（2015）让民初字第1302号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2016-02-18
案件名称
大庆市阳光物业有限公司与刘鑫物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大庆市阳光物业有限公司,刘鑫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2015）让民初字第1302号原告（反诉被告）大庆市阳光物业有限公司，住所地大庆市让胡路区西宾路2号。法定代表人王树坤，经理。委托代理人王彩霞，1970年2月出生。委托代理人赵征，北京市岳成律师事务所大庆分所律师。被告（反诉原告）刘鑫，男，1983年11月出生。委托代理人李红武，黑龙江欲凌律师事务所律师。委托代理人张文东，黑龙江大公律师事务所律师。原告（反诉被告）大庆市阳光物业有限公司（以下简称阳光物业公司）诉被告（反诉原告）刘鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由代理审判员张宏伟担任审判长并主审本案，与人民陪审员吴坤清、李胜钊共同组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光物业公司委托代理人王彩霞、赵征及被告（反诉原告）刘鑫委托代理人李红武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称：被告为让胡路区阳光嘉城一期X房屋业主，房屋面积128.96平方米，原告为被告提供物业服务，但被告拒绝交纳2014年物业费，原告多次找到被告，被告以多种理由推脱，故原告诉至法院，要求被告给付物业费3042元。被告刘鑫辩称：没有交物业费的理由是我方还有一处车库存在漏雨、掉墙皮以及车库门前没有人清扫，我方向原告多次提出要求，原告仅将车库的棚顶漏雨处维修，但也未将棚顶恢复原样。我方认为，自己未享受到相应的物业服务，多次向原告方提出如该上述问题解决了，我方会主动交纳物业费的。反诉原告刘鑫诉称：反诉被告提供物业服务不到位，存在瑕疵，不应当全额收取反诉原告2014年车库物业费，反诉原告在阳光嘉城一期X车库车棚常年渗水、漏水，反诉被告没有及时维修，故反诉原告诉至法院，要求反诉被告返还2011年11月11日至2015年3月31日车库物业管理费1453元。反诉被告阳光物业公司辩称：我方已经给反诉原告提供了相应的物业服务，其所主张的应为房屋质量问题，与物业费没有必然关系，请求法院驳回反诉人的反诉请求。为证实自己的主张，原告（反诉被告）阳光物业公司向本院提交证据如下：1、前期物业服务合同复印件一份（与原件核对无误）。证明原告与被告签订了前期物业合同，形成了物业服务关系。2、收费许可证复印件一份（与原件核对无误）。证明原告具有收费资质，收费标准为每平23.59元。3、房屋面积测绘报告书复印件一份（与原件核对无误）。证明涉案房屋面积为128.96平方米。经质证，被告对证据1、2、3均无异议。本院对上述证据予以采信。为证实自己的主张，被告（反诉原告）刘鑫向本院提交证据如下：1、房屋所有权证复印件一份（与原件核对无误）。证明让胡路区西苑街X号半地下车库95所有权人为反诉原告。2、房屋违约赔偿协议与发票复印件各一份（与原件核对无误）。证明反诉原告房屋的逾期交房违约金用于抵车库的物业费，金额是1453元。经质证，原告（反诉被告）刘鑫对证据1、2均无异议。本院对上述证据予以采信。3、照片4张及视频一段（原始载体为手机，当庭播放）。证明车库出现问题找物业维修，物业维修没有作到恢复原样，同时对于棚顶部分没有进行维修义务，对车库门前的卫生也未进行清扫，刘鑫没有享受到物业服务。经质证，被告认为照片没有具体的拍摄时间，无法反映现实的情况，对真实性有异议。视频所拍摄的位置与本案没有关联性，漏雨部分为正常排雨通道，也无法真实客观的反映出对反诉人造成侵害。本院需结合其他证据对上述证据予以认定。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：被告刘鑫系让胡路区阳光嘉城一期X室房屋所有权人，房屋面积为128.96元。2012年7月26日，原告与涉案房屋建设单位大庆市佞金房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定原告为阳光嘉城一期小区提供物业服务合同，物业费收取标准为每年每平方米24.31元，后按大庆市收费标准调整为每年每平方米23.59元。合同期限为2012年7月26日至2015年7月26日。现被告尚欠原告2014年1月1日至2014年12月31物业费3042元（245.26平方米＊24.31元），故原告诉至法院，要求被告给付物业费3042元。另查，被告刘鑫系让胡路区西苑街X号半地下车库所有权人，原告亦为该车库提供物业服务。该车库建筑面积为38.34平方米，物业费收取标准为每年每平方米15.72元。2012年10月25日，被告刘鑫与大庆市佞金房地产开发有限公司签订房屋违约赔偿协议，约定被告刘鑫应得的房屋延迟交付违约金抵偿原告2012年11月1日至2014年12月31日应收取车库物业费1453元。本院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和原告签订的物业管理合同，对被告等继受该物业的业主具有约束力。在合同约定的有效期限内，原、被告应按约履行各自义务。被告作为阳光嘉城一期业主，已接收原告提供的物业服务，应按合同约定的物业收费标准向原告交纳物业费，原告要求被告给付物业费3042元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于反诉原告以反诉被告提供物业服务存在瑕疵为由要求其返还物业费1452元，但反诉原告所提交照片及视频并无拍摄时间，且其体现的是原告所有的车库外部情况，照片所显示情况无法认定反诉原告所述车库漏水，影响其使用，故对反诉原告此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘鑫于本判决生效之日起五日内给付原告大庆市阳光物业有限公司物业费3042元；二、驳回反诉原告刘鑫的诉讼请求。案件受理费人民币50元由被告刘鑫承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 张宏伟人民陪审员 那 巍人民陪审员 李胜钊二〇一五年九月十二日书 记 员 陈永丽附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”