（2015）台椒民初字第1506号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2015-09-30
案件名称
黄绍军、罗春媚与台州东方太阳城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市椒江区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄绍军,罗春媚,台州东方太阳城房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台椒民初字第1506号原告：黄绍军。原告：罗春媚。两被告共同的委托代理人：范宇聪、应丽封。被告：台州东方太阳城房地产开发有限公司。法定代表人：姚良。委托代理人：王素琴。原告黄绍军、罗春媚与被告台州东方太阳城房地产开发有限公司（以下简称太阳城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由代理审判员樊明忠适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告黄绍军、罗春媚的共同委托代理人范宇聪，被告太阳城公司的委托代理人王素琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄绍军、罗春媚起诉称：2009年3月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于太阳谷花园2幢别墅，房屋价值为6718630元。合同签订后，原告依约支付了被告上述房屋总价款。但直到2013年11月15日，被告才通知原告于2013年11月22日到其售楼处办理房屋交接手续。被告违反第九条、第十条、第十六条的相关约定，延期交房和延期交付权属证书近三年时间，已经构成违约，严重损害原告权益。双方就此协商未能达成一致意见，故起诉请求法院判令：一、被告支付原告自2011年1月1日至2013年11月21日止以已付房款6718630元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金709487元；二、被告支付原告逾期办理权属证书的违约金67186.3元。被告太阳城公司答辩称：一、关于案件事实，原告诉称的双方签订商品房买卖合同、商品房的价款、交房时间均没有异议；二、根据合同第十条第二款约定，出卖人即被告因逾期交房承担违约金的金额不超过商品房总价款的2%，被告因违反合同第十条约定所承担的违约金金额不超过商品房总价款的2%，现原告要求被告承担的违约责任超出了合同约定的违约责任范围；三、原告诉请要求被告同时承担逾期交房、逾期办证的违约责任于法不符，本案中，被告仅存在一个违约行为，没有在约定的时间将房屋交付给原告，至于逾期办证必须以房屋交付为前提，房屋都没有交付根本无法启动办证程序，原告要求被告承担逾期办证的违约责任没有法律依据。本院经审理，认定案件事实如下：原告黄绍军、罗春媚向被告太阳城公司购买位于规划绿心景区东北角景观房产编号为1-2号地块的2幢1-3层及半地下室商品房，总价为6718630元。2009年3月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第九条约定，出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第①②和2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的……的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.出卖人因逾期交房依据本合同所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。第十六条，关于产权登记的约定，购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理……②买受人不退房，出卖人按约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告黄绍军、罗春媚支付了购房款6718630元。被告太阳城公司邮寄给原告黄绍军、罗春媚交房通知书，告知，原告黄绍军、罗春媚购买的太阳谷别墅定于2013年11月22日交付，请原告黄绍军、罗春媚于2013年11月19日至同月22日携带后附列的文件来被告太阳城公司（太阳城小区曼哈顿9号楼会所）办理交接手续。涉讼商品房的所有权于2014年3月20日初始登记在被告太阳城公司名下，土地分割登记办证的时间于2014年7月7日开始办理。庭审过程中，原告黄绍军、罗春媚认可涉讼商品房在被告太阳城公司通知办理交接手续之日前已具备交房条件。上述事实有原告黄绍军、罗春媚提供的《商品房买卖合同》、收据，被告太阳城公司提供的交房通知书、房屋所有权证、（2014）浙台民初终字第795号民事判决书以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：原、被告之间的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按约履行。被告太阳城公司未及时向原告黄绍军、罗春媚交付商品房和相关权属证书，已构成违约，原、被告对此均无异议，本院依法予以确认。本案双方主要的争议焦点在于逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金如何认定。一、关于逾期交房违约金。首先，关于逾期交房时间的认定。被告太阳城公司对存在逾期交房这个事实无异议，故本案应自合同约定交房日期的次日即2011年1月1日起算逾期交房时间。至于逾期交房截止日，在具备交房条件后，被告太阳城公司已以特快专递的方式告知原告黄绍军、罗春媚接收涉讼商品房，原告黄绍军、罗春媚未在指定时间内予以接收，故逾期交房截止日期应为被告太阳城公司通知交房之日即2013年11月22日，现原告黄绍军、罗春媚要求被告支付逾期交房违约金的截止日期计算至2013年11月21日，系其对权益的正当处分，本院依法予以确认。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。虽然合同第十条约定，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但合同该条又约定，出卖人因逾期交房所承担的违约责任金额不超过商品房总价款的2%。本案中，被告太阳城公司交房逾期数年之久，如以不超过商品房总价款的2%计付违约金，明显不足以弥补逾期交房给原告黄绍军、罗春媚造成的实际损失，考虑到双方对逾期交房违约金设定有最高额的限定，本院认为原告黄绍军、罗春媚按已付房价款日万分之一主张逾期交房的违约金合理，依法予以支持。二、关于逾期交付权属证书的违约金。逾期交付权属证书与逾期交房属于不同的违约行为，被告太阳城公司应分别承担违约责任。根据合同第十六条的约定，被告太阳城公司应在2011年4月1日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告黄绍军、罗春媚，但涉讼商品房所有权于2014年3月20日才初始登记在被告太阳城公司名下，土地分割登记办证于2014年7月7日开始办理，被告太阳城公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告太阳城公司逾期交付权属证书的时间为2011年4月1日至实际交付权属证书之日，至本案起诉已经超过365日，根据合同第十六条的相关约定，其应当按日向原告黄绍军、罗春媚支付已交付房价款万分之二的逾期交付权属证书的违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，但相比较逾期交房而言，原告黄绍军、罗春媚因被告太阳城公司逾期交付土地、房屋权属证书所致的损失并不明显，且无证据反映出原告黄绍军、罗春媚因此所受损失情况，结合被告太阳城公司办理权属证书的逾期情况，本院认为原告黄绍军、罗春媚按商品房总价款的1%即67186.3元主张被告太阳城公司逾期交付权属证书的违约金合理，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告台州东方太阳城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告黄绍军、罗春媚自2011年1月1日起至2013年11月21日止以已付房款6718630元为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金709487元；二、被告台州东方太阳城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给原告黄绍军、罗春媚逾期交付权属证书违约金67186.3元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5783元（已减半收取，原告已预缴），由被告台州东方太阳城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001）。如法律文书发生法律效力后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 樊明忠二〇一五年九月十二日代书 记员 陈肖倩附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 关注公众号“”