（2015）宁法民一初字第242号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2016-02-03
案件名称
原告刘庆国、张梅珍诉被告永州市腾飞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁远县人民法院
所属地区
宁远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘庆国,张梅珍,永州市腾飞房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁法民一初字第242号原告刘庆国，男，1972年9月29日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。原告张梅珍，女，1972年9月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托代理人王癸中，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权代理）。被告永州市腾飞房地产开发有限公司。法定代表人：李志新，该公司董事长。委托代理人宋顺生，湖南湘律律师事务所律师。原告刘庆国、张梅珍诉被告永州市腾飞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法由审判员肖广文担任审判长，与人民陪审员谢冒仔、朱萍组成合议庭，代理书记员钱小丽担任庭审记录，适用普通程序于2015年8月11日至8月12日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告刘庆国、张梅珍的委托代理人王癸中，被告永州市腾飞房地产开发有限公司的委托代理人宋顺生到庭参加诉讼，被告永州市腾飞房地产开发有限公司法定代表人李志新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘庆国、张梅珍诉称，原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年1月23日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建造的位于宁远县舜陵镇九嶷南路的腾飞铂富广场住宅小区B幢7楼7B06号商品房一套，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2011年1月23日将购房款200189元支付给被告，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2013年8月30日前验收合格并交付使用，但被告至今仍未将房屋予以交付。按照合同第九条之约定，被告的行为已经严重违约，应向原告支付违约金。综上所述，被告违约逾期交房是客观事实，给原告造成了多方面的经济损失，被告应承担全部违约责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金42340元，诉讼费由被告承担。原告刘庆国、张梅珍为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同及补充协议，拟证明原告与被告存在商品房买卖合同的事实；2、收款收据，拟证明原告已经按照约定支付了所有购房款；3、完税证明，拟证明原告购房情况的事实。被告永州市腾飞房地产开发有限公司辨称：一、被告已履行了全部合同义务，没有违约行为，理由如下：1、被告的商品房已经验收合格并早于2015年1月通知原告收房；2、被告延期交付商品房，符合双方合同约定的第八条之规定。①在被告建房期间，宁远县开展了创卫生城市的重大活动，而该活动贯穿了商品房建设期间，创卫活动事件严重影响了商品房建设进度，这是合同约定的免责事由不可抗拒非出卖方所能控制的原因所致，而且创卫活动也是政府行为。②在建设商品房过程中，宁远县出台了《城区建筑垃圾管理办法》。该办法严格限制了城区尤其是处于城区中心位置的铂富广场（刘庆国、张梅珍的商品房所在楼群）的施工运输条件及建筑废弃物的处理，极大地妨碍了工程进度。而且在施工半途，国家重新制订了消防新标准，被告为此重新设计更改消防设施，使工程进度放慢，甚至暂停，也是延迟交房的原因之一，上述情形均归属于国家政策法规变化和政府原因引起的延期免责事由。③原告在合同中约定的交房前（即是约定的交清购房余款之日）直至现在均未交清全部购房款，而且一直未按合同第六条之约定期限交清购房款，拖延了被告建设资金。因此，被告有权依约延期，而不必承担违约责任。综上，被告无需对延期交房承担违约责任。二、原告计算延期交房的违约金计算标准、期限及方式，均不符合合同约定，故计算出来的结论也不正确，法院应仔细核算。三、严格对照合同约定，原告应付给被告延迟交付购房款的违约金7010元。根据《商品房买卖合同》第六条规定，刘庆国、张梅珍应于2013年8月30日前向被告交付余下购房款20000元，但至今未交付。因此，根据《合同》第七条关于逾期付款支付违约金的规定，计算至开庭日前，刘庆国、张梅珍得付给被告逾期付款的违约金7010元。综上三个方面，被告认为延迟交房符合合同约定，被告无需支付延迟交房违约金，反而是原告应支付延期付款违约金7010元给被告。退一万步讲，假设原告执意认为被告应支付一些延迟的违约金是正确的，被告认为也仅是人道责任，原告应付给被告的延迟交款违约金足以抵扣，并绰绰有余。鉴于以上原因，被告恳请法庭依法驳回原告对被告的诉请。被告永州市腾飞房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院提供了下列证据：1、买卖合同、补充协议及交款单，拟证明原、被告双方权利、义务，原告未按约定履行交款义务；2、消防法规，拟证明施工消防标准更改导致工期延迟；3、宁远县城区建筑垃圾管理办法，拟证明施工的运输条件及建筑废弃物处理受限，影响了工期；4、宁远县创建国家卫生县城实施方案，拟证明政府行为影响被告延误工期；5、承建单位证明，拟证明内容同证据3号和4号；6、证人证言，拟证明内容同5号；7、完工验收文件，拟证明工程完工日期及可交房的日期；8、电话通知收房单及邮件单，拟证明被告已告知原告（业主）收房日期；9、建设工程规划许可证，拟证明被告商品房已有合法证件手续；10、建设工程施工许可证，拟证明被告商品房已有合法证件手续；11、土地使用权证，拟证明被告商品房已有合法证件手续；12、商品房预售许可证，拟证明被告商品房已有合法证件手续；13、预测算技术报告，拟证明被告商品房已有合法证件手续；14、另案欧利华等8人的起诉状，拟证明被告于2015年1月通知原告收房。被告永州市腾飞房地产开发有限公司对原告刘庆国、张梅珍提供的证据质证意见如下：对1号证据认为应以被告提供的合同为准；对2号证据认为对其真实性无异议，但证明目的有异议；对3号证据认为对其真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议。原告刘庆国、张梅珍对被告永州市腾飞房地产开发有限公司提供的证据质证意见如下：对1号证据的真实性无异议，但证明目的有异议；对2号证据认为不符合证据的形式，不能作为证据使用，且与本案无关联；对3号证据认为不具备证据的客观形式，要求被告提供原件予以核实，并请求审查其合法性，另对其关联性提出异议，其内容规定与影响工期无必然的因果关系，尤其是同原告和被告的商品房买卖合同关系无关联，对证明目的也有异议；对4号证据认为不具备合法性，均是征求意见稿、讨论稿，没有约束力和执行力，不具有正式文件的效力，对关联性提出异议，该三个文件的印发时间均在合同约定交付房屋的时间之后，与本案无关联性，对被告的证明目的有异议，上述文件并不能证明是政府行为影响延误工期；对5号证据的真实性提出异议，承建单位与被告有利害关系，且没有到庭接受质询，不能客观反映案件的真实情况；对6号证据的真实性提出异议，证人与被告有利害关系，且没有到庭接受质询，不能客观公正地反映案件的真实情况；对7号证据认为被告应提供原件予以核实，如完工验收文件客观真实，恰恰证明被告逾期交房的事实；对8号证据的真实性有异议，收房单及邮件单均是由被告的工作人员提供，与本案有利害关系，不能客观真实全面地反映案件情况，如收房单及邮件单属实，证明被告没有按合同约定交付房屋；对9至13号证据，要求与原件核对，且以上五个证据都与本案无关，对关联性有异议；对14号证据认为与本案不具有关联性。通过庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：对1号证据，系证据原件，合同上有被告法定代表人李志新的印章并加盖被告公章，本院予以采信；对2号证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对3号证据，经核对属实，本院予以采信。本院对被告提供的证据认证如下：对1号证据，经核对与原告提供的证据一致，故对该证据本院予以采信；对2号证据，原告认为与本案无关，经核实被告并未举证证明消防标准的更改造成了工程工期的延迟，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；对3、4号证据，经核实被告并未举证证明宁远县人民政府的行为造成了工程工期的延迟，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；对5号、6号证据，由于证人与本案有直接利害关系，且与本案不具有关联性，本院不予采信；对7号证据，经本院核对属实，本院予以采信；对8号证据，该证据的真实性无法核实，本院不予采信；对9至13号证据，经本院核对属实，本院予以采信；对14号证据，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据以上采信的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述和辩解，本院确认如下事实：2011年1月23日，原告刘庆国、张梅珍与被告永州市腾飞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建造的位于宁远县九嶷南路的腾飞铂富广场住宅小区B栋7B06号商品房一套，房屋总价款为220189元，原告采用一次性付款的方式付款，第一期在2011年1月23日前交纳购房款200189元，其余房款20000元在2013年8月30日前付清。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条双方约定了交房期限，双方约定，该商品房经验收合格后，被告应在2013年8月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条双方约定了出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外（1、遭遇不可抗力；2、不可抗拒非出卖方所能控制的原因；3、国家政策变化和政府原因；4、交房前买受人全部房款未按本合同第六条约定期限付清），出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同实际履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条双方约定了房屋如何交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以公告或文字信息通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在合同补充协议则约定：1、出卖人以在《永州日报》发布的交房公告为合法有效告知，买受人需按交房公告的要求和在本合同规定的交房期限内办理交接手续；2、买受人在出卖人书面交付通知中注明的日期届满后仍未办理房屋交接手续的，书面交付通知书上注明交付日期届满之日即视为该房屋交付日期，逾期视为出卖人已将房屋交付使用；3、买受人在合同中预留的联系地址为通知送达地址，买受人没有向出卖人预留联系地址、或预留的联系地址有误，或买受人在合同中注明的联系地址发生变化而未书面通知出卖人，导致出卖人不能通知到买受人的，出卖人在《永州日报》发布的交房公告即为出卖人的交付通知。同日双方签订的合同补充协议还对按揭贷款办理和房产交付进行了约定。因被告迟迟未能按照合同约定时间交房，原告也未将购房余款20000元付清，双方为此产生纠纷。原告于2015年3月13日向本院提起诉讼。另查明，原告刘庆国、张梅珍所购买的商品房为被告永州市腾飞房地产开发有限公司投资所建，位于宁远县舜陵街道（原舜陵镇）九嶷南路，项目名称为铂富广场。该工程于2013年3月15日取得商品房预售许可证，于2014年12月26日经验收合格。本院认为，原、被告于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思的表示，也不存在违反法律规定的内容，合同依法成立并且有效，合同内容对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。鉴于原告作为买方延迟交纳购房款确实存在，宁远县人民政府的创卫工作对造成被告延迟交房可能也有一定的影响，但并不足以免除被告延迟交房的违约责任。被告永州市腾飞房地产开发有限公司作为卖方，应当在合同约定期限内为原告办理交房相关手续，也即被告应在双方约定的2013年8月30日之前为原告办理房屋交接手续，但直到2014年12月26日被告所建房屋才经验收合格，被告已违约，依法应当承担违约责任。根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到原、被告的过错程度及被告的预期利益、合同的履行情况、延迟交房的具体时间等因素。结合本案实际，本院酌定由被告支付原告交纳购房款的10%的违约金比较妥当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告永州市腾飞房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告刘庆国、张梅珍因延迟交付房屋的经济损失20018.9元；二、驳回原告刘庆国、张梅珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由被告永州市腾飞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长 肖广文人民陪审员 谢冒仔人民陪审员 朱 萍二〇一五年九月十二日代理书记员 钱小丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 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