（2015）大民初字第02017号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2015-12-02
案件名称
大丰市美洁物业服务有限公司与徐志刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大丰市美洁物业服务有限公司,徐志刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第02017号原告大丰市美洁物业服务有限公司，住所地大丰市区人民南路恒生南苑3号楼301室。法定代表人蒋桂国，该公司总经理。委托代理人陈应松，该公司办公室主任。被告徐志刚，男，汉族。委托代理人郭小燕，女，汉族。原告大丰市美洁物业服务有限公司（以下简称美洁物业公司）与被告徐志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由审判员朱剑媚适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告美洁物业公司的委托代理人陈应松，被告徐志刚的委托代理人郭小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美洁物业公司诉称，原告依照合同约定于2013年9月1日进驻大丰市兴达·大坂城小区开展物业服务工作，至今已有两年时间，被告购置该小区4#109号门市合计面积为317.88㎡，合同约定物业服务费每平方米每月0.8元，每年应缴物业服务费3051.65元，2年合计应缴6103.30元。经原告多次上门催要和公告催收及挂号信函催要，均未果。现请求法院判决被告交付2013年9月1日起至2015年8月30日止的物业服务费合计6103.30元，并承付其中3051.65元自2014年9月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算的滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。被告徐志刚辩称，我没有收到原告的挂号信，原告也没有工作人员前来收取物业费。因原告未为我们提供任何物业服务，所以我们没有缴纳物业费。我的房屋外墙上掉了四块瓷砖，至今物业公司也没有安装上去，门口的栏杆破落损坏，原告没有修好，门面房前面长满了青草，窗下堆满了杂物，原告也没有清理。我们的汽车停在外面没有任何保障，2013年我家门面房的卷帘门被人卸掉，原告也没有通知我们。综上，原告没有为我们提供任何服务，请求依法处理。经审理查明，被告徐志刚为大丰市兴达·大坂城小区4#109号门市业主，该房屋面积为317.88平方米。2013年9月21日，兴达大坂城业主委员会与美洁物业公司签订了物业服务合同一份，约定：原告为大丰市兴达·大坂城小区多层住宅、门市提供房屋建筑共用部位的养护和管理，共用设施、设备养护运行和管理，公用绿地、景观的养护，清洁服务、安全防范、秩序维护、消防服务等物业服务，合同期自2013年9月1日起至2014年8月31日止。多层住宅：0.50元／平方米／月；商业物业：0.80元／平方米／月。业主应当按壹年一次性交纳物业服务费。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金等。2014年8月31日，兴达大坂城业主委员会又与原告签订了物业服务合同一份，约定物业服务范围、物业服务费收费标准等同前，另约定业主应当按壹年一次性交纳物业服务费，每次交费的具体时间为签合同之日，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金，合同自2014年9月1日至2015年8月31日止等。原告在兴达大坂城小区提供物业服务期间，被告未能缴纳相应数额的物业服务费，后原告通过张贴公告形式对被告进行催缴未果，原告遂于2015年8月25日向本院提起诉讼。另查，2013年12月3日，大丰市物价局作出《关于大坂城小区物业服务收费备案的函》，载明：“大丰市美洁物业服务有限公司：你司接受大坂城业主委员会委托，对大坂城小区实施物业管理，根据《大丰市人民政府关于印发〈大丰市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（大政规发（2013）3号）规定，现对你司实施的物业服务收费标准备案及有关问题明确如下：一、同意大坂城小区服务收费标准按照你司与大坂城业主委员会签订的物业服务管理合同及有关决议执行。具体标准为：1、住宅房按0.50元／月·平方米收取；2、营业房等非住宅用房物业服务费按照合同约定收取。二、对新入住的住户收取的装修管理服务费及装修保证金，按照你司与业主委员会签订的合同约定执行。三、严格执行收费公示制度。你司应对以下内容进行公示：物业服务内容及服务标准、物业服务收费项目、收费标准和小区平面图。主动接受业主监督。”又查，被告徐志刚自2013年9月1日至2015年8月31日止共拖欠物业服务费6103.30元（317.88㎡×0.8元／月·㎡×24个月。上述事实，有原、被告陈述，物业服务合同、公告、《关于大坂城小区物业服务收费备案的函》等证据在卷证实。本院认为，原告美洁物业公司与兴达大坂城业主委员会签订的物业服务合同，不违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对该小区全体业主具有约束力。被告徐志刚系该小区4#109号门市房的业主，原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按约定标准向原告缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费，经原告催要后仍未自觉履行，原告依合同约定请求判决被告缴纳拖欠的物业服务费及按日万分之五计算的逾期滞纳金，符合法律规定及物业服务合同的约定，本院予以支持。原告主张自2014年9月1日起计算2013年9月1日至2014年8月30日的物业费滞纳金，因原告与兴达大坂城业主委员会签订的该期限之内的物业服务合同并未明确载明物业费的缴费期限，故本院对原告主张的起诉之前的滞纳金不予支持。被告抗辩因原告物业服务不到位而拒交物业费，本院认为，原告在物业服务方面可能仍存在瑕疵，但鉴于支付物业费不仅为业主的义务，更涉及到全体业主的共同利益，本案被告即便对物业公司服务等存在不满，亦应通过其他合法途径主张权利，不能通过拖欠物业费这一损害全体业主共同利益的行为来实现自身目的，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告徐志刚给付原告美洁物业公司自2013年9月1日至2015年8月31日止的物业服务费6103.3元，并承付其中3051.65元自2015年8月26日起至实际履行之日止按日万分之五计算的滞纳金。于本判决生效后5日内履行完毕。二、驳回原告美洁物业公司的其他诉讼请求。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐志刚负担（原告已预交，由被告于本判决生效后5日内直接向原告支付）。本判决为终审判决。审判员 朱 剑 媚二〇一五年九月十二日书记员 朱爱云（代）附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3．江苏省《物业管理条例》第四十八条业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4．最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：