（2014）南民初字第6084号
裁判日期: 2015-09-13
公开日期: 2015-11-13
案件名称
马桂霞与高霞、邢恩沛等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马桂霞,高霞,邢恩沛,冯顺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第6084号原告马桂霞。委托代理人温静（原告之夫）。被告高霞。委托代理人杜宇飞（被告高霞之夫），天津安宇华泰科技发展有限公司职员。被告邢恩沛。委托代理人杨涛，天津津华律师事务所律师。委托代理人聂慧婕，天津津华律师事务所律师。被告冯顺。委托代理人聂慧婕，天津津华律师事务所律师。原告马桂霞与被告高霞、被告邢恩沛、被告冯顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马桂霞、被告高霞、被告邢恩沛的委托代理人杨涛、聂慧婕，被告冯顺的委托代理人聂慧婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马桂霞诉称，原告系天津市南开区博泰大厦903号业主，被告高霞系天津市南开区博泰大厦1003号业主。原告居住在被告高霞楼下。2014年8月18日，原告租房房客发现厕所屋顶多处漏水且客厅整面墙壁被水浸湿，房屋电闸合不上，原告当场查验后立即与被告高霞联系，被告高霞称也要实地勘察后再议，后原告再次与被告高霞联系，被告高霞回复原告她家没有漏水，再不予理会。2014年8月21日原告因无奈请来装修人员拆开卫生间屋顶查看，确认被告高霞家1003室漏水，被告高霞仍不予认可。原告又请来物业专业人员进行查看再次确认被告高霞所在的1003室漏水，并由物业专业人员与被告高霞讲明详细情况和维修方法。在此情况下，被告高霞以各种理由拒绝维修。2014年9月5日，原告再次与被告高霞联系协商终未达成协议，后报警备案。由于被告高霞对上述事实置之不理，导致原告房屋至今无法正常使用，无法正常用电，故原告起诉请求法院判令三被告向原告赔偿因房屋漏水造成的各项损失费合计16870元；原告房屋月租费每月2200元，因漏水严重出现掉闸现象并存在严重的人身安全隐患，以此造成的损失由2014年8月21日起（因房屋不能正常使用原告租户退房日）至被告漏水点修复及原告房屋损坏部位修复至能正常使用为止；三被告赔偿原告因解决漏水问题所发生的交通费、误工费等损失480元；被告修复自身房屋漏水问题；三被告支付原告供热费830与物业费78元；诉讼费由三被告承担。原告马桂霞为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、产权证；证据2、房屋租赁合同；证据3、房屋买卖合同及三方协议；证据4、一组照片。被告高霞辩称，原告于2014年8月通知我房屋漏水，我随即联系租户，经询租户没有使用水源后便告知原告查询其他漏水原因。其间，我曾找到水电维修工及技术人员进行过查看，均称该漏水与我无关，系管道漏水所致，此后我接到派出所的电话。对于之前因更换水表造成的损失，我已经进行了赔付。对原告现在所提出的各项诉请，我不同意承担，请求予以驳回。被告高霞向本院提交证据如下：证据1、产权证；证据2、照片；证据3、劳动合同、工资发放证明、缴税证明。被告邢恩沛辩称，不同意原告的诉讼请求。本案的漏水纠纷属基于相邻关系发生的纠纷，本被告自2013年1月起就将诉争房屋出售给原告，原告在购买该房屋后进行了装修并使用。原告的诉状中也明确指出系被告高霞所有的1003室漏水导致原告房屋产生各项损失。现诉争房屋已出售近两年时间，因原告与被告高霞双方使用房屋而造成的漏水与原房主无关，即使有关联也是基于房屋买卖关系，故本被告不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。被告邢恩沛未向本院提交相关证据来证明其主张。被告冯顺辩称，本案是基于相邻权关系所产生的诉讼，赔偿责任应由被告高霞进行承担，本被告作为卖房人的委托代理人，不应在本案中承担责任。如果原告有足够证据证实其房屋漏水系本被告安装管道所致，本被告愿意承担维修责任，但是需要被告高霞的配合。对原告诉请的供热费与物业费，本被告不予认可，该两项费用与房屋是否承租无关，如原告认为其未享受供暖服务，则可要求供热方停止供暖，本被告认为原告在扩大损失，故不予认可。原告所主张物业费无相关证据予以证明，亦不予认可。对原告主张的房租损失数额不予认可，其主张的每月2200元的价格过高，应以政府颁布的房屋指导价格为准，且该房出租时间过长，对此不予认可。被告冯顺未向本院提交相关证据来证明其主张。经审理查明，原告马桂霞所有的天津市南开区博泰大厦903室房屋与被告高霞所有的天津市南开区博泰大厦1003室房屋均系案外人天津市万达宏顺投资有限公司开发建设。2005年9月25日，案外人天津市万达宏顺投资有限公司与案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行签订了《天津市商品房买卖合同》，该合同约定案外人天津市万达宏顺投资有限公司将以上诉争房屋出售给案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行。2010年12月29日，被告邢恩沛以竞价的方式自案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行处拍得了以上诉争房屋。此后，被告冯顺在该房屋内增加了上下水管道。2013年1月24日，原告马桂霞与案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行签订了《天津市房产买卖协议》。该协议约定，原告马桂霞购买案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行所有的坐落于天津市南开区博泰大厦1号楼2门903室房屋。同时，被告冯顺受被告邢恩沛的委托，与中国农业银行股份有限公司天津南开支行及原告马桂霞签订了《三方协议》。该协议第三条约定，甲方（案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行）与丙方（原告马桂霞）因过户签订的《天津市房产买卖协议》中，甲方（案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行）的义务全部由乙方（被告邢恩沛）承担。2013年2月27日，被告高霞与案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行签订了《天津市房产买卖协议》。该协议约定被告高霞购买案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行所有的于原告同址楼上的1003号房屋。同时，被告冯顺受被告邢恩沛的委托，与案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行及被告高霞签订了《三方协议》。该协议第三条约定，甲方（案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行）与丙方（被告高霞）因过户签订的《天津市房产买卖协议》中，甲方（案外人中国农业银行股份有限公司天津南开支行）的义务全部由乙方（被告邢恩沛）承担。2014年4月27日，原告马桂霞与案外人长峰及案外人久美子签订了房屋租赁合同。该合同约定原告马桂霞将其所有的诉争房屋出租给该二位案外人，租赁期限为2014年5月19日至2015年4月18日，共12个月，租金为每月2200元。原告马桂霞自述后因房屋漏水，该二案外人退租。2014年8月，原告马桂霞发现其房屋卫生间内出现顶部漏水、顶灯及排风扇损坏、墙体瓷砖破损、卫生间房门及电闸损坏等状况。同时发现卫生间与客厅间墙体、卫生间与过道间的墙体也出现损坏。2014年12月22日，本院到现场进行查勘，各方当事人对原告马桂霞所述漏水部位均无异议。2015年1月26日，原告马桂霞与案外人娄川在案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋租赁协议》。该协议约定案外人娄川租赁原告马桂霞所有的诉争房屋，租赁期限为2015年2月1日至2016年1月31日，共12个月，租金为每月2000元。后因房屋在该租期内出现漏水、掉闸等状况，故案外人娄川于2015年7月14日退房。庭审中，被告冯顺同意承担维修责任，将漏水部位恢复原状。被告高霞同意配合维修，但提出如因查找漏水点及维修造成对其房屋进行破拆，则要求将破拆恢复原状，并提出了误工费损失的主张且就此提供了相关证据，该证据表明被告高霞每月工资为2500元，被告冯顺虽对被告高霞提交的证据不予认可，但认可被告高霞每月工资2500元。本院认为，被告邢恩沛将诉争房屋卖予原告马桂霞及被告高霞之前，其售房委托代理人即本案被告冯顺对房屋进行改造，增加了上下水管道。现该部位发生漏水，被告冯顺同意承担维修责任，本案予以准许，但被告邢恩沛作为出卖人，应承担连带责任。原告马桂霞主张维修漏水及因漏水造成的损坏部位并将其恢复原状，本院应予支持。原告马桂霞主张租房损失，本院参考房管部门房租指导价格酌定每月2000元，按照原告马桂霞未实际出租的时间计算截止2015年7月28日补偿租金损失；原告主张供热费及物业费的损失，缺乏依据，本院不予支持。被告高霞作为相邻业主主张如因查找漏水点并维修造成破拆，则要求将破拆恢复原状，本院予以支持。被告高霞主张维修误工损失并提交相关证据，被告冯顺虽对该证据不予认可，但仍认可证据显示的被告高霞的月工资为2500元，故本院对被告高霞该项主张，应按2500元作为标准计算维修期间实际误工损失。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决书生效后三十日内，被告冯顺将原告马桂霞所有的坐落于天津市南开区博泰大厦903室房屋漏水问题维修至不再发生渗漏；二、本判决书生效后三十日内，被告冯顺对原告房屋内因漏水所致损坏部位进行维修并恢复原状；三、本判决书生效后三十日内，被告冯顺对履行本判决书第一项所需的被告高霞所有坐落于天津市南开区博泰大厦1号楼2门1003室房屋上下水管道部位破拆，并将破拆部位维修恢复至原状，被告高霞承担协助义务；四、如被告冯顺不能自动履行本判决书前三项，则由原告马桂霞自行维修，维修费用由被告冯顺承担；五、本判决书生效后三十日内，被告冯顺赔偿原告马桂霞自2014年8月21日至2015年2月1日期间房屋租赁损失11667元；六、被告冯顺对履行本判决书第三项所致被告高霞误工的损失，按照月工资2500元标准进行赔偿；七、被告邢恩沛对本判决书中以上各项应由被告冯顺承担的责任承担连带责任；八、驳回原告马桂霞的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由被告冯顺负担，于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 贾 立人民陪审员 董永亮人民陪审员 王洪春二〇一五年九月××日书 记 员 兰 夏 更多数据：