（2015）渝三中法民终字第00842号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-12-02

案件名称

重庆隆鑫花漾山地产有限公司与张莹莹商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第三中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

重庆隆鑫花漾山地产有限公司,张莹莹

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第三中级人民法院民事判决书（2015）渝三中法民终字第00842号上诉人（原审被告）重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，组织机构代码67103511-6。法定代表人陈爱平，该公司总经理。委托代理人胡子贡，男，1984年11月30日出生，汉族，该公司职工，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）张莹莹，女，1985年7月25日出生，汉族，居民，住重庆市江津区。上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司因与被上诉人张莹莹商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2015）武法民初字第00206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月24日，重庆隆鑫花漾山地产有限公司（甲方）与张莹莹（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号为（武房）商字第20118309号）。合同约定：张莹莹购买重庆隆鑫花漾山地产有限公司开发的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道150号4-225号房屋一套。房屋总价款635897元，一次性付款。甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担，甲方所承担的质保期从此时开始计算，延期接房，由乙方向甲方支付违约金人民币30元／天，累计计算。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并与甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。同时，该合同附件5中补充约定：由于乙方原因未能按期办理接房手续的，视为甲方已按合同约定时间交付该房屋，该房屋所产生的权利、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房之日起开始计算。甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定。（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。2011年9月23日，张莹莹向重庆隆鑫花漾山地产有限公司交纳房款600000元。2011年9月25日，张莹莹交纳余款35897元。2011年9月28日，张莹莹缴纳了物业专项维修资金3634元。2011年10月12日，张莹莹缴纳了契税19076.91元。2011年11月16日，重庆市武隆县国土房管局对本案商品房买卖合同进行了备案登记。重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今仍未向产权登记部门递交办理产权登记的申请。张莹莹遂诉至一审法院，请求依法确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，并要求重庆隆鑫花漾山地产有限公司继续履行该合同为我办理房屋产权登记，同时支付其逾期办理房屋产权登记手续违约金，违约金的计算按已付总房款的每日万分之一从2012年12月20日计算至实际办理产权证之日止，截至起诉之日违约金暂定为47946.63元。重庆隆鑫花漾山地产有限公司一审辩称：对张莹莹主张的逾期办证的事实没有异议，但根据补充协议第六条关于合同登记、产权登记和预告登记的约定第2款第（1）项，张莹莹一直未接房且早已超过6个月，我公司代办权属登记手续的义务已经解除，应当由张莹莹自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。我公司并未违约，不应当承担逾期办证的违约责任，请求驳回张莹莹对我公司的诉讼请求。一审法院认为，张莹莹与重庆隆鑫花漾山地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，重庆隆鑫花漾山地产有限公司应于2012年12月20日前交房。张莹莹虽未接房，但认可以约定截止时间为接房时间。重庆隆鑫花漾山地产有限公司也未提供证据证明其已通知张莹莹接房，根据合同约定“由于乙方原因未能按期办理接房手续的，视为甲方已按合同约定时间交付该房屋，该房屋所产生的权利、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房之日起开始由乙方承担”，因此，可以认定张莹莹已于2012年12月20日接房。既然按照合同约定，视为张莹莹已经接房，重庆隆鑫花漾山地产有限公司认为张莹莹未接房，其办证义务已解除，其不承担逾期办证责任的抗辩理由不成立，依法不予采纳。张莹莹认为附件未签字，不认可其效力。但因附件也是张莹莹向一审法院提交的证据之一，应当认定其已经保管了该文件，视为其已接受了该条款。因此，对于办理登记的条款合同双方已经变更。张莹莹要求重庆隆鑫花漾山地产有限公司在2013年2月19日前办理产权登记，不符合合同约定。根据双方签订的合同，重庆隆鑫花漾山地产有限公司应当在交房后240天内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。即重庆隆鑫花漾山地产有限公司应于2013年8月17日前办妥房地产权属证书的初始登记。重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今未通知张莹莹办理产权证，未如约按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。根据双方合同约定“逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”。故逾期办理权属证书违约金应从2013年8月18日起至重庆隆鑫花漾山地产有限公司提交产权登记手续，获得产权登记部门受理单时止。逾期办理权属证书违约金应按合同约定的已付房价款的万分之一按日向张莹莹支付。即重庆隆鑫花漾山地产有限公司应按张莹莹已付房价款635897元的万分之一标准，支付张莹莹自2013年8月18日至2015年1月13日起诉之日止共计513天的违约金32621.5元。2015年1月13日以后产生的逾期取得房产权证违约金，张莹莹可待实际发生后另行主张。关于张莹莹提出要求重庆隆鑫花漾山地产有限公司现在为其办理房屋所有权证的主张，因本案涉诉房屋客观上尚不具备办证的条件，本案双方当事人应本着互谅互让的态度，相互配合，共同完成房屋所有权证的办理事宜。如在办证时机成熟后，重庆隆鑫花漾山地产有限公司拖延办证，张莹莹可再行主张。故对张莹莹提出的该项主张暂不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、重庆隆鑫花漾山地产有限公司与张莹莹于2011年8月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同登记号为（武房）商字第20118309号）有效；二、重庆隆鑫花漾山地产有限公司于判决生效之日起十日内支付张莹莹逾期办理权属登记的违约金32621.5元；三、驳回张莹莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，依法减半收取499元，由重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。重庆隆鑫花漾山地产有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。其一，上诉人与被上诉人的合同有约定，上诉人无需提供通知被上诉人接房的证据。被上诉人未在约定时间接房是客观事实，其行为已违约。一审法院通过推定来认定被上诉人已于2012年12月20日接房，系错误的。其二，上诉人没有违约。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人应按合同约定或上诉人的要求向上诉人递交办理权属登记所需资料并交清房款、税款、手续费等。否则引起的逾期办证的责任由被上诉人自行承担。若被上诉人因故不能按期履行上述义务超过6个月的，上诉人为被上诉人办证的义务即解除。故被上诉人在本案中未按合同约定交清房款，其未向上诉人递交办证所需资料并完善相关手续已超过6个月，且被上诉人未按合同约定接房超过6个月，上诉人的办证义务已解除，不存在违约行为。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张莹莹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。双方在二审中未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张莹莹与重庆隆鑫花漾山地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方争执的焦点是：重庆隆鑫花漾山地产有限公司是否应对讼争房屋产权证逾期且至今未办理的行为承担违约责任。重庆隆鑫花漾山地产有限公司上诉称张莹莹未按约定付清房款、未提交办证所需资料以及未在约定期限内接房已超过6个月，主张其办证义务已解除而不存在违约行为。对此，本院具体评析如下：其一，本案中，张莹莹未接房是事实，但双方在合同中明确约定，重庆隆鑫花漾山地产有限公司应当在2012年12月20日前向张莹莹交付本案所涉房屋，且应于确定交房日的七日前书面通知张莹莹。对此，重庆隆鑫花漾山地产有限公司未能举示证据证明其已向张莹莹履行接房的通知义务，故重庆隆鑫花漾山地产有限公司现主张“张莹莹无正当理由未接房”而免除自己的办证义务，缺乏事实及法律依据。其二，根据双方的合同约定，若因张莹莹的原因未能按期交付房屋，则应视为重庆隆鑫花漾山地产有限公司已按合同约定时间交付了房屋。故一审结合双方合同约定，在张莹莹认可的情况下，将双方约定的交房期限2012年12月20日认定为张莹莹的接房时间，并无不当。其三，重庆隆鑫花漾山地产有限公司对其上诉所称的张莹莹未按约定付清房款及税费并提交办证所需资料已超过6个月等事实，亦未提供证据予以证明。相反，张莹莹对此举示了其向重庆隆鑫花漾山地产有限公司支付购房款、契税等的相关依据。重庆隆鑫花漾山地产有限公司的此项上诉主张不足以采信。综上，上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费898元，由上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　倪　静审　判　员　　陈江平代理审判员　　郭玉梅二〇一五年九月十一日书　记　员　　石　佳关注公众号“”