（2015）东二法厚民一初字第370号
裁判日期: 2015-09-13
公开日期: 2016-01-04
案件名称
东莞市天虹商场有限公司厚街店、东莞市天虹商场有限公司与陈文默、陈少荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市天虹商场有限公司,东莞市天虹商场有限公司厚街店,陈文默,陈少荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十六条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第370号原告：东莞市天虹商场有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：高书林。原告：东莞市天虹商场有限公司厚街店，住所地：广东省东莞市。负责人：段春霞。二原告共同委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。二原告共同委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。被告：陈文默，男，汉族，1965年10月29日出生，住福建省晋江市。委托代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。被告：陈少荣，男，汉族，1992年10月24日出生，住福建省晋江市。原告东莞市天虹商场有限公司（以下简称“天虹公司”）、东莞市天虹商场有限公司厚街店（以下简称“天虹商场厚街店”）诉被告陈文默、陈少荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法由审判员李阳河担任审判长，与审判员叶汉光、人民陪审员方肖君组成合议庭，并于2015年5月26日公开开庭进行了审理，于2015年7月17日组织了质证。原告天虹公司、天虹商场厚街店的委托代理人庾国斌、方燕萍，被告陈文默的委托代理人刘剑到庭参加了诉讼，被告陈少荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天虹公司、天虹商场厚街店诉称：天虹商场厚街店是天虹公司的分支机构。2013年10月22日，天虹商场厚街店与陈文默签订《燃气改造费用分摊协议》，约定了关于燃气工程改造费的分摊，但天虹商场厚街店垫付该燃气工程改造费全款后，陈文默仅偿还了65000元，至今仍拖欠105737.38元。2014年2月20日，天虹公司与陈少荣签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，将天虹商场厚街店负一层L1001号房屋租赁给陈少荣用于经营美食广场，陈少荣在签订合同后向天虹公司支付了租赁保证金100000元。但从合同约定的交租日起，陈少荣一直未按租赁合同约定支付租金，也一直拖欠水电费，根据合同约定，天虹公司以陈少荣违约为由行使了合同的合同解约权。二被告已严重违反了合同、协议的约定，给原告造成了重大的损失，请求法院判令：1.陈文默支付拖欠天虹公司垫付的燃气改造费用105737.38元；2.确认天虹公司终止《房屋租赁合同》及附件的合��性；3.陈少荣支付拖欠天虹公司的租金及水电费等费用共计328602.16元（截至2014年9月12日），并确认天虹公司依据合同约定不予退还陈少荣交纳的履约保证金100000元；4.二被告对上述债务承担连带清偿责任。被告陈文默辩称：1.陈少荣主体不适格，陈文默向天虹公司租赁天虹商场厚街店负一层经营美食广场，该美食广场的实际经营者为陈文默，陈少荣从未参与经营活动；2.《燃气改造费用分摊协议》约定天虹公司应于2013年8月15日将燃气管道改造完成并交付给陈文默使用，但其至今都没有将燃气管道交付给陈文默使用，导致陈文默无法正常经营，陈文默不应支付燃气改造的费用，并且天虹公司应返还陈文默预先支付的改造费65000元；3.《房屋租赁合同》约定免租期为90天，则前三个月陈文默无需支付租金，因此天虹公司诉求租金与水电费缺乏事实依据；4.在租赁���间，天虹公司擅自对陈文默经营的美食广场停水停电，且未如期交付燃气管道予以使用，导致陈文默无法经营，致使合同无法履行，天虹公司应承担违约责任并赔偿陈文默因此造成的经济损失。根据合同法及担保费的相关规定，天虹公司收取的保证金100000元应退还给陈文默。被告陈少荣辩称：陈少荣不认识天虹公司，从未与天虹公司有经营往来，更未与天虹公司签订过《房屋租赁合同》及租赁房屋交付确认书，该两份合同上的“陈少荣”签名均不是陈少荣本人的亲笔签名。天虹公司起诉陈少荣明显主体不适格，请求法院驳回对陈少荣的诉讼请求。本院经审理查明：天虹公司与陈少荣于2014年2月20日签订了一份《房屋租赁合同》，约定天虹公司将东莞市厚街镇厚街天虹负一层L1001号房屋出租给陈少荣开设美食广场，租赁期限自2013年12月16日至2020年3月31日，2014年3月15日至2016年3月14日期间的租金为43400元／月，2016年3月16日至2018年3月14日期间的租金为54250元／月，2018年3月15日至2020年3月31日期间的租金为86800元／月，免租期为90天，自交场之日起计算。陈少荣应于每月5日前支付租金、水费、电费等。合同还约定，陈少荣需向天虹公司交付100000元的履约保证金，美食广场应于2014年3月15日开始经营。天虹公司与陈少荣还签订了一份《租赁房屋交付确认书》，载明陈少荣于2013年12月16日接收了租赁场地。关于房屋交付日期早于合同签订日期的问题，天虹公司解释称双方早已接洽协商租赁事宜并达成初步意向，故在正式合同签订前已将房屋交付，以便于尽快落实装修等。上述《房屋租赁合同》和《租赁房屋交付确认书》中“陈少荣”的签名均系陈文默代为签署的。陈文默是陈少荣的父亲，其主张未经陈少荣同意擅自使用了陈少荣的名义及身份证复印件签订了上述文件。陈少荣向本院申请对天虹公司提交的《房屋租赁合同》中“陈少荣”的签名和指印进行鉴定，由于天虹公司和陈文默均承认上述合同中的“陈少荣”的签名系由陈文默签写，故鉴定没有必要进行，本院不予准许。陈文默则提交了另一份《房屋租赁合同》，其中陈文默为承租方，天虹公司为出租方。该合同约定，天虹公司将东莞市厚街镇厚街天虹负一层L1001号房屋出租给陈文默，租赁期限自2014年5月15日至2020年5月31日，租金为43400元／月，陈文默应于每月5日前支付租金，一方违反合同的约定，另一方则有权解除合同。合同还约定，陈文默需向天虹公司交付100000元的履约保证金。该份《房屋租赁合同》没有落款日期，天虹公司确认其真实性，但主张是为了在房屋租赁管理部门备案才签订的，并非实际履���的合同。关于案涉房屋，已取得建设工程规划许可证和房产证。案涉美食广场在经营过程中，拖欠天虹公司租金，天虹公司分别于2014年9月5日和2014年9月10日两次发出通知。第一次通知的主要内容是：美食广场屡次拖欠租金，经营管理不善引起多次投诉，且没有办理营业执照、消防验收合格证，经多次协商均不予解决，决定于9月6日对厚街天虹商场负一楼的美食广场作停水停电处理，直至各项费用缴清为止。第二次通知的主要内容是：美食广场拖欠的各项费用达40余万元，且存在私自与第三方合作的情形，决定于2014年9月20日解除租赁合同。陈文默否认收到上述通知。为履行租赁合同，天虹公司与陈文默于2013年10月22日签订了一份《燃气改造费用分摊协议》，确认东莞市厚街镇厚街天虹负一层美食广场的燃气供应商为东莞市厚街新奥燃气有限公司��该公司提出的燃气改造工程总造价为248784.61元，并约定天虹公司承担其中78047.23元，陈文默承担其中170737.38元。燃气改造工程由天虹公司代为向东莞市厚街新奥燃气有限公司申请开户及施工，并代为支付工程费用，陈文默承担的部分应于工程施工前转至天虹公司指定的账户中。天虹公司则与东莞市厚街新奥燃气有限公司签订了一份《工商户管道天然气设施配套建设合同》，就燃气管道改造工程进行具体约定，其中开工日期为2013年11月11日，工期为30天，工程完工并经天虹公司与东莞市厚街新奥燃气有限公司验收合格后七天内，应付清工程款。后双方签订补充协议，将工期变更为2014年3月30日至2014年4月30日。截至2014年3月26日，天虹公司分三次共向东莞市厚街新奥燃气有限公司支付了工程款257700元。2014年8月底，陈文默出具承诺书，承诺于9月5日前支付燃气费105000元和租��50000元。陈文默认为燃气改造工程至今未完工，故无需支付上述费用。承诺书中还有“袁清德”的签名，天虹公司称其为美食广场的合伙人，陈文默称其为双方的朋友，签名仅为见证。另查，天虹公司确认已收取了陈文默履约保证金100000元，并提交了自行制作的欠款明细，载明案涉美食广场拖欠2014年5月至9月的电费71583.16元、水费959元，2014年3月至9月的租金256060元。陈文默不确认欠款明细，并认为根据其提交的租赁合同，认为租赁期自2014年5月15日开始计算，且双方口头约定免租期为三个月，故应当自2014年8月15日起计算租金。还查，法庭辩论及补充质证结束后，天虹公司于2015年7月31日再次提交证据，即案涉天然气管道工程的竣工报告，本院对此不予接纳。以上事实，有原告天虹公司、天虹商场厚街店提交的《房屋租赁合同》、《租赁房屋交付确认书》、《燃气改造费用分摊协议》、《工商户管道天然气设施配套建设合同》及补充协议、银行付款回单、发票、承诺书、9月5日通知、9月10日通知、快递单、照片、欠款明细、建设工程规划许可证、房产证，被告陈文默提交的《房屋租赁合同》，当事人陈述以及本案一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，案涉房屋已取得建设工程规划许可证和房产证，可依法出租。本案主要的争议焦点是：一、案涉租赁合同关系的承租方是谁；二、租赁合同是否已解除，解除的原因是什么；三、承租方拖欠的费用的范围和数额是多少。焦点一，首先，案涉两份《房屋租赁合同》均是真实的，虽然天虹公司提交的合同的承租人为陈少荣，但合同是由陈文默代为签订的，在陈少荣对此不予追认，且没有证据证明在陈少���有授权陈文默对外签订合同的情况下，陈文默代陈少荣签订上述合同属于无权代理。其次，虽然陈文默是陈少荣的父亲，且持有陈少荣的身份证复印件签订案涉合同，但天虹公司对此是明知的，其作为一个从事商事活动多年的市场主体，理应审查陈文默的授权再签订合同，现其没有就授权情况进行审查，存在过错，故即使陈文默与陈少荣是父子关系，亦不构成表见代理。因此，天虹公司提交的《房屋租赁合同》属于无权代理人签订的合同，现合同相对方没有追认，仍未生效。最后，虽然天虹公司称陈文默提交的《房屋租赁合同》是为了在政府部门备案才签订的，但没有就此提交相关的证据，本院对其主张不予采纳。该合同是天虹公司与陈文默自愿签订的，合法有效，对双方具有约束力。因此，案涉租赁合同关系的承租方是陈文默，约束双方的���同为陈文默提交的《房屋租赁合同》，天虹公司诉请陈少荣对案涉租赁合同产生的债务承认责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于袁清德，虽然天虹公司称其为陈文默的合伙人，但没有证据加以证明，且租赁合同等文件均由陈文默签订，故本院对天虹公司的这一主张不予采纳。焦点二，根据陈文默提交的《房屋租赁合同》，陈文默应于每月5日前支付租金，虽然陈文默称双方口头约定免租期为三个月，但没有证据加以证明，本院不予采纳，结合合同约定的租赁期间自2014年5月15日起计算，故陈文默应于2014年6月5日前交付租金，现陈文默没有支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，合同中已约定一方违��，另一方有权解除合同，故天虹公司解除租赁合同关系符合法律规定。至于解除的日期，天虹公司已提交两份通知和相应的照片予以佐证，虽然陈文默对此不予确认，但天虹公司签订租赁合同的目的就是获取租金，在没有收到租金的情况下，催收租金符合一般生活常理，故本院对通知和照片予以采纳，结合通知的内容，本院认定解除合同的日期为2014年9月20日。另，陈文默违约导致租赁合同解除，故天虹公司要求确认无需退还履约保证金100000元，合法有据，本院予以支持。焦点三，根据陈文默提交的《房屋租赁合同》的约定，结合焦点二所述的合同解除日期，陈文默应缴纳的租金数额应为43400元×（4月＋5天÷30天）=180833.33元。但天虹公司只诉请至2014年9月12日的租金，系其对自身权利的合法放弃，租金计至2014年9月12日为43400元×（4月-3天÷30天）=169260元。关于水电费，只有天虹公司自行制作的表格予以说明，没有其他相关的单据予以佐证，天虹公司尚未完成举证证明责任，故本院对其主张的水电费不予支持。关于燃气改造费，根据天虹公司与陈文默签订的《燃气改造费用分摊协议》，陈文默应承担其中的170737.38元，且付款时间为工程施工前。结合天虹公司与东莞市厚街新奥燃气有限公司签订的《工商户管道天然气设施配套建设合同》、补充协议和银行付款回单、发票等，可以认定工程早已开始施工，故陈文默应向天虹公司支付上述费用。陈文默没有提交相关的付款凭证，应承担举证不能的不利后果，天虹公司自认陈文默已付款65000元，本院予以采纳，故陈文默仍需支付燃气改造费105737.8元。至于改造工程是否完成，均不能改变双方约定的付款时间，且根据相关合同和付款凭证，改造工程已经完成具有高度盖然性。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市天虹商场有限公司与被告陈文默之间的房屋租赁合同关系已于2014年9月20日解除；二、确认原告东莞市天虹商场有限公司无需向被告陈文默退还履约保证金100000元；三、限被告陈文默于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市天虹商场有限公司支付租金169260元；四、限被告陈文默于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市天虹商场有限公司支付燃气改造费105737.38元；五、驳回原告东莞市天虹商场有限公司、东莞市天虹商场有限公司厚街店的其他诉讼请求。如被告陈文默未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9144元，由原告东莞市天虹商场有限公司承担3144元，被告陈文默承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李阳河审 判 员 叶汉光人民陪审员 方肖君二〇一五年九月十三日书 记 员 王碧艳第8页共9页 来自