（2015）怀民初字第04007号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2015-11-03
案件名称
丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司与牛建军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司,牛建军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第04007号原告丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司，住所地丰宁满族自治县鱼儿山牧场办公楼107室。法定代表人张凯，总经理。委托代理人韩洪国，男，1974年9月1日出生。委托代理人顾小青，女，1970年8月10日出生。被告牛建军，男，1971年11月14日出生。原告丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司（以下简称安凯物业公司）与被告牛建军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭建强独任审理，公开开庭进行了审理。原告安凯物业公司委托代理人韩洪国、顾小青，被告牛建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安凯物业公司诉称，2014年2月28日，原告与被告的业主大会签订了物业服务合同，合同期限为3年，自2014年2月28日起至2017年2月27日止。被告是育龙铭居小区的业主。按照合同约定，住宅用户有电梯的按1.4元每平方米每月，无电梯的按0.55元每平方米每月收取，商业用户按2.6元每平方米每月收取。自2014年2月28日至今被告没有交纳物业费，经原告多次催要，被告以各种理由拖延至今。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判决：一、被告立即给付原告2014年2月28日至2015年2月27日的物业费1099元以及该款从2015年2月28日起至实际给付之日同期银行贷款利息（暂计400元），合计1499元；二、被告给付原告2015年2月28日至2016年2月27日物业费1099元；三、诉讼费由被告承担。被告牛建军辩称，本案所涉房屋的所有权人是被告，房屋面积记不清了，被告认可所欠费用及数额。被告不同意交纳物业费用，理由如下：1、物业合同不予认可，业主委员会成立后，被告认可新宇物业公司，不是原告安凯物业公司。2、原告出示的合同是物业管理委托合同，被告认为是物业服务合同。3、原告物业收费的标准不予认可，被告居住的小区属于经济适用住房小区，应按照北京市发展和改革委员会发布的政府指导价收取物业费用。4、原告入驻小区的程序有质疑，需要出示招投标的手续。5、原告物业服务不到位，服务满一年应通过组织对小区居民进行测评，但原告没有进行过测评。6、原告物业资质暂定一年，但是物业合同期是三年。7、原告没有为其员工交纳保险，需要原告向被告出示相关的证据。8、原告入驻之前，小区尚有树木花草，但是在入驻之后没有及时浇水，导致部分树木枯死。9、原告入驻之前小区尚有照明，入驻之后没有了。10、原告没有对小区进行统一的消毒。11、小区安保人员年龄偏大，安保人员没有统一着装，无人管理外来车辆，小区私人财产被盗窃。12、公共维修不到位，门禁、电梯照明等无人管理。经审理查明，2014年2月28日，丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司北京怀柔分公司作为乙方与北京市怀柔区育龙铭居业主大会作为甲方签订一份《物业管理委托合同书》（以下简称《合同》），约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。《合同》第二章约定了委托管理的事项有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅和庭院；共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。《合同》约定委托管理期限为3年，自2014年2月28日至2017年2月27日止。《合同》约定物业管理服务费用由乙方按照建筑面积（有电梯）每平方米每月1.4元，建筑面积（无电梯）每平方米每月0.55元向业主收取；育龙铭居全体业主和物业使用人应在本协议签订后第一个季度内缴纳本年度的物业管理费，否则对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用加收滞纳金；住宅区域的非居住性用房物业管理费按每平方米每月2.6元标准收取。《合同》签订后，安凯物业公司北京怀柔分公司入驻提供物业服务，因被告未交纳物业费，原告持其诉讼请求诉至本院，在开庭审理过程中，原告放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求。另查一，丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司北京怀柔分公司于2014年1月17日在北京市工商行政管理局怀柔分局登记成立，负责人为张凯。2015年6月25日，安凯物业公司向本院出具说明，丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司北京怀柔分公司与育龙铭居业主物业费纠纷案件由安凯物业公司作为原告起诉。另查二，被告牛建军系北京市怀柔区育龙铭居小区×号楼×单元×号业主，其未交纳2014年2月28日至2016年2月27日物业服务费共计2198元。上述事实，有原、被告当庭陈述、《物业管理委托合同书》及相关书证在案佐证。本院认为，根据相关法律规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此，在合同纠纷诉讼中，公司可以自己的名义提起诉讼。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案安凯物业公司北京怀柔分公司与育龙铭居业主大会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主大会与其选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。被告牛建军系育龙铭居业主且接受了安凯物业公司北京怀柔分公司提供的物业服务，安凯物业公司北京怀柔分公司有权依据物业服务合同的约定请求被告交纳相应的物业费用，被告也应履行交纳物业费用的义务。被告辩称物业管理方面服务不到位，但现有证据尚不能充分证明物业公司提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于被告物业服务不到位的辩称意见，本院难以采纳。对于被告辩称应按照经济适用住房物业服务收费政府指导价的标准收取物业费的意见，本院认为，现行法律并未对已经成立业主大会的经济适用住房小区物业服务收费实行政府指导价做出明确的规定，因此，业主大会与物业管理企业协商确定的收费标准不违反法律的规定，故对被告该项辩称意见，本院不予采纳。对于被告辩称业主大会选聘物业公司程序不合法的意见，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：被告牛建军于本判决生效之日起十日内给付原告丰宁满族自治县安凯物业服务有限公司二○一四年二月二十八日至二○一六年二月二十七日期间的物业服务费共计二千一百九十八元。如果被告牛建军未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告牛建军负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 郭建强二〇一五年九月十二日书 记 员 刘婷婷 更多数据：搜索“”来源：