（2015）丰民初字第01477号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2016-06-27

案件名称

北京拓美物业管理有限公司与袁衷物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京拓美物业管理有限公司,袁衷

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款

全文

北京市丰台区人民法院民事判决书（2015）丰民初字第01477号原告北京拓美物业管理有限公司，住所地北京市丰台区航丰路1号。法定代表人臧治营，董事长。委托代理人杨建祥，男，北京拓美物业管理有限公司职工。委托代理人赵业斌，北京市行贤律师事务所律师。被告袁衷，男，1969年1月8日出生。委托代理人施长龙，北京市亿嘉律师事务所律师。委托代理人李国宏，北京市亿嘉律师事务所律师。原告北京拓美物业管理有限公司（以下简称拓美物业公司）与被告袁衷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告拓美物业公司的委托代理人杨建祥、赵业斌，被告袁衷的委托代理人施长龙、李国宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓美物业公司诉称：2013年1月10日，原、被告签订了两份物业管理服务合同，两份合同均在第四条详细约定了有关物业管理服务费用的相关规定事项，付款方式为年付，在合同签订时一次性付清，计算周期和计算标准分别为，“自2009年5月12日起至2012年5月11止，一年为一个周期，乙方交纳费用标准为每日每建筑平米人民币0.6元”和“自2012年5月12日起至2013年5月11日止，一年为一个周期，一个周期届满后，如果双方未提出重新签定协议，本协议继续生效，乙方交纳费用标准为每建筑平方米人民币0.8元”。被告在合同签订后一直拖欠物业费总计279590.62元未交纳，按照合同约定原告有权向被告要求违约金，请求法院判令被告立即支付其所欠的物业费279590.62元，违约金795498.76元，被告承担本案的诉讼费。被告袁衷辩称：原告是北京航丰园科技发展有限责任公司实际控股的子公司。被告之前与北京航丰园科技发展有限责任公司就本案所涉房屋存在纠纷。事实上，被告的房屋产权是其起诉该公司后通过法院强制执行才取得的。拓美物业公司一直不给被告办理装修许可，致使被告一直无法正常使用该房屋。被告从未与原告在2009年签订过物业合同，被告认为该份合同是原告伪造的。2013年原告以走流程为由将被告手里的该份物业合同收走了，被告认为原告手中所谓2009年的物业合同是通过对该份合同的变造取得的，除了最后的签字页，其余全部为原告后期添加的内容。因原告一直不让被告进场装修，致使被告至今无法正常使用该房屋。故只有进场装修之日才应当是物业费的起算之日。被告也不认可应向原告支付物业费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告袁衷是北京市丰台区航丰路1号院××号房屋的产权人。2011年袁衷与北京航丰园科技发展有限责任公司就双方签订的房屋买卖合同的履行发生争议，袁衷之后诉至法院。2011年6月10日袁衷与北京航丰园科技发展有限责任公司就该案达成调解，调解协议记载了下列内容“1、被告北京航丰园科技发展有限责任公司于二〇一一年六月二十四日前将位于丰台区航丰路1号院××号房屋（合同约定位置：航丰园科技大厦A座××号）交付给原告袁衷。2、被告北京航丰园科技发展有限责任公司于房屋交付之日起一百二十日内协助原告袁衷办理位于丰台区航丰路1号院××号房屋（合同约定位置：航丰园科技大厦A座××号）的所有权证书。”2012年4月25日袁衷经过强制执行程序取得北京市丰台区航丰路1号院××室的房屋产权。庭审中，原告方出示了二份物业服务管理合同，该物业合同属于原告提供的格式文本，其中第一份合同期限为2009年5月12日至2012年5月11日的物业服务合同，该合同签订日期显示为2013年1月10日。对于该份合同，被告认为是原告伪造，系原告通过变造其与被告签订的2012年5月12日至2013年5月11日的物业服务合同而得的。经比对二份物业合同的签订时间，本院确认原告方出示的二份物业合同确实在同一日签订，签订日期均为2013年1月10日。本院之后询问原告为何两份物业合同的签订时间为同一时间，原告表示，二份合同是双方就交纳物业费进行协商时签订的，其中倒签的这份物业合同可以证明被告同意交纳房屋产权证办理之前的物业费。鉴于该倒签合同并不符合合同签订的一般习惯，且在该合同中被告并没有明确表示同意交纳产权证办理之前的物业费，因此本院要求原告就其主张被告同意交纳取得产权证之前物业费的诉讼请求进一步举证证明，但原告未能就此向本院出示证据。另查，被告从收房至今，一直未能办理装修手续。对此，原告方的解释是被告没有向原告申请办理装修手续，但被告对此不予认可。现原、被告所提交的证据，均未能证明双方各自的上述陈述。之后，原、被告就物业费交纳事宜未能达成一致，原告因此诉至法院。上述事实，有原、被告陈述、房屋产权证复印件、商品房买卖合同、物业管理服务委托合同、2011丰民初字第12895号民事调解书、2012丰执字第00387-1号执行裁定书等证据在案佐证。本院认为：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。被告袁衷与北京航丰园科技发展有限责任公司签订商品房买卖合同后，北京航丰园科技发展有限责任公司即负有按照合同约定交付相关房屋的义务。相关交付义务包括为袁衷办理房屋产权登记手续。根据本案查明的事实，被告袁衷取得房屋产权登记的时间是2012年4月25日，故原告拓美物业公司无权向被告袁衷主张其未取得产权证期间的物业服务费。原告拓美物业公司所出示的2009年5月至2012年5月的物业合同签订时间为2013年，为倒签协议，仅凭该证据不能证明被告袁衷已经同意交纳上述期间的物业费。综上，原告拓美物业要求被告袁衷交纳上述期间物业费的主张证据不足，对相关诉讼请求，本院不予支持。被告袁衷取得房屋产权证明后，即与原告拓美物业之间成立事实上物业管理服务关系，双方之后于2013年1月就2012年5月至2013年5月的相关物业服务签订的物业管理合同，应为对物业服务合同关系的追认。故被告袁衷应当交纳2012年5月至2015年5月物业服务关系成立后的物业费。需要指出的是，因原、被告之间存在纠纷，双方一直未能就被告进场装修事宜达成协议，此种情况已经影响到被告袁衷正常使用该房屋，若在被告袁衷交纳了相关物业费后，原告拓美物业仍然拒不为被告袁衷办理装修手续，则应当就此承担由此产生的不利法律后果。原告方在物业管理中尚有需要改进之处，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院仅对原告合理的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告袁衷于本判决生效后十日内给付原告北京拓美物业管理有限公司二○一二年五月至二○一五年五月期间的物业管理服务费人民币十五万九千七百零三元五角六分。二、驳回原告北京拓美物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千四百七十六元，由原告北京拓美物业管理有限公司负担七千二百三十八元（已交纳），由被告袁衷负担七千二百三十八元（于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审　判　长　　汪成明人民陪审员　　王国明人民陪审员　　曹旭亮二〇一五年九月十一日书　记　员　　柳艾青搜索“”