（2015）穗中法民五终字第3675号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2015-09-30
案件名称
李中强与樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军宅基地使用权纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊柳英,陈敬文,陈敬滨,陈敬军,李中强,陈明佳
案由
宅基地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3675号上诉人（原审被告）：樊柳英，住广州市南沙区。上诉人（原审被告）：陈敬文，住广州市南沙区。上诉人（原审被告）：陈敬滨，住广州市南沙区。上诉人（原审被告）：陈敬军，住广州市南沙区。上列四上诉人共同委托代理人：黄贵勇，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李中强，住广州市南沙区。委托代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托代理人：梁广宇，广东鹏瑞律师事务所实习人员。原审被告：陈明佳，住广州市南沙区。上诉人樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军因与被上诉人李中强、原审被告陈明佳宅基地使用权纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2014)穗南法民三初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，李中强作为受让方（乙方）与作为转让方（甲方）的陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军签订《土地使用权转让合同》，合同约定:甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经友好协商一致，订立本合同，以供双方共同遵守。一、甲方同意将自有位于广州市番禺区东涌镇东涌村贰队紧流三巷15号侧的宅基地（五边地），总面积为1.239亩，转让给乙方永久使用。甲方保证对该地块享有清晰产权，不存在抵押、出租、债务纠纷等妨碍本次转让的情况。二、土地使用期是永久使用，该地块的转让款总额为660139元，在甲方装通该地块正常使用的水电之日起3日内，乙方一次性将该转让款及水电报装费付清给甲方。三、甲方在收到转让款当天将上述地块交给乙方永久性使用，甲方交地时，共同与邻居分清四至界点并插水泥桩后交给乙方，并协助乙方办理房屋报建手续及有关土地房屋所有权证书。四、甲方须无条件协助乙方办理房屋报建、水电报装及土地使用权证书等有关手续，办理房屋报建、水电报装及土地房屋权属证书所需的有关费用由乙方负责。五、按村惯例，甲、乙双方同意以甲方陈敬军22岁适龄建房人名义申报该土地建房及房屋的证件，甲方取得该土地及房屋的证件之日起五天内，必须无条件将该证件交给乙方保管。在政策允许办理土地房屋过户手续时，甲方无条件协助乙方到有关部门办理土地房屋过户手续，所需的有关费用由乙方负责。六、乙方取得上述土地后，可以在土地上报建房屋（住宅），所需费用由乙方承担，房屋建造期间发生的民事纠纷（如工伤事故赔偿纠纷、相邻纠纷等由乙方负责，与甲方无关，但甲方须协助解决，土地、房屋的权属证书虽写甲方的名字，但该土地及房屋的占有权、使用权、处分权、收益权归乙方所有）。七、房屋建成后，乙方在使用该房屋期间发生任何违法行为，均由乙方承担一切法律责任。政府部门需要乙方缴交的垃圾费、水电费、治安费等一切费用由乙方负责，与甲方无关。八、本合同签订后，任何一方不能违约。如甲方违约，甲方除按本合同的土地转让款总款的双倍赔偿给乙方外，还须赔偿乙方的一切经济损失，损失额按违约时房屋的市值评估价的双倍赔偿给乙方，如乙方违约，甲方没收乙方所交付的660139元土地转让款。九、本合同签订后，如国家或政府需要征用该地块（房屋），则由此产生的一切补偿款归乙方所有，包括拆迁补偿费、土地补偿款、分配的安置房、置换的土地无条件归乙方所有，与甲方无关，但甲方有义务协助乙方办理补偿的有关事项。十、甲方后代永远不得追究及取回该地块及房屋。十一、如乙方需要转让该地块及房屋给第三方，则甲方须无条件配合办理有关手续。十二、甲方的购地凭证原件，村证明原件，村盖章确认的用地四至图，全家人的身份证及户口簿复印件均为是本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。合同甲方由陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军签名并按捺指印，乙方由李中强签名并按捺指印，合同签署日期注明为2011年9月9日。合同签订时，陈明佳与樊柳英为夫妻，陈敬文、陈敬滨、陈敬军是陈明佳与樊柳英的儿子。合同签订后，案外人李就科受李中强委托，分别于2011年8月25日和2011年9月16日以账号05×××88向陈明佳账号62×××51转账6万元和50万元，李中强陈述其于2011年9月1日另行向陈明佳支付5万元现金。2011年9月16日，陈明佳向李中强开具的《收据》，内容为“现收到李中强交来转让土地款人民币陆拾壹万元正（610000元）”，《收据》有“陈明佳”的签名字样，并盖有“广州市番禺区东涌佳琪鞋厂”的印章。李中强分别于2013年9月5日和2013年9月25日向陈明佳出具两份《收据》，显示李中强收到陈明佳退土地款45000元和35000元。李中强与樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军在一审庭审中确认上述印章及签名的真实性，确认涉案土地至今未向李中强交付。李中强在一审庭审中自认其不属于陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军所在广州市南沙区东涌镇东涌村集体经济组织成员，樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军在庭审中自认广州市番禺区东涌佳琪鞋厂为陈明佳开办的企业。2014年11月12日，李中强向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认李中强与陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军签订的《土地使用权转让合同》无效；2、陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军连带返还李中强土地转让款总额610000元人民币及银行利息（以610000元为本金，利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率从2011年9月17日开始计算至付清为止）；3、本案诉讼费由陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军承担。在原审诉讼中，原审法院向广州市南沙区东涌镇东涌村民委员会进行调查取证，该村民委员会在笔录中确认涉案土地是该村于2008年1月1日按户分配给陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军五人用于耕种的耕地，并以樊柳英的名义进行登记，陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军转让涉案土地使用权给李中强未经该村同意。经质证，李中强与陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军对调查笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。原审法院认为：关于合同效力，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案土地经广州市南沙区东涌镇东涌村民委员会确认为集体所有的耕地，涉案《土地使用权转让合同》因将集体所有的耕地转让给集体经济组织成员外的李中强用于建房，违反法律的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李中强诉请陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军向其连带返还购地款合理有据，应予以支持，但李中强于2013年9月5日和2013年9月25日分别收到陈明佳退还土地款45000元和35000元，故陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军连带返还李中强购地款的金额应为530000元，对李中强主张超过该金额的部分款项，原审法院不予支持。因广州市南沙区东涌镇东涌村民委员会将涉案土地按户分配给陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军耕种使用，陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军均作为转让方签署涉案合同，故樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军抗辩其不是合同相对方的理据不足，原审法院不予采纳。关于导致合同无效的过错责任，合同约定以陈敬军名义在涉案土地报建房屋，并在政策允许办理土地房屋过户手续时由陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军协助李中强办理土地房屋过户手续，足以证明李中强与陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军双方均知道签署涉案合同违反现行国家法律和政策，双方对合同无效均存在同等过错，且陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军收取李中强支付的土地款后，并未向李中强交付土地，陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军占用李中强资金给李中强造成一定损失，故对李中强主张占用土地款期间的利息诉请，原审法院予以支持。但陈明佳已退还部分土地款，故陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军应当连带向李中强支付以实际占用金额为本金的利息，即以610000元为本金从2011年9月17日起计至2013年9月5日，以565000元为本金从2013年9月6日起计至2013年9月25日，以530000元为本金从2013年9月26日起计至付清之日止。陈明佳经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、李中强与陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军于2011年9月9日签订的《土地使用权转让合同》无效；二、陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军应于本判决发生法律效力之日起十日内向李中强连带返还土地转让款530000元及利息（以610000元为本金从2011年9月17日起计至2013年9月5日，以565000元为本金从2013年9月6日起计至2013年9月25日，以530000元为本金从2013年9月26日起计至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回李中强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11232元，由陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军负担10432元，李中强负担800元。上述受理费已经由李中强预交，李中强同意由陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军在履行本判决时将其应承担部分直接支付给李中强。判后，上诉人樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军不服原审法院判决，向本院提起上诉称：我方是基于李中强担心陈明佳的合法继承人不承认转让的事实，才在该合同上签名的，我方不是真正的交易方和受益方，全部的交易都是由李中强与陈明佳完成的，我方签订该转让合同的目的并非为获取利益而签订的，只单方面为保护李中强的利益而签订，不应当承担相应的法律责任。合同约定支付土地转让款是附有条件的，但李中强在条件没成就时就向陈明佳支付了土地转让款，反映出李中强交易的对象只是陈明佳而不是我方。我方没有收受过也没有委托他人收受过李中强任何款项。虽然李中强已向陈明佳支付了该土地转让款，但不等于我方收取了土地转让款，而且我方并无授权委托陈明佳代收该款项，不能因为我方与陈明佳存在亲属关系就混淆了我方与陈明佳相互之间独立承担民事责任的界限。涉案土地是登记在樊柳英名下。陈敬文、陈敬滨、陈敬军并不享有权利。从而印证我方是因继承的影响才在合同上签名的，并不是真实的交易方。原审判决认定双方属于同等过错，但在判决承担赔偿时却没有区分责任，明显是错误的。而且所造成的损失应当从起诉之日开始计算而不应当按自资金被占用之日开始计算，陈明佳的土地亦因签订合同而致使该土地使用权利受到限制也会产生损失。我方不应当承担连带责任，我方并没有参与履行合同，李中强与陈明佳私底下履行，因此合同无效的情况，我方不应该承担连带责任。综上所述，请求二审法院判令：一、撤销原审判决第二项；二、改判我方无须对陈明佳的债务承担连带责任并驳回李中强对我方的诉讼请求；三、本案一二审的全部诉讼费用由李中强承担。被上诉人李中强答辩称：我认为樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。对方上诉称不是合同的相对方，没有依据，涉案的土地分配给对方一家五口来使用的，陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军与李中强签订的土地转让合同，樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军也参与了合同。当时李中强认识陈明佳的妻子樊柳英后才签订了合同，樊柳英是合同的促使方，陈明佳收取了土地转让款后，将38万转给陈敬文，陈英文收取土地转让款的38万，陈敬军是土地报建人，是合同的相对方，负有相关义务，而且收取38万的土地转让款，樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军不承担法律责任没有法律依据。土地没有交付使用，现由于合同无效，对方也有相应的过错。综上所述，请求维持原判。原审被告陈明佳经本院送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。本院认为，涉案土地为集体所有的耕地，陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军与李中强签订《土地使用权转让合同》将集体所有的耕地转让给集体经济组织成员外的李中强用于建房，原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定认定该合同无效，于法有据，本院予以确认。无效合同自始没有法律约束力，且陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军一直未向李中强交付过涉案土地，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定判令陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军向李中强连带返还剩余购地款53万元以及相应的利息合理有据，本院予以维持。樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军上诉主张其并非合同相对方，并未收取土地款，不应当承担连带责任，但广州市南沙区东涌镇东涌村民委员会将涉案土地按户分配给陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军耕种使用，陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军均作为转让方分别签名并按捺指印签署涉案合同，并且合同约定了樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军的协助过户义务，樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军作为有民事行为能力的成年人，理应知道签订该合同的法律后果并应承担相应的法律责任。至于陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军方具体由谁收取李中强支付的土地转让款，对陈明佳、樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军方承担法律责任并无影响，樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军在向李中强返还剩余土地款后可向陈明佳追偿，本院对此不予调处。原审被告陈明佳经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。综上所述，樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10432元，由上诉人樊柳英、陈敬文、陈敬滨、陈敬军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年九月十二日书 记 员 宋德光邝伟贤