（2015）三中民终字第08602号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-28
案件名称
赵长英与杨志祥农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵长英,杨志祥
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第08602号上诉人（原审原告）赵长英，女，1972年11月18日出生。委托代理人张浩，男，1959年4月7日出生。被上诉人（原审被告）杨志祥，男，1963年3月2日出生。委托代理人杨文芳（杨志祥之女），1991年2月2日出生。上诉人赵长英因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵长英及其委托代理人张浩，杨志祥之委托代理人杨文芳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年4月，赵长英诉至原审法院称：2013年1月17日，赵长英和杨志祥签订了一份《房屋买卖合同书》，约定杨志祥将其所有的坐落于本村北大街×号院的北正房五间和西厢房一间出售给赵长英，价款15万元人民币，如有一方违约，需向对方按房价的两倍支付违约金。合同签订以后，赵长英即向杨志祥支付了房款15万元。合同生效后，杨志祥未按照合同履行义务。2014年8月，赵长英向顺义区人民法院起诉，要求杨志祥履行合同，交付房屋。一审法院和二审法院均以“涉诉房屋系杨志祥、胡雪琴的夫妻共同财产，杨志祥未取得房屋的全部所有权，胡雪琴亦不同意将涉诉房屋所有权转让给赵长英，故杨志祥与赵长英所签合同客观上无法继续履行”为由，驳回了赵长英的诉讼请求，同时认定赵长英、杨志祥之间的买卖合同属有效合同。该案诉讼中，杨志祥曾于2014年8月26日给赵长英寄了一份《解除房屋买卖合同通知书》。赵长英认为，由于杨志祥的无权处分行为导致赵长英、杨志祥之间的买卖合同不能继续履行，已构成根本违约，给赵长英造成了极大损失，因此，赵长英根据《合同法》及相关法律规定诉至法院，请求法院查明事实，依法裁判，请求：1.依法解除赵长英、杨志祥之间的房屋买卖合同，由杨志祥返还赵长英购房款15万元，赔偿赵长英违约金30万元，以上共计45万元；2.本案诉讼费由杨志祥负担。杨志祥在原审法院辩称：赵长英诉状说的双方签订合同、购买房屋以及价格，还有赵长英曾经起诉和一、二审的判决情况都是属实，杨志祥认可。由于杨志祥无权出售涉诉房屋，所以合同无法履行，双方都可以解除。对于赵长英解除买卖合同的请求杨志祥同意，也同意返还其购房款15万元。但对于违约金这项不认可，第一，合同规定一方擅自解除的话要支付违约金，现在双方都是依法提出解除要求，走的正当途径和程序，不属于违约行为，即使赵长英主张违约金，也过高，我们请法院依法予以调整。另外，赵长英在上次诉讼中已经主张过30万的违约金，法院没有支持，有重复起诉情况，但是考虑到赵长英已经支付了房款，杨志祥愿意适当的给付一万元作为补偿。原审法院经审理查明：胡雪琴与杨志祥系夫妻关系。赵长英为顺义区赵全营镇红铜营村村民。2013年1月17日，杨志祥与赵长英签订《房屋买卖合同书》，约定：杨志祥将座落于顺义区赵全营镇红铜营村东新农村北大街×号院内北房5间，西厢房1间，卖与赵长英，价款15万元，房款赵长英一次性支付给杨志祥。杨志祥、赵长英及证人在合同上签字。杨志祥在涉诉合同签订后收到赵长英给付的房款15万元，该宅院至今尚未交付给赵长英。2013年，胡雪琴以杨志祥在其不知情的情况下私自将涉诉房屋卖给赵长英为由，将杨志祥、赵长英诉至法院要求判令杨志祥与赵长英于2013年1月17日签订的买卖合同无效。法院经过审理做出（2013）顺民初字第3486号民事判决书，判决驳回胡雪琴的诉讼请求。该判决生效后，胡雪琴不服该判决向顺义法院申请再审。顺义法院经再审，于2014年8月11日做出（2014）顺民申字第00004号民事裁定书，裁定驳回了胡雪琴的再审申请。此后，赵长英以杨志祥未按合同约定履行交付房屋义务为由，将杨志祥诉至法院，要求后者按照合同约定交付房屋并支付迟延履行违约金30万元。法院审理认为，涉诉房屋系杨志祥、胡雪琴夫妻共同财产，而胡雪琴未在合同上签字，亦不同意将涉诉房屋所有权转让给赵长英，使杨志祥与赵长英所签合同客观上无法继续履行，故出具（2014）顺民初字第12967号民事判决书驳回赵长英的诉讼请求。该案宣判后，赵长英上诉，二审法院以（2015）三中民终字第01187号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原审法院认定上述事实的证据有：（2014）顺民初字第12967号民事判决书、（2015）三中民终字第01187号民事判决书、房屋买卖合同数及法院庭审笔录等作为证据在案佐证。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经双方当事人协商一致，可以解除合同。本案双方于2013年1月17日签订的关于涉诉房屋的买卖合同依法成立，系有效合同。现双方庭审中均同意该合同自2015年5月13日解除，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵长英已经支付杨志祥合同价款15万元，该价款在合同解除后应予返还，现杨志祥亦同意返还。法院对双方关于返还价款的意见不持异议。签订合同后，赵长英已经按照合同约定交付了合同价款。现双方合同解除主要系因杨志祥无权处分，第三人胡雪琴不予追认，导致涉诉房产无法转归赵长英，因此违约责任主要应由杨志祥承担；赵长英虽主张签订合同时第三人胡雪琴知情，但胡雪琴并未在合同上签字，赵长英亦无其他证据佐证其主张，故赵长英在明知第三人胡雪琴存在的情况下，而与杨志祥一人签订合同，对于合同解除亦存在过错，应承担次要责任。杨志祥称，法院在（2014）顺民初字第12967号案件诉讼中已经就违约金进行了处理。经查，在（2014）顺民初字第12967号案件诉讼中赵长英主张的系合同可继续履行前提下的迟延履行违约金，本案赵长英主张的实际为合同无法履行导致的解约违约金，二者不是同一概念，故法院对于赵长英主张的违约金请求仍可作出处理。关于违约金数额，双方合同约定按照二倍合同价款进行确定，该违约金数额明显过高，现杨志祥请求法院依法予以调整，有事实和法律依据，法院予以支持。具体违约金数额，因赵长英未能就合同不能履行导致其损失及预期利益提供证据，法院根据双方过错程度及公平原则、诚实信用原则酌情予以确定。综上，原审法院于2015年5月判决：一、赵长英和杨志祥二〇一三年一月十七日签订的《房屋买卖合同书》于二〇一五年五月十三日解除；二、杨志祥返还赵长英购房款十五万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、杨志祥给付赵长英违约金二万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回赵长英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵长英不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：改判杨志祥给付赵长英违约金30万元。上诉理由：赵长英对原审法院查明的事实并无异议，但认为杨志祥应按双方合同中约定的30万元违约金给付，原审法院酌定的2万元过低，损害了赵长英的合法利益，等于变相鼓励杨志祥的违约行为。杨志祥坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明基本事实一致。本院另查明，胡雪琴与杨志祥系夫妻关系，于1988年12月25日登记结婚。赵长英为顺义区赵全营镇红铜营村村民。2013年1月17日，杨志祥与赵长英签订《房屋买卖合同书》，约定：杨志祥将座落于顺义区赵全营镇红铜营村东新农村北大街×号院内北房5间，西厢房1间，卖与赵长英，价款15万元，房款赵长英一次性支付给杨志祥。该宅基地的使用权为顺义区赵全营镇红铜营村村委会所有，使用证在村委会已经收回，赵长英一次性支付给顺义区赵全营镇红铜营村村委会五万元人民币，村委会将宅基地使用证交于乙方。赵长英、杨志祥任何一方擅自解除或变更本协议需向另一方支付违约金按房款的两倍支付（或者按银行贷款利息四倍计算赔偿金）。杨志祥、赵长英及证人在合同上签字。杨志祥在涉诉合同签订后收到赵长英给付的房款15万元，该宅院至今尚未交付给赵长英。上述事实，有当事人在二审期间的陈述、判决书、合同等证据在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定以合同二倍价款即30万元作为违约金，该违约金数额明显过高，杨志祥请求法院予以调整，有事实和法律依据，原审法院依法予以调整，并无不妥。调整时，需要考虑以下几个因素：第一，从合同无法履行的原因来看，在双方签订房屋买卖合同后不久，杨志祥之配偶胡雪琴即向法院提起诉讼，以自己不知情为由要求确认房屋买卖合同无效，涉案房屋作为杨志祥、胡雪琴之夫妻共有财产亦因胡雪琴不同意交付而无法继续履行，可见，合同无法履行的原因在于杨志祥。第二，从合同的履行程度来看，签订合同后赵长英即按照合同约定向杨志祥交付了购买涉诉房屋的全部款项，并向村委会交付了五万元以保管涉诉宅院宅基地使用权证，但该宅院至今尚未交付给赵长英，上述两笔款项亦未返还赵长英。第三，从当事人的过错来看，赵长英作为买方已经履行完毕交款义务，不存在过错，该合同经过村委会确认认可，杨志祥在合同中亦保证其对涉诉房屋享有全部所有权，因此杨志祥对合同无法履行具有明显的过错。综合以上几点因素，赵长英请求调整违约金的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的具体数额，双方均未能提供违约损失的相关证据，考虑到双方在合同中亦有“或者按银行贷款利息四倍计算赔偿金”的约定，同时，自双方签订合同后至本案一审、二审审理期间，杨志祥并未返还赵长英前述购房款的情节，本院参照双方“按银行贷款利息四倍计算赔偿金”的约定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及公平原则、诚实信用原则，酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》二十九条之规定，本院判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07847号判决第一、二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07847号判决第三、四项；三、杨志祥给付赵长英违约金九万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回赵长英的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4025元，由赵长英负担2504（已交纳）；由杨志祥负担1521元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费5800元，由赵长英负担3750元（于本判决生效之日起七日内交纳），由杨志祥负担2050元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 胡 婧代理审判员 张 羽二〇一五年九月十一日书 记 员 刘 爽 更多数据：搜索“”来源：