（2015）昆民初字第2498号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-10-16
案件名称
林建锋与昆山安绅公司管理有限公司、昆山市捷利房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林建锋,昆山安绅公司管理有限公司,昆山市捷利房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第十条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第2498号原告林建锋。委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告昆山安绅公司管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进东路1063号。法定代表人徐文军，该公司总经理。被告昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇中山路83-85号。法定代表人嵇炯润，该公司执行董事兼总经理。委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。委托代理人金元杰，江苏王建华律师事务所实习律师。原告林建锋与被告昆山安绅公司管理有限公司（以下简称安绅公司）、昆山市捷利房地产开发有限公司（以下简称捷利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，由代理审判员朱诚独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告林建锋委托代理人冯雨，被告捷利公司委托代理人吴景贵到庭参加诉讼，被告安绅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林建锋诉称：2005年10月17日，原告林建锋与被告签订租赁合同，约定原告林建锋将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦滕龙阁XXX室租赁给被告安绅公司，租期为10年。自2006年3月29日起至2016年3月28日止，被告安绅公司每3个月向原告林建锋支付固定收益6780元，被告捷利公司承诺对被告安绅公司的付款责任承担连带保证责任，协议还就其他事项做了约定。2007年6月29日，原告林建锋与被告安绅公司达成补充协议，将每3个月收益变更为7410元。自2011年10月起，被告安绅公司拖欠支付租金，原告林建锋起诉至本院，本院作出（2013）昆民初字第3655号民事判决：一、被告昆山安绅公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林建锋租金60018元及自2013年10月10日至本判决生效之日止按月租金2470元计算的房屋占有使用费。二、被告昆山安绅公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林建锋逾期付款滞纳金（其中本金29640元，自2012年8月28日起；本金7410元，自2012年10月6日起至本判决生效之日止；本金7410元，自2013年1月6日起；本金7410元，自2013年4月6日起；本金7410元，自2013年7月6日起；本金7410元，自2013年10月6日起；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至本判决生效之日止）。三、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对上述第一项义务承担连带清偿责任。四、解除原告林建锋与被告昆山安绅公司管理有限公司、昆山市捷利房地产开发有限公司于2005年10月17日签订的租赁合同。五、被告昆山安绅公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-捷利腾龙阁XXX室房屋返还原告林建锋。判决作出后，被告未履行判决书所确定的义务，未支付任何款项，且继续占用原告林建锋所有的房屋。租赁合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。现因被告安绅公司原因单方提前解除租赁合同，被告捷利公司的保证责任不能因被告安绅公司单方的原因而减轻，故被告捷利公司对被告安绅公司承担的房屋使用费理应承担保证责任。诉请判令：1、被告安绅公司、捷利公司支付原告林建锋房屋使用费自2013年11月1日起至实际归还原告林建锋房屋之日止，暂计算为49400元。2、本案诉讼费用由被告安绅公司、捷利公司承担。被告安绅公司未作答辩。被告捷利公司辩称：1、原告林建锋与被告安绅公司之间的房屋租赁合同已经被昆山市人民法院（2013）昆民初字第3655号民事判决书解除，根据法律法规的相关规定，被告捷利公司的担保责任免除。2、原告林建锋现在主张的金额标准是原告林建锋与被告安绅公司变更后的租金标准，即由原告林建锋的每期固定收益6780元变更为7410元，即便是被告捷利公司需要承担责任，超出部分被告捷利公司也应予以免除。3、原租赁合同解除后，作为出租方的原告林建锋和承租方的被告安绅公司都有交接房屋的义务，本案的原告林建锋在合同解除后，没有积极主动的找被告安绅公司拿回出租房屋，同时在案件生效后，申请强制执行时，也并未向昆山市人民法院申请强制执行，因此其无权要求被告安绅公司、捷利公司承担支付生效后的房屋使用费。经审理查明：2006年3月25日，原告林建锋与被告捷利公司签订昆山市商品房购销合同，约定原告林建锋购买被告捷利公司开发的位于江苏省昆山市前进东路南侧樾河路西侧捷利商务大厦捷利腾龙阁第X幢X层XXX号商业营业用房，房屋建筑面积为39.87平方米。2006年8月8日，原告林建锋获得昆山市建设局颁发的昆房权证开发区字第××号房屋有权权证，该证载明原告林建锋系昆山开发区前进东路1063-XXX号房屋所有权人。2005年10月17日，原告林建锋与被告安绅公司、捷利公司签订租赁合同一份，约定：原告林建锋将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-捷利滕龙阁XXX室涉及物业经营管理的一切事项委托给被告安绅公司处理，并同意被告安绅公司用原告林建锋名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动。租赁期限及统一经营期限自2006年3月29日起至2016年3月28日止。被告安绅公司在经营期间向原告林建锋支付物业租赁租金，具体安排为：按先用后付原则每三个月向原告林建锋支付一次物业租赁租金，共分40期支付，其中每期固定租金为6780元。被告安绅公司应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告林建锋支付扣除相关税费后的上期固定租金。顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同。原告林建锋与担保人被告捷利公司约定，被告捷利公司自愿作为被告安绅公司履行本合同义务的保证人，当被告安绅公司违约或提前解除或终止本合同时、不履行债务时，被告捷利公司作为被告安绅公司担保人，承担连带保证责任。保证范围为：各期固定收益及合同期限内总固定收益及合同届满后被告安绅公司迟延交还租赁物业的使用费。被告安绅公司逾期向原告林建锋支付物业租赁收益的，原告林建锋有权要求被告实际履行，若被告安绅公司在收到原告林建锋催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告林建锋可按被告逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金。本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，或因原告林建锋原因造成的物业损坏或灭失，被告对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅公司认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同。租赁合同对其他事项也作了约定。2007年6月29日原告林建锋与被告安绅公司达成《补充协议》，将每三月固定收益从2007年1月1日起变更为7410元。原告林建锋依约将房屋交付被告安绅公司使用，被告安绅公司自2011年10月1日起未向原告林建锋支付租金。2012年1月，因被告安绅公司未能按时支付租金，部分业主采用了拉横幅、搬砖头等方式至安绅公司催款，被告安绅公司于2012年1月8日与酒店承包人解除了承包经营合同，被告安绅公司至今未能经营。2013年8月29日，原告林建锋向本院诉请要求被告安绅酒店立即向原告林建锋支付租金66690元（自2011年10月1日起至2013年12月31日止，每3个月7410元计）和逾期支付租金的滞纳金（自2011年10月1日起，按日千分之二计算）；被告捷利房产对被告安绅酒店的付款义务承担连带保证责任；本案的诉讼费用由被告承担。在审理过程中，被告安绅公司向本院提起反诉，要求：解除双方签订的《租赁合同》；本案的诉讼费用由林建锋承担。2013年10月30日，本院作出（2013）昆民初字第3655号民事判决：一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林建锋租金60018元及自2013年10月10日至本判决生效之日止按月租金2470元计算的房屋占有使用费。二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林建锋逾期付款滞纳金（其中本金29640元，自2012年8月28日起；本金7410元，自2012年10月6日起至本判决生效之日止；本金7410元，自2013年1月6日起；本金7410元，自2013年4月6日起；本金7410元，自2013年7月6日起；本金7410元，自2013年10月6日起；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至本判决生效之日止）。三、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对上述第一项义务承担连带清偿责任。四、解除林建锋与昆山安绅酒店管理有限公司、昆山市捷利房地产开发有限公司于2005年10月17日签订的租赁合同。五、昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-捷利腾龙阁XXX室房屋返还林建锋。2013年12月13日判决生效后，原告林建锋于2014年6月30日向本院申请强制执行，要求强制执行两被告生效判决确定的内容。因本院在执行过程中追加捷利公司的股东蒋黎为被执行人，蒋黎提出执行异议，执行异议正在审查过程中且无其他可供执行的财产，可将本案可恢复性终结执行，若今后异议审查结束，具有可供执行的财产线索，可恢复对本案的执行，本院于2014年12月16日作出（2014）昆执字第3588号执行裁定：本院（2013）昆民初字第3655号民事判决书此次执行程序终结。裁定终结执行后，原告林建锋遂向本院另行起诉。上述事实，有本院（2013）昆民初字第3655号民事判决书、房屋所有权证书、昆山市商品房购销合同、租赁合同、补充协议、强制执行申请书、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告林建锋与被告安绅公司、捷利公司之间的租赁合同，经生效判决解除后，被告安绅公司应在判决生效后十日内将房屋返还给原告林建锋。因被告安绅公司未履行生效判决，原告林建锋遂向本院申请强制执行。至本院执行终结，被告安绅公司仍未将涉案房屋返还原告林建锋，故被告安绅公司应支付原告林建锋房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准和期限，应按照生效判决确认的标准即月租金2470元计算，自2013年12月14日起（前一判决生效之日的第二日）计算至被告安绅公司实际返还之日止。关于被告捷利公司提出主合同解除其担保责任免除，不承担担保责任的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，故被告捷利公司此项辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于被告捷利公司提出对于超出原租赁合同约定租赁费6780元的部分不承担责任的辩解意见，根据原告林建锋与被告捷利公司签订的租赁合同的约定，被告捷利公司作为被告安绅公司担保人，承担连带保证责任范围为各期固定收益及合同期限内总固定收益及合同届满后被告安绅公司迟延交还租赁物业的使用费，原告林建锋与被告安绅公司在实际经营过程中，在合同期内协商变更固定收益并不违背被告捷利公司的意愿，且被告捷利公司在本院审理（2013）昆民初字第3655号一案中并未提出该项辩解意见，生效判决亦认定被告捷利公司应对被告安绅公司按2470月标准计算的占有房屋使用费承担连带清偿责任，故对于被告捷利公司的该项辩解意见，本院不予采纳。关于被告捷利公司提出判决生效后原告林建锋未向被告安绅公司提出要求返还房屋，无权要求支付房屋占有使用费的辩解意见，因原告林建锋在判决生效后及时向本院申请执行，在执行申请书中已明确要求被告安绅公司返还房屋，且因被告捷利公司股东蒋黎被追加为被执行人后，蒋黎提出执行异议等原因该案终结执行，原告林建锋的房屋未被返还的责任不能归于原告林建锋，故被告捷利公司的该项辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告安绅公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的法律后果，由被告安绅公司自己承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告昆山安绅公司管理有限公司支付原告林建锋房屋占有使用费（自2013年12月14日起至被告昆山安绅公司实际返还房屋之日止，按2470元每月计算）。二、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对前款款项承担连带清偿责任。（如采用转账方式，请汇入原告林建锋指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1036元，减半收取518元，由被告昆山安绅公司管理有限公司、昆山市捷利房地产开发有限公司负担。该款原告林建锋已预交，本院不再退还，由被告昆山安绅公司管理有限公司、昆山市捷利房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告林建锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 朱 诚二〇一五年九月十一日书 记 员 严月星 来源：