（2015）大民初字第01851号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2015-12-02
案件名称
盐城市万通物业管理有限公司大丰分公司与王文安物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市大丰区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市万通物业管理有限公司大丰分公司,王文安
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第01851号原告盐城市万通物业管理有限公司大丰分公司，住所地大丰市××西路嘉英阳光城。负责人崔其祥，该公司总经理。委托代理人张辉明，大丰市白驹法律服务所法律工作者。被告王文安，男，汉族。委托代理人许素华，女，汉族。原告盐城市万通物业管理有限公司大丰分公司（以下简称万通物业大丰分公司）与被告王文安物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员施云飞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万通物业大丰分公司的委托代理人张辉明，被告王文安及其委托代理人许素华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万通物业大丰分公司诉称，大丰市××西路嘉英阳光城B区38幢1001室系被告房产，建筑面积132.22平方米。依据《前期物业服务协议》和《物业管理委托合同》的约定：小高层六层以上住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.95元收取。原告按照合同约定，对被告所居住的小区实施规范化的物业管理，为被告提供了物业服务，履行了自己应尽的义务，但被告自2012年3月1日起至至今，未能按照协议约定按时缴纳物业服务费，截止2016年2月28日，被告已拖欠原告物业服务费合计6029元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费，但被告仍拒绝交付所欠物业服务费。现请求判令被告立即给付原告物业服务费6029元；判令被告给付原告滞纳金2006元（截止2015年7月28日前），以6029元为基数自2015年7月29日起至履行完毕之日止仍按每日万分之五计算的滞纳金；本案的诉讼费用由被告承担。被告王文安辩称，大丰市××西路嘉英阳光城B区38幢1001室是我的房屋，建筑面积132.22平方米，自2012年3月1日起至今没有交过物业费是事实。不交物业费的原因很多：我是2011年3月份收取房屋的，当时交了一年的物业费，并签了前期物业服务合同协议，但是原告没有按照协议上约定的内容提供服务；另外我的房屋有三个地方漏水，也找过开发商，开发商也来修过，但是没有修好，今年又漏得不得了；还有我家38号楼的电梯按纽松动了，容易漏电，到现在也没有人修理；小区业主委员会与原告签了合同，但没有业主代表签字，所以我认为该合同没有生效；物业公司应该定期公示财务账目，但一直没有公示过；根据法律有关规定，诉讼时效为两年，原告起诉已过时效；我提供的47张照片反映了小区脏、乱、差；另外，政府在小区内配了一台饮水机，到现在还没用过，一直闲置在那里。综上，原告提供的物业服务不到位，原告违约在先，所以我才不交物业费的。经审理查明，被告王文安购买了大丰市××西路嘉英阳光城B区38幢1001室房产，建筑面积为132.22平方米，于2011年3月8日与由大丰市嘉英置业有限公司委托的对嘉英阳光实施物业业管理和服务的盐城万通物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务协议》，双方对权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等进行了约定，第二条载明物业服务内容：一房屋共同部位的维护和管理。二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理。三、环境卫生。四、保安责任。五、交通秩序与车辆停放。第四条载明物业服务费用的收费标准：多层住宅楼按照建筑面积每月0.55元∕㎡；高层（小高层）住宅楼六层以上按照建筑面积每月0.95元∕㎡收取，二至五层按照建筑面积每月0.85元∕㎡收取，一层按照建筑面积每月0.7元∕㎡收取；商业、办公用房按照建筑面积每月1.00元∕㎡收取（以上费用均不包含公共设备设施的大中修理费用以及自来水公司收取的生活垃圾清运费）。第七条载明违约责任：一、甲方（万通物业公司）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方（卞忠全）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原、被告均在该《前期物业服务协议》末尾甲方、乙方处盖章、签名。2011年4月28日，大丰嘉英阳光城小区业主委员会与原告万通物业大丰分公司签订了一份《物业管理委托合同》，内容载明：委托管理事项为房屋建筑共用部位的养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物，构筑物的养护和管理，公用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的管理，公共环境卫生，物业管理服务的住宅区内的停车车位和车辆停放秩序的管理，维持公共秩序；委托管理期限三年。自2011年4月28日起至2014年4月27日止；双方的权和义务；物业管理服务质量，做好综合管理服务要求，房屋及维修管理，公共设施设备管理，绿化及养护管理，公共环境卫生管理，公共秩序管理；物业管理服务费B区小高层住宅房屋，一层按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取，收费时间，将按照开发商通知产权人领房时间顺序的一个月内，预交全年的物业管理服务费，否则视为违约，业主、物业使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交金额的日千分之三按日交纳滞纳金等。2014年4月28日，大丰嘉英阳光城小区业主委员会与原告万通物业大丰分公司续签订了一份《物业管理委托合同》，委托管理期限三年，自2014年4月28日起至2016年4月27日止，合同到期，双方无异议，则合同自动顺延。合同其他内容同前合同。被告依约缴纳了2012年2月底前的物业服务费，此后，未再向原告缴纳物业服务费。2015年8月3日，原告向本院提起诉讼。另查，被告王文安自2012年3月1日至2016年2月28日止计48个月未交纳物业费，共拖欠物业费6029元（132.22㎡×0.95元／月.㎡×48个月），每年的物业费为1507.25元。被告王文安拖欠物业费截止2015年7月28日前应承担的滞纳金为2012年4月1日起至2013年7月28日止计914.90元（物业费1507.25元×5?×1214天），2013年4月1日起至2014年7月28日止计639.82元（物业费1507.25×5?×849天），2014年4月1日起至2015年7月28日止计364.75元（物业费1507.25×5?×484天），2015年4月1日起至2016年2月28日止计88.17元（物业费1507.25×5?×117天），合计2007.64元，原告主张2006元。上述事实，有前期物业服务协议、2011年的物业管理委托合同、2014年物业管理委托合同、住户家庭情况登记表、房屋交接书及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，被告王文安与盐城万通物业管理有限公司以及大丰嘉英阳光城小区业主委员会与原告万通物业大丰分公司均在协商一致的基础上签订了《前期物业服务协议》及《物业管理委托合同》，约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务费的收费标准及违约责任等内容，不违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告王文安亦已实际接受原告提供的物业服务，理应依约缴纳每年的物业费，被告王文安拖欠物业费对纠纷的形成负有责任。支付物业费不仅为业主的义务，更涉及到全体业主的共同利益，故被告王文安即使对原告万通物业大丰分公司提供的物业服务等存在不满，亦应通过其他合法途经主张权利，不能通过延迟支付物业费这一损害全体业主共同利益的行为来实现自身目的。故原告万通物业大丰分公司按约定标准向被告王文安主张应缴的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。大丰嘉英阳光城小区业主委员会与原告万通物业大丰分公司在签订《物业管理委托合同》时，明确了缴纳物业费的具体时间以及逾期交纳承担滞纳金，原告主张滞纳金从合同约定的按日千分之三变更为按日万分之五计算，应予支持。被告王文安抗辩原告主张的物业费已过诉讼时效，根据相关法律规定，物业服务人要求业主给付物业费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，原告自2011年4月28日起至今一直不间断为被告提供物业服务，原告在本案中主张的物业费用并非最后一期物业费，故被告的抗辩理由不能成立，本院不采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，江苏省《物业管理条例》第四十八条，《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告王文安给付原告万通物业大丰分公司自2012年3月1日起至2016年2月28日止期间的物业服务费计6029元，并承付拖欠上述物业费滞纳金计2006元，两项合计8035元。并承付其中物业服务费6029元自2015年7月29日起至实际履行之日止按日万分之五计算的滞纳金。上述款项于判决生效后5日内履行完毕。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王文安负担。本判决为终审判决。审判员 施云飞二〇一五年九月十二日书记员 董静文附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、江苏省《物业管理条例》第四十八条业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5、江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自