（2015）让民初字第1303号
裁判日期: 2015-09-12
公开日期: 2016-02-18
案件名称
大庆市阳光物业有限公司与王禹晗物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大庆市阳光物业有限公司,王禹晗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2015）让民初字第1303号原告大庆市阳光物业有限公司，住所地大庆市让胡路区西宾路2号。法定代表人王树坤，经理。委托代理人王彩霞，1970年2月出生。委托代理人赵征，北京市岳成律师事务所大庆分所律师。被告王禹晗，男，1965年7月出生。委托代理人陈玉国，黑龙江杜兴林律师事务所律师。原告大庆市阳光物业有限公司（以下简称阳光物业公司）诉王禹晗物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理，依法由代理审判员张宏伟担任审判长并主审本案，与人民陪审员那巍、李胜钊共同组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司委托代理人王彩霞、赵征、被告王禹晗委托代理人陈玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称：被告为让胡路区阳光嘉城一期X房屋业主，房屋面积245.26平方米，原告为被告提供物业服务，但被告拒绝交纳2014年物业费，原告多次找到被告，被告以多种理由推脱，故原告诉至法院，要求被告给付物业费3902元。被告王禹晗辩称：我方不同意支付物业费，因原告是前期物业，按照庆政办发2006第21号文件规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费由建设单位承担，出售房屋交付之日起的次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业服务费由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担，房屋销售合同未约定的，由建设单位承担，依据该规定，买受人与房屋出售方间的房屋买卖合同对前期物业服务收费的标准并没有明确约定，因此该项费用应当由建设单位承担。前期物业服务合同约束的是物业服务企业和房地产开发商，双方的约定不能对抗也不能约束房屋买受人，同时物业买受人并没有与物业服务企业签订物业服务合同，且我方也没有接受到任何出自于服务企业的服务项目，因此该诉请是没有法律依据和事实依据的。为证实自己的主张，原告阳光物业公司向本院提交证据如下：1、前期物业服务合同复印件一份（与原本核对无误），证明大庆市佞金房地产开发有限公司代表被告所在小区的业主委员会与原告签订了物业服务合同，合同期限为2012年7月26日至2015年7月25日。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为原告诉称代表阳光嘉城业主委员会，该业主委员会在前期物业合同签订时并没有成立，因此原告方不能代表被告，也不能代表业主委员会，该合同不能约束被告。2、客户情况登记表及阳光嘉城临时管理规约承诺书复印件各一份（与原本核对无误），证明2012年11月17日，被告对本案涉案房屋予以接收，并亲自签写了临时管理规约承诺书。对登记表真实性无异议，对承诺书真实性有异议，按证据规则规定原告在起诉时或在举证期限内没有向法庭提供该承诺书的原件及复印件，故按举证责任规定原告不予质证；另外临时管理规约是临时规定应具有一定的时效性，临时管理规约按合同约定就是2012年11月17日，该临时性承诺书不可能延时至三年后。本院认为原告当庭提交证据并不违反相关法律规定，且原告未提交证据足以推翻该承诺书真实性，故本院对上述证据真实性予以认定。3、2014年度收费许可证复印件一份（与原本核对无误），证明原告的收费资质及涉案房屋收费标准为15.19元每平方米。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为该证据已于2015年6月27日过期；该物业服务收费许可的第二页明确的载明其收费的标准和收费的原则是按照庆证发2006［21］号文件收取，按照该文件的规定被告与房屋出售人佞金间的房屋买卖合同对前期物业的收费标准并没有明确规定，因此按该文件的规定，物业费应当由建设方承担，故请求驳回原告的诉请。本院对该证据真实性予以认定。4、大庆市盛泰衡达测绘有限公司阳光嘉城X住宅楼房产面积分摊分户汇总表复印件一份（与原本核对无误），证明涉案房屋的面积为245.26平方米。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为测绘面积不是收费面积。本院对该证据真实性予以认定。被告王禹晗未向本院提交证据。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：被告王禹晗系让胡路区阳光嘉城一期X房屋所有权人，房屋面积为245.26元。2012年7月26日，原告与涉案房屋建设单位大庆市佞金房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定原告为阳光嘉城一期校区提供物业服务合同，物业费收取标准为每年每平方米15.91元。合同期限为2012年7月26日至2015年7月26日。2012年11月17日，被告接收涉案房屋，并在《阳光嘉城临时管理规约承诺书》上签字确认已详细阅读大庆市佞金房地产开发有限公司制定的“阳光嘉城业主临时管理规约”，该承诺书第四条显示原告系阳光嘉城一期物业管理者。原告按约向原告交纳了2012年11月17日至2013年12月31日物业费，现被告尚欠2014年1月1日至2014年12月31物业费3902元（245.26平方米＊15.91元），故原告诉至法院，要求被告给付物业费3902元。本院认为：在前期物业管理阶段，由建设单位和原告签订的物业管理合同，对被告等继受该物业的业主具有约束力。建设单位在被告接收房屋时，通过临时管理规约的形式向被告告知由原告为被告提供物业服务。在合同约定的有效期限内，原、被告应按约履行各自义务。被告作为阳光嘉城一期业主，已接收原告提供的物业服务，应按合同约定的物业收费标准向原告交纳物业费，原告要求被告给付物业费3902元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告主张根据《大庆市物业服务收费管理办法》第十二条规定“出售房屋交付之日的次月至前期物业合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担，房屋销售合同未约定的，由建设单位承担”，但建设单位在被告接房时已通过《阳光嘉城临时管理规约》告知被告，被告也签字认可并作出相应承诺，故《阳光嘉城临时管理规约》应视为被告与建设单位佞金房地产开发有限公司对房屋买卖合同的补充约定，而原告自接房后至2013年12月31日也按约交纳物业费，也表明被告认可原告为涉案提供物业服务，故对被告此项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告王禹晗于本判决生效之日起五日内给付原告大庆市阳光物业有限公司物业费3902元。案件受理费人民币50元由被告王禹晗承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 张宏伟人民陪审员 那 巍人民陪审员 李胜钊二〇一五年九月十二日书 记 员 陈永丽附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 关注公众号“”