（2014）茂高法民三初字第261号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-07-27
案件名称
黎宗圣与李帝生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
高州市人民法院
所属地区
高州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎宗圣,李帝生,黎宗庆,黎宗沛,何华良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2014）茂高法民三初字第261号原告黎宗圣（又名黎宗胜），男，汉族，高州市人，小学文化，农民，住高州市。身份证号码：×××7936。被告李帝生，男，汉族，化州市人，中专文化，个体户，身份证住址：化州市，常住高州市。身份证号码：×××3454。委托代理人葛敏，广东汇法律师事务所律师。第三人黎宗庆，男，汉族，高州市人，身份证住址：高州市，现住高州市。身份证号码：×××7919。第三人黎宗沛，男，成年人，汉族。第三人何华良，男，汉族，高州市人，身份证住址：高州市，现住高州市。身份证号码：×××7537。以上三个第三人的共同委托代理人黎宗圣，男，1953年2月3日出生，汉族，高州市人，小学文化，农民，住高州市顿梭团结农场一分场**号。身份证号码：4409221953********。原告黎宗圣诉被告李帝生、第三人黎宗庆、黎宗沛、何华良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎宗圣、被告李帝生、第三人黎宗庆、黎宗沛、何华良的共同委托代理人黎宗圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎宗圣诉称，2012年2月25日，原告长子黎小田将位于高州市工业大道71号房屋租赁给被告使用，双方签订《房屋租赁合同》，因房屋的所有权人是原告，后于2014年8月5日，原告与被告重新签订《租屋合同》，合同第一条约定：甲方将位于高州市工业大道71号的楼房一层租给乙方修理小汽车使用（二楼无偿提供乙方住宿），租金经双方约定从2014年8月5日开始至2017年8月5日止，每月租金为3500元；从2017年8月5日开始至2019年8月5日止，每月租金为4200元；从2019年8月5日开始至2021年8月5日止，每月租金为5040元；租金定于每月5日前付清，先付款后经营。第二条本合同租用时间为七年，从2014年8月5日开始至2021年8月5日止。被告从2012年2月25日至现在，一直占用原告的平房及空闲地，原告与被告多次协商，要求被告每月支付占用的租金1500元给原告，被告拒绝支付，占用的租金计算至2014年11月31日止，共款46500元（1500元×31个月=46500元）。被告在2014年未征得原告同意，擅自将三间平房撤除，造成原告的经济损失30000元。为了维护原告的合法权益，特向高州市人民法院提起诉讼，请求法院判决：一、被告立即停止侵占使用原告的平房及空闲地，清除平房、空闲地的附属物（杂物），将平房、空闲地交还给原告使用。二、被告擅自撤除原告三间平房的经济损失30000元给原告。三、被告支付占用租金46500元。四、一切诉讼费用由被告承担。被告李帝生辩称，2012年12月25日，被告与原告儿子黎小田签订的《房屋租赁合同》及2014年8月5日被告与原告签订的《租屋合同》均写的是石仔岭71号，并没有把平房和空地排除。2014年8月5日，原告认为黎小田签订合同不当，应与原告签。由2500元／月提高租金至3500元／月。但原告对被告使用的范围没有提出任何异议，且2014年8月5日《租屋合同》签订后，实际上被告也一直包括楼房、连同平房、空地全部使用，原告也没有提出过任何异议。如果平房和空地不是租给被告使用，原告会围隔开以示区分。在租赁期间，原告儿子及原告在收取租金时从来没有提出被告占用空地及平房要另交租金，即使要求支付租金，法律规定对延付或拒付租金的诉讼时效为1年。原告起诉也超过诉讼时效。原告的三间平房包括天面，是经原告同意才新改的，原告为此到现场指挥，因天面排水问题与邻居争执过，协助被告施工；天面全新改造，明显增值，被告所花费的料钱、工钱，价值超过原告原来的旧墙、旧天面价值，因此原告实际上不存在损失。由于石仔岭71号的土地房屋不是原告的个人全部财产，其一个人处分（出租）共有房屋是无效。综上，请求法院确认本案合同无效，驳回原告的全部请求。经审理查明，位于高州城工业大道71号的房屋属原告黎宗圣（又名黎宗胜），第三人黎宗庆、黎宗沛、何华良四人共有。1988年8月24日办理的房屋所有权证上载明的主要内容如下：所有权人为上述四人，混合二层结构，基底面积160.61平方米，建筑面积300.62平方米，使用土地面积310.04平方米，并附有附图。2012年12月25日，原告的儿子黎小田与被告李帝生签订《房屋租赁合同》。合同条款主要约定，一、出租的房屋为工业大道71号全幢，全部交给被告使用。二、租赁期限5年。三、租金为每月2000元，2015年2月1日起每月2500元。四、签订合同时交押金5000元，在租赁期间无违约留作最后两个月抵对租金。七、如要装修，如影响房屋结构，必须征得出租人同意等条款。2014年3月被告李帝生在租赁房屋后面拆建3间平房及在空地上搭建星铁瓦。2014年8月5日，原告黎宗圣（甲方）与被告李帝生（乙方）签订《租屋合同》，合同条款主要为：一、甲方将高州市工业大道71号的楼一层租给乙方修理小汽车使用（二楼无偿提供乙方住宿），租金经双方商定从2014年8月5日开始至2017年8月5日）每月租金为3500元；2017年8月5日起至2019年8月5日每月租金为4200元；2019年8月5日起至2021年8月5日每月租金为5040元；租金定于每年每月5号之前付清，先付款后经营。二、本合同租用时间为7年，即从2014年8月5日起至2021年8月5日止。三、乙方在租用时间内，乙方要保护和修复前坏的房屋地方，并且不得随意改造和拆建甲方的房屋，如需要必须征得甲方同意，方可进行。四、乙方在经营时间里，如果甲方需要转让或卖买及拆建，双方必须终止合同。五、本合同双方要严格遵守不得违反，如有一方违反，违反方要赔偿经济损失给遵守方。六、本合同双方签字之日起生效。第三人黎宗庆、黎宗伟、何华良均表示同意原告与被告签订房屋租赁合同，并委托原告办理租赁及诉讼事宜。原、被告签订合同后，被告均按原被告签订的合同交付租金，至庭审时原告表示已交清期间的租金。因原告认为被告拆后面三间平房及占用后面空地未包含在原被告租赁合同之内，被告应支付拆除三间平房的损失及占用后面空地的租金，发生纠纷。原告于2015年5月7日申请对上述的损失进行价格评估。原被告双方同意委托高州市物价局价格认证中心进行评估。2015年7月17日高州市物价局价格认证中心经评估，作出结论为：1、星铁瓦房屋损失6336元。2、后面空闲地按每月6元／㎡，从2012年2月25日至2014年11月31日为37163元。3、合计43499元。原告为此支付评估费1000元。本院认为，一、关于原被告租赁房屋范围的问题。原告儿子黎小田与被告签订合同为整幢房屋。从房屋所有权证载明的范围上来看，基底面积为160.61平方米，使用土地面积为310.04平方米，有附图。因此应包含房屋后面空地及平房。原告儿子黎小田从不主张被告交后面平房及空地租金。2014年8月5日原被告签订合同时，原告明知被告使用房屋后面空地及平房，签订合同时也不明确表示不包含房屋后面空地及平房。被告一直使用房屋后面空地和平房，因此被告有理由相信原被告租赁合同包含房屋后面空地及平房。故原告主张原、被告租赁合同不包含后面空地及平房，要求被告支付至2014年11月31日占用金46500元，没有依据，本院不予支持。二、关于拆除三间平房的经济损失的问题。2014年3月被告拆除三间平房，改建后面空地为星铁瓦面，其面积比三间平房大，材料、人工比原三间平房多，明显改建后比原来升值。原告儿子黎小田及原告于2014年8月5日重新签订合同时均未提出异议，应视为征得原告儿子及原告同意，且被告一直交租金时原告未提出异议也没有要求赔偿损失。后原告认为平房及空地未收租金与被告发生纠纷，从而要求赔偿损失，不合符常理，且改建后也比原来增值了。因此本院对原告的请求不予支持。三、对于原告要求被告停止侵占使用平房，清除平房，空闲地的附属物（杂物），将平房空地交给原告使用的问题。平房空闲地是原、被告租赁合同中的一部分，原、被告租赁合同尚未解除，待原、被告解除合同时一并解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1712元，评估费1000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 李仁仲审 判 员 陈钧龙人民陪审员 邓润甜二〇一五年九月十一日书 记 员 关玉婵 关注公众号“”