（2015）济民一终字第142号

裁判日期: 2015-09-12

公开日期: 2015-10-26

案件名称

济南发展物业管理顾问有限公司与山东启德置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

济南发展物业管理顾问有限公司,山东启德置业有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民一终字第142号上诉人（原审原告）济南发展物业管理顾问有限公司，住所地济南市。法定代表人张可可，总经理。委托代理人郭志峰，山东森信律师事务所律师。委托代理人张艳丽，女，1977年9月17日出生，汉族，济南发展物业管理顾问有限公司员工。被上诉人（原审被告）山东启德置业有限公司，住所地济南市。法定代表人张辉，执行董事。委托代理人陈振学，男，1971年2月25日出生，汉族，山东启德置业有限公司员工。委托代理人石星星，女，1981年4月23日出生，汉族，山东启德置业有限公司员工。上诉人济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）因与被上诉人山东启德置业有限公司（以下简称启德公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014��历商初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭分别于2015年2月3日、4月22日公开开庭审理了本案，上诉人发展物业公司委托代理人郭志峰、张艳丽，被上诉人启德公司委托代理人陈振学、石星星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2011年6月13日，启德公司（甲方）、发展物业公司（乙方）签订启德国金体验馆物业管理服务合同，第一条物业基本信息：物业名称：启德国际金融中心体验馆；物业类型：商用物业-售楼中心；坐落位置：济南市经十东路。第二条服务内容与标准。（一）服务内容与标准。1、物业服务范围内，室外公共区域卫生的清理；2、公区绿化，花的养护与管理；3、体验馆内的花木绿植、水池内的水，及时清理与更换；4、体验馆周围的绿化树木，及时整修与养护；5、交通与车辆停放的管理；6、物业档案资料的管理；7、体验馆内楼梯间、通道、走廊、大厅地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮；8、卫生间内的洁具的修理、更换、除味，及时到位；9、乙方巡查时，若发现体验馆内外的防水、内外墙需维修时，应与甲方协商沟通，根据甲方意见处理，相关费用应由甲方负责；10、面客家具干净、整洁，无明显污渍；11、体验馆内特殊饰品与材料的保养与维护；12、员工食堂工作人员应该身体健康；13、特殊天气道路的清理，保证道路畅通；14、对客公共区域内办公家具进行不定期检查，发现问题及时汇报并维修，维修范围：家具出现松动、开胶、少螺丝等情况，维护费不超过100元，由乙方负责维修；如遇我处工程部无力维修，需由第三方维修时，该项费用由甲方支付。（二）公共秩序。1、执行安全部规章制度，维护售楼处稳定；2、物业管理区域内24小时值班，并有详细的交接班记录；3、保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；4、保证监控正常运行，出现损坏及时维修；5、值班人员统一着工装，工作规范，作风严谨，并有值班巡逻记录。（三）设施设备的管理。1、设施设备良好，运行正常，并有运行记录；2、设施设备应保养检修，安全运行和维修养护规章制度建立健全；3、设施设备定期维护，运行养护有相关记录，排除存在的事故隐患；4、中央空调有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录；5、消防设施定期检查与更换，保证设备的使用性；6、排污、通风管道定期检查，保证正常运行。（四）水吧服务。1、严格遵守《食品卫生管理条例》，保证所供应食品质量安全；2、保证客人的饮品及点心日常供应量；3、水吧提供有偿使用物品需明码标价；4、操作间卫生干净、整洁。第三条物业管理服务费及其他费用。（一）物业管理服务费1、本物业的管理费用183645.89元／月；2、缴纳期限：每年为1、4、7、10月按季度期限缴纳，缴付截止日为每季度首月15号。（二）设备保养维护、运行、维修等收费标准及收取方式，采取据实收费的原则执行，不包括但不仅限于以下情况：1、中央空调维修、换件、清洗材料费及有可能产生的上门服务费；2、消防、排污、通风系统的维修、换件、清理材料费及可能产生的上门服务费；3、照明材料费；4、其他所需要对外支付的费用。（三）水吧提供消费饮品和点心当月月底结算，于次月5号前缴费。（四）物业服务费、维修费及其他费用，乙方均出具同等价值发票。（五）此物业费为前期物业服务合同期内的测算费用，合同期满后将根据启德项目实际发生金额重新测算物业费用，并重新签订物业服务合同。第四条甲、乙双方的权��与义务。（一）甲方的权利与义务1、甲方有权监督乙方的工作，并向乙方就物业的有关问题提出意见、建议与要求；2、审定乙方的管理制度；3、甲方有权提出本合同外的服务，但必须加付相应费用；4、甲方应协调、处理本合同生效前发生的遗留问题；5、甲方应尊重乙方的工作人员人格及劳动成果。（二）乙方的权利与义务1、根据有关法规，制订物业管理制度；2、对物业服务内容外，需甲方支付相关费用，如果甲方不同意支付，乙方有权拒绝为甲方提供服务；3、乙方有权更换派往管辖区域的工作人员；4、对甲方提出的不合理要求乙方能力之外的服务时，乙方有权拒绝，但要尽可能的为甲方提供解决方案；5、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。第五条合同期限。委托管理期限为壹年。自2011年6月15日起至2012年6月14日止。第六条其他（一）本合同盖章、签字生效，直至双方协商解除合同。（二）本合同一式叁份，甲乙双方、财务各执一份。（三）如在本合同执行过程中，遇到新问题，双方友好协商解决。2012年5月30日，启德公司、发展物业公司签订启德国金体验馆物业管理服务合同一份，内容同2011年6月13日合同约定，委托管理期限为2012年6月15日至2013年6月14日。2013年5月30日，启德公司、发展物业公司签订启德国金体验馆物业管理服务合同一份，内容同2011年6月13日合同约定，委托管理期限为2013年6月15日至2014年6月14日。发展物业公司提交了其公司自行制作并加盖其公司公章的启德项目员工工资明细四份（2011年5月至2014年2月各一份）、启德项目员工考勤卡报表六份（2012年8月、11月、12月、2013年5月、9月、10月各一份）、山东大地房产材料入库单九份证明其按照合同约定履行了物业管理服务的义务，还称以��证据仅为部分明细，其余明细均可详查。另外，发展物业公司提交了鲁某某签字的发展物业公司启德国金项目结算签单表十二份，内容涉及员工用餐费、接待用餐费用、水吧消费费用等。2011年8月-12月接待用餐费用38861元、水吧消费费用16325元，总计55186元；2011年10月15日影像展消费金额1212元、2011年10月22日建行理财宣讲会消费金额276元、2011年10月25日画展活动消费金额1498元、2011年10月28日中行理财宣讲会消费金额240元，合计3226元；2011年11月6日产品自动畅销智慧讲座消费金额220元、2011年12月23日11年客户圣诞答谢酒会21718元，合计21938元；2012年3月10日招商银行会议消费金额362元；2012年1月-3月接待用餐费用6139元、水吧消费费用1960元，合计8099元；2012年4月-6月接待用餐费用12259元、水吧消费费用1800元，合计14059元；2012年7月25日2012济南城市中央商务区发展论坛消费金额688元��2012年7月28日盛夏的果实青年画家油画展消费金额9512元，合计10200元；2012年7月-8月接待用餐费用4650元、水吧消费费用1737元，合计6387元；2012年9月15日建行“贵金属投资宣讲会”消费金额382元、2012年9月20日启德奠基仪式消费金额27003.5元、2012年10月19日启德招商活动消费金额174元，合计27559.5元；2012年9月-10月员工用餐费用11638元、接待用餐费用3144元、水吧消费费用550元，合计15332元；2012年12月10日上海设计院启德会议消费金额1591元、2012年12月31日历下交警事故处理演习消费金额264元、2012年12月31日启德专家会议消费金额186元，合计2041元；2012年11月-12月员工用餐费用11715元、接待用餐费用8516元、水吧消费费用1032元，合计21263.80元；2013年1月-2月员工用餐费用7011.60元、接待用餐费用2242元、水吧消费费用437元，合计9690.60元；2013年5月18日孔子养生研究院讲座消费金额540元；2013年5月-6月员工用餐费用9780.5元、接待用餐费用10596元、水吧消费费用786元，合计21162.5元；2013年11月-12月员工用餐费用3306元、接待用餐费用10297元、水吧消费费用180元，合计13783元；2013年7月-10月员工用餐费用10802元、接待用餐费用30842元、水吧消费费用1098元，合计42742元；2014年1月-2月接待用餐费用4285元、水吧消费费用1036元，合计5321元。前述费用总共人民币311517.4元。发展物业公司主张自2011年6月15日至2014年3月15日（实际34个月），33个月的物业管理费6060314.37元，另外还主张下列费用：1、启德员工餐厅费用：2012年9-12月23353.80元、2013年1-12月42223.10元，合计65576.90元；2、启德接待用餐签单：2011年8-12月38149元、2012年1-12月29261元、2013年1-12月78743元、2014年1月4285元，合计4285元，合计150438元；3、启德水吧签单：2011年8月-12月14547元、2012年1-12月6443元、2013年1月-12月3607元、2014年1��144元，合计24741元；4、启德活动接待明细与费用：2011年接待活动费用26064元、2012年9月15日承办高新建行“贵金属投资宣讲会”382元、2012年9月20日启德国金奠基庆典27003.5元、2012年10月19日承办招行活动174元；2013年1月22日接待所有活动：接待上海设计院人员1591元、孔子养生研究院讲座540元、购烟酒12100元、购烟酒12920元、购烟酒5770元，合计86544.5元，前述除去物业管理费发展物业公司主张的其余费用为327300.4元。涉案物业建筑面积约2000平方米，原审法院问及每月物业管理费183645.89元是如何计算出来的，发展物业公司称按照物业管理规定成本核算。启德公司对发展物业公司提交的证据均予以认可，否认支付过涉案物业管理费用，双方均否认存在虚假诉讼。原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在现有的证据情况下，发展物业公司、启德公司签订的物业服务合同，是否为有效合同，根据现有的证据，原审法院无从判断，但从双方合同约定内容来看，每月物业管理费183645.89元，尚不包含体验馆内外的防水、内外墙维修费用（合同第二条第一项第9款）、超过100元的家具维修费用（合同第二条第一项第14款）、中央空调维修、换件、清洗材料费及可能产生的上门服务费、消防、排污、通风系统的维修、换件、清理材料费及可能产生的上门服务费、照明材料费、其他所需要对外支付的费用（合同第三条第二项第1、2、3、4款），亦不包括启德员工用餐费用、接待用餐费用、水吧费用、接待活动费用、烟酒费用等等，除此之外的物业管理工作由发展物业公司负责实施并承担相应费用，根据发展物业公司当庭陈述的涉案物业建筑面积2000平方米，双方合同约定为物业管理费��92元／平方米／月，如此之高的物业管理费，与有限的物业管理工作和费用承担之间反差明显，而发展物业公司对物业管理费用如何计算的陈述又笼统不清且无相应证据予以提交，在此种情形之下，原审法院对涉案合同双方是否存在合法有效的真实意思表示存疑，难以确认为有效合同。另外，退一步讲，即使涉案合同为有效合同，切实履行了合同义务系本案中发展物业公司诉讼请求成立的前提条件，为证明涉案合同的实际履行，发展物业公司提交了其公司自行制作并加盖其公司公章的启德项目员工资明细四份（2011年5月至2014年2月各一份）、启德项目员工考勤卡报表六份（2012年8月、11月、12月、2013年5月、9月、10月各一份）、山东大地房产材料入库单九份证明其按照合同约定履行了物业管理服务的义务，还称以上证据仅为部分明细，其余明细均可详查，上述证据均为��展物业公司内部管理资料，均无法客观反映涉案合同的履行情况，故原审法院对上述证据不予采信。此外，发展物业公司提交了鲁某某签字的发展物业启德国金项目结算签单表十二份，内容涉及员工用餐费、接待用餐费用、水吧消费费用等总共人民币311517.4元。发展物业公司提交的该组证据与其提交的《启德置业与发展物业公司款项未结算明细》中除去物业管理费之外主张的费用明细、费用综合存在多处不一致的情形，发展物业公司对此未予说明，综上所述，在现有的证据情形下，原审法院对发展物业公司的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。发展物业公司可待证据充分后另行起诉主张权利，维护自身合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告济南发展物业管理顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币56510元，由原告济南发展物业管理顾问有限公司承担。上诉发展物业公司不服原审判决上诉称：一、原审判决在未查明案件事实的情况下，直接驳回上诉人的诉讼请求属于认定事实不清。上诉人在原审中已经提交了物业管理服务合同以及履行该合同的相关证据，被上诉人对上诉人的诉讼请求和证据也均未提出异议，原审判决应当对物业管理服务合同为合法有效合同的事实以及上诉人履行了物业管理服务义务的事实予以认定。而原审法院寻找各种理由对合同效力不予确认，甚至在被上诉人未提出异议的情形下，对上诉人是否履行了合同义务不予确认。上诉人认为，即使原审法院认为上诉人的证据链不完整，在上诉人有初步证据证实己履行了物业管理服务义务且被上诉人未提出异议的情形下，也应当对原审法院认为未查清的事实继续法庭调查和辩论，或者依法主动调取相关证据，以查清案件事实，保证案件客观公正。二、结合上诉人在原审中提交的证据以及被上诉人在原审中的意见，完全能够证实上诉人己履行了物业管理服务义务的事实，按照法律规定，上诉人不应当再承担举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，“合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。而在本案中，被上诉人对合同的履行没有提出异议。上诉人为了证明案件事实客观存在也提交了履行合同的相应证据，因此上诉人对此不再承担举证责任。即使原审法院认为仍不足以证明上诉人履行了合同义务，依法也应当指定举证期限，由上诉人继续对该事实举证，而不应直接判决驳回上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判，被上诉人向上诉人支��物业费等各项费用共计6387614.77元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人启德公司答辩称，经被上诉人查证，在2011年-2014年期间上诉人履行了物业服务合同，认同上诉人的上诉请求。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明：（一）上诉人为证实其已经按合同约定履行了物业管理服务的义务的事实，二审中又提交5份证据，分别是：1、上诉人的物业服务资质证书，欲证明上诉人是经相关部门核实准予从事物业管理活动的，且可以收取物业费。2、启德国际金融中心物业服务中心成本测算明细，欲证明物业服务合同约定的收费标准计算都是有依据的。3、上诉人出具的情况说明一份，欲证明启德国际金融中心项目结算的制作依据以及上诉人公司财务账目的说明。4、上诉人提交账目中记载的6个月中由被上诉人办公室主任的签单以及6个月中的工资发放明细、缴纳社会保险、员工福利签单，欲证明证据3所说明的情况的真实性。5、记载财务单据照片的光盘一张，欲证明证据4中的财务单据是真实的，因账目数量巨大，故拍摄照片予以提交，其同时表明法院如有需要随时可以调取书面证据。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据真实性均予以认可。（二）二审诉讼中，被上诉人应本院要求提交了鲁某某与其签订的劳动合同一份及终止（解除）劳动合同证明书一份，以证明鲁某某曾在被上诉人处工作，且鲁某某签署的发展物业启德国金项目结算签单表是合法有效的。（三）本院已经审结的（2014）济民一终字第692号案件庭审笔录中记载，山东启德置业有限公司、山东三威置业有限公司、山东大地房地产开发有限公司、山东嘉尔威建材有限公司法定代表人均为张辉。山东启德置业有限公司自认张某与张辉系兄弟，张某任山东启德置业有限公司、山东三威置业有限公司、山东大地房地产开发有限公司、山东嘉尔威建材有限公司监事。发展物业公司股东李某系张某前妻。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案上诉人为证实其与被上诉人启德公司签订的物业服务合同有效且已经实际履行了物业管理服务的义务，进而要求启德公司支付物业服务费等，原审法院基于上诉人在原审诉讼中提供的证据，尤其根据双方合同约定的每月物业管理费183645.89元中所包涵的服务项目，结合发展物业公司自认所提供服务的商业物业建筑面积仅为2000余平方米，以物业管理工作与费用承担之间存在明显的巨大反差，且发展物业公司对物业管理费用如何计算的陈述笼统不清为由，对上诉人与被上诉人之间的物业管理服务合同的效力未予认定并无不当。二审中，上诉人发展物业公司继续主张其已经依据与启德公司的物业服务合同为启德公司提供了物业服务，进而要求启德公司支付物业服务费等共计6387614.77元，虽然启德公司对上诉人的主张均予以认可，但本院仍需审查启德公司是否应向发展物业公司支付上述费用。根据发展物业公司二审中提交的为启德公司提供物业服务的成本测算明细，发展物业公司主张其为启德公司提供物业服务一个月的各项成本总合计为183645.89元。而启德公司是否应按发展物业公司测算的各项成本总额向其支付物业服务费用，本院认为，第一，发展物业公司提交的成本测算明细为其单方制作，并无启德公司知晓或认可上述成本测算明细内容的证据，且与发展物业公司在庭审中所陈述“上诉人是按照被上诉人物业服务的需求经过成本测算，最终就服务收费与被上诉人达成一致，确定为合同中记载的收费标准”不符。第二，2015年2月3日庭审调查时，发展物业公司陈述成本测算明细表中的费用均已实际支付，但发展物业公司在2015年2月13日提交的情况说明中却陈述“成本测算并不完全代表实际支出”。据此，发展物业公司前后陈述明显存在矛盾。第三，关于发展物业公司物业服务项目与启德公司所承担的相关费用之间存在明显差距的问题。发展物业公司陈述“因为上诉人提供的物业服务并不单单是普通的物业合同，而高出了普通服务的标准，比如说被上诉人设置的水吧、泊车员、工地看护、材料看护包括被上诉人的餐厅经营都是上诉人来提供服务的”。但在发展物业公司主张的其他应由启德公司承担的开支费用中，其所提交由启德公司工作人员鲁某某签字的项目结算单，又多次出现了水吧消费、接待用餐费用、员工用餐费用等费用。故发展物业公司陈述与其提交证据明显存在冲突。综上，上诉人发展物业公司提供的一、二审现有证据，本院亦无法认定其为被上诉人启德公司提供物业服务的实际情况及启德物业公司应支付其物业服务费用的情况。原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费56510元，由上诉人济南人发展物业管理顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵建军审　判　员　　翟　勇代理审判员　　何菊红二〇一五年九月十二日书　记　员　　白　雪关注微信公众号“”