同，应于合同期满前三个月向被上诉人提出书面申请，目的是既要保障原承租人在合同期期满后有续租的权利，又要保障原出租人在合同期满前清楚原承租人是否有续租的愿望，以减少合同终止后房屋闲置而造成的租金损失。现上诉人没有按合同约定，在合同期满前三个月提出书面续租申请，可视为上诉人放弃续租要求，被上诉人有权与他人洽谈租赁事宜并签订租赁合同。因上诉人没有在合同约定的时间提出续租的要求，故上诉人上诉要求享有《广东省城镇房屋租赁条例》规定的优先承租权不予支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综所上述，被上诉人是涉案商铺所有权人，依法对商铺享有处分权，按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁合同关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。上诉人上诉要求享有优先承租权的理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖锦荣审 判 员 苏丹红代理审判员 胡 江二〇一五年九月十三日书 记 员 廖献鹏附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条人民法院对视听资料，应当辩别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的依据。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：搜索“”来源：