（2015）秦民初字第3324号

裁判日期: 2015-09-13

公开日期: 2015-11-30

案件名称

原告南京苏水工贸实业发展有限公司与被告南京造星文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

南京市秦淮区人民法院民事判决书（2015）秦民初字第3324号原告南京苏水工贸实业发展有限公司（组织机构代码××），住所地南京市秦淮区武定门南巷7号。法定代表人赵庆华，该公司执行董事。委托代理人彭承发，南京和忠律师事务所律师。委托代理人王蔚，南京和忠律师事务所律师。被告南京造星文化传媒有限公司，住所地南京市雨花区农花村肖家山。法定代表人曹维民。委托代理人曹顺前。原告南京苏水工贸实业发展有限公司（以下简称苏水公司）与被告南京造星文化传媒有限公司（以下简称造星公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告苏水公司于2015年6月8日向本院起诉，本院于2015年6月10日立案受理。依法组成合议庭于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告苏水公司的委托代理人彭承发到庭参加诉讼。被告造星公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏水公司诉称，2011年4月29日，原、被告签订《租赁合同1》、《租赁合同2》，约定，原告将位于南京市秦淮区红花村136号节制闸南堡管理房（以下简称诉争房屋）及附属停车场、机电设备出租于被告，合同约定了租金标准及支付方式，亦约定拖欠租金达30日，原告有权解除合同，被告还需支付相当于违约当年的两个月的租金作为违约金。但被告自2013年2月起拖欠原告租金，截至2013年12月，被告共拖欠原告租金600333元，原告多次催要无果。2014年1月2日，原告发出解除合同函，要求被告支付租金、违约金。2014年1月13日，被告向原告承诺分期付款。后被告腾出并迁出诉争房屋，但未履行付款义务。原告现要求被告支付所欠租金600333元及违约金，违约金计算方式为730000元年租金／12个月＊2个月=121666.66元，原告只主张116666.67元，并且不主张利息。为维护原告合法权益，诉至本院，请求判令：一、被告立即支付所欠租金600333元，并支付违约金116666.67元；二、被告承担案件诉讼费用。被告造星公司辩称，1、被告于2013年搬出诉争房屋，原告的诉讼已过了诉讼时效。2、虽然被告于2014年签订承诺书，但当时原告承诺放弃要求被告支付租金，只要求被告迁出诉争房屋。3、被告早已不再经营，故无任何财产。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2011年4月29日，原、被告签订《租赁合同Ⅰ》，约定：原告将诉争房屋出租于被告使用，办公楼面积为1400平方米（办公用房三层、管理用房二层）、地下室600平方米；租期自2011年8月4日至2017年8月3日止；前三年租金为350000元／年、后三年租金为380000元／年，合同保证金50000元；租金的支付方式为每3个月支付一次，付款额为年租金的四分之一；被告若拖欠原告租金，除足额支付外，每延迟一日按所欠租金3%向原告支付违约金，拖欠租金达30日的，除足额支付外，原告有权解除合同，被告还需向原告支付相当于违约当年两个月的房屋租金作为违约金。同日，原、被告签订《租赁合同Ⅱ》，约定：原告将诉争房屋所属停车场及机电设备出租于被告，租用的设备包括节制闸南堡空地、电动葫芦两台、潜水电泵五台、办公设施等；租赁费用为350000元／年，租期自2011年8月4日至2017年8月3日止；支付方式按《租赁合同Ⅰ》执行，付款方式随房屋租金一同支付，每3个月支付一次，支付额为年租金的四分之一。2014年1月2日，被告原告向被告发出《解除租赁函》，载明：被告自2013年2月开始拖欠租金，截至2013年12月，被告共拖欠租金共计600333元，为此原告告知被告，1、因被告长期拖欠租金，原告依约解除《租赁合同Ⅰ》、《租赁合同Ⅱ》，请被告及时办理房屋及设备的交接手续；2、请被告于收到该函一周内缴清所欠租金600333元，并按约支付违约金；3、因被告擅自转租，如被告未及时缴清租金及违约金，原告将实施断水断电。2014年1月13日，被告出具《承诺书》，载明：被告承诺将自2013年2月至2013年12月拖欠的租金600333元分三次还钱，分别于2014年5月31日前归还拖欠房屋租金200000元；2014年9月30日前归还拖欠房屋租金200000元；2014年11月30日前归还拖欠房屋租金200333元；同时，本年度第一季度租金175000元与2014年1月30日前缴清，并承诺以后按约如期履行合同。被告辩称因原告放弃主张房屋租金故其于2013年已迁出诉争房屋，原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告陈述其于2014年6月发现被告已迁出诉争房屋。对上述诉辩意见，双方均未提供证据证实。庭审中，原告陈述，《租赁合同Ⅰ》与《租赁合同Ⅱ》系一份合同，为了避税而拆分。原告所有的诉争房屋未取得建设规划许可证。关于合同效力由法院根据法律规定依法判决。上述事实，有《租赁合同Ⅰ》、《租赁合同Ⅱ》、《解除合同函》、《承诺书》及当事人陈述等予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告租赁给被告使用的诉争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同无效。租赁合同无效，当事人有权要求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋使用费。本案中，被告确定于2013年2月至2013年12月期间占有诉争房屋，故被告理应参照原、被告签订的租赁合同及被告的《承诺书》约定的标准支付房屋占有使用费600333元。对于被告主张原告承诺放弃租金的辩称意见，被告未提供证据加以佐证，故本院不予采信。因原、被告签订的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告支付违约金的是诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告抗辩认为原告的诉讼请求已过诉讼时效，因被告在承诺书中承诺分期支付房屋使用费的期限至原告起诉时尚未满两年，原告主张房屋使用费未过诉讼时效，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了反驳原告主张的权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南京造星文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京苏水工贸实业发展有限公司支付房屋占有使用费600333元。二、驳回原告原告南京苏水工贸实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10970元，由被告南京造星文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审　判　长　周　晓人民陪审员　张　艳人民陪审员　李晓理二〇一五年九月十三日见习书记员　张　燕微信公众号“”