（2015）宝民三（民）初字第1310号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2018-07-27
案件名称
王树森、徐丹与邓可爱、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王树森,徐丹,邓可爱,ＸＸ,上海宝原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1310号原告王树森，男，1988年11月28日生，汉族，住上海市宝山区。原告徐丹，女，1990年4月29日生，汉族，住上海市宝山区。上列原告共同委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。被告邓可爱，男，1981年3月25日生，汉族，住上海市宝山区。被告ＸＸ，女，1979年6月30日生，汉族，住址同上。上列被告共同委托代理人钱徐，上海中沃律师事务所律师。第三人上海宝原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陆成。委托代理人张士文。原告王树森、徐丹诉被告邓可爱、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海宝原物业顾问有限公司(以下简称“宝原公司”)作为本案第三人参加诉讼，由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告王树森及其与徐丹的共同委托代理人金建良，被告邓可爱及其与ＸＸ的共同委托代理人钱徐，第三人宝原公司的委托代理人张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树森、徐丹诉称，2015年5月17日，原被告通过宝原公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》，由原告向被告购买上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为人民币210万元。原告为表示购买诚意，向被告支付了定金5万元，被告也签收确认。当日双方还签订了《房地产买卖合同》。原告购买系争房屋前曾去看过两次房，被告的租客也予以配合。但原被告签订合同后，被告提出因租客要购买系争房屋，所以不能将系争房屋出售给原告。2015年6月13日，原被告至宝原公司门店协商，被告坚持要将房屋出售给租客，双方协商未果。次日，原告再次向被告发送短信，要求被告确认是否在6月15日付首付款105万元，被告回复原告，由于租客要以同样的价格购买系争房屋，不能出售给原告，要原告来拿回定金。因被告已明确不愿意履行合同，已构成违约，故原告起诉，要求被告归还定金5万元，并赔偿5万元。被告邓可爱、ＸＸ辩称，原被告在宝原公司签订了居间协议，双方约定被告将系争房屋出售给原告，房价为210万元。原告也向被告支付了5万元定金，双方也在宝原公司签订了房地产买卖合同。但原被告双方在协商过程中，被告称房屋承租人有优先购买权，还要与租客进一步协商，加之被告平时工作较忙，无法确定网签合同的具体时间，所以双方只约定了8月30日前完成过户。2015年6月13日，双方确实进行过协商，当日被告提出承租人有购买系争房屋的意向，原告当日并未提出解除合同。此后6月14日、6月15日双方还进行短信沟通，被告明确表示若解约的话，原告来拿回定金，但原告仍没有明确表示要解约，由此被告认为原告还想继续履行合同，购买系争房屋，故被告继续与租客协商，并短信通知原告与租客沟通完毕后会通知原告。7月11日，被告取得了租客放弃优先购买权的书面声明，7月13日让宝原公司通知原告正式签约，但原告并未回应。7月21日，被告再次短信催促原告签约事宜，但原告仍未回复。7月24日，被告收到居间方转发的原告拟定的空白的解约协议。7月30日，被告收到法院的诉讼材料，才知道原告已经起诉。被告为继续履行合同已经做了大量的准备，付出很大的努力，并提前归还贷款，还造成一定的经济损失。原告在未明确是否解除合同的情况下，置被告努力于不顾，造成被告经济损失。被告至今仍愿意将系争房屋出售给原告。本案是原告违反了协议约定，被告要没收原告的购房定金5万元。故不同意原告的诉讼请求。第三人宝原公司述称，原被告及宝原公司签订的居间协议合法有效，原被告之间的其他沟通宝原公司不清楚，不发表意见，案件由法院在查明事实的情况下依法判决。经审理查明，2015年5月17日，原告(乙方、买受方)、被告(甲方、出卖方)及宝原公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定：乙方向甲方购买上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为210万元。乙方为表示对该房地产的购买诚意，向丙方支付意向金计5万元。乙方交付的意向金经甲方签收后转为定金。当日，原告(乙方、买受方)、被告(甲方、出卖方)还签订《房地产买卖合同》，其中明确总房价款为210万元，首期房款105万元应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后7日内直接或通过宝原地产转付甲方。甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续。第二期房款50万元乙方以银行贷款方式支付，应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，房款期限以贷款银行为准。双方应于2015年8月30日前向房地产交易中心办理产权过户登记手续，乙方于2015年8月30日过户当日支付甲方房款55万元。双方应于房地产所在地的房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定帐户后3日内，对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过宝原地产转付尾款1万元。合同签订后，原告向被告支付了定金5万元，被告出具了收款收据，确认收到定金5万元。2015年6月13日，原被告双方至宝原公司门店协商，当时被告表示，因为租客也要购买系争房屋，被告要将系争房屋卖给租客，并愿意先退还原告5万元，如果原告认为被告要赔偿5万元，可以向法院起诉。2015年6月14日，原告再次向被告发送短信，确认2015年6月15日向被告支付首付款105万元(含定金)，并希望双方能继续履行合同。2015年6月15日，被告向原告回复短信，内容为：由于租客要以同样的价格购买系争房屋，所以无法出售给原告，敬请谅解，并请原告及时与被告联系拿回定金，由此带来的不便深表歉意。2015年7月4日，被告又向原告发短信，内容为：这段时间被告一直在跟租客沟通，等处理好以后与原告签正式买卖合同。当天原告也与被告进行了电话沟通。2015年7月21日、7月30日，被告又向原告发送短信，询问哪一天可以签订正式的买卖合同。之后，原被告并未签订《上海市房地产买卖合同》。另查明，2015年7月4日，原告(买受方、乙方)与案外人(出卖方、甲方)通过上海雅楠房地产经纪事务所居间，签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，原告已向案外人购买上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋。同年7月11日，双方就该房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，原告也支付了首付款58万元。审理中，被告提供其与原告及宝原公司业务员之间的短信记录、租房合同、放弃优先购买权声明、通话记录等证据，证明被告在6月15日通知原告房子要卖给租客，要原告取回定金后，原告并没有明确表示解除合同，不再购买系争房屋。被告认为原告仍愿意购买，于是一直与租客协商，到了7月11日，租客明确放弃购买系争房屋后，被告就通知宝原公司，让宝原公司联系原告签约，之后，宝原公司给被告发来了解约协议，被告也与原告联系签约事宜，但原告未予签约。被告为履行合同，还归还了银行贷款，被告现在仍愿意将系争房屋出售给原告。双方合同中并未约定正式的签约期限，只是约定8月30日前将房屋过户给原告，现在是原告违约，故被告要没收定金。原告表示，本来双方签订居间协议时，约定30天内签订正式的买卖合同，也就是到6月15日前正式签约，宝原公司的工作人员疏忽，漏写了正式签约的期限。6月13日，原被告在宝原公司协商，被告已经明确表示房屋要出售给租客。6月14日，原告再次向被告发短信确认签约及支付首付款事宜，被告6月15日回复短信仍然称房屋要出售给租客，让原告联系被告取回定金。原告在得到被告不出售系争房屋的确切答复后，知道买卖合同已无法继续履行，故原告又重新购房。事实上，是被告明确表示不再出售房屋后，原告才另行购房，是被告违约。7月4日，原告确实接到被告短信，之后原告与被告进行了电话沟通，原告明确告知被告已经晚了一步，原告已另行购房。被告事后发的短信都是被告知道原告起诉以后，进行的事后补救。宝原公司表示，当时是因为被告无法确定正式网签合同的时间，所以居间协议中没有写具体签合同的时间。居间协议签订后，都是原被告自行联系，双方没有要求宝原公司通知对方签约，宝原公司也没有向被告发送解约协议。审理中，原告表示，原告支付了5万元定金，被告已经签收，原告是按照法律规定的定金罚则来主张权利。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、收款收据、谈话录音光盘及书面摘录、短信记录、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、收款收据及银行转账凭证、《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、被告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、租房合同、放弃优先购买权声明、短信记录、个人贷款还款凭证、结清证明、借款协议及打款凭证、通话记录等，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原被告就买卖系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。虽然《房地产买卖合同》中未约定双方何时签订正式的《上海市房地产买卖合同》，但根据原告提供的证据材料，被告在2015年6月13日双方碰面协商及6月15日回复给原告的短信中均明确表示，系争房屋要出售给租客，不再出售给原告，要原告取回定金，故可以认定系被告不同意再将系争房屋出售给原告，被告已违约在先。虽然事后，被告为履行合同又做了很多努力，在与租客协商好以后，又通知原告签约，但因之前被告已经以其行为向原告表示不再出售房屋，原告在得到被告明确不出售系争房屋的意思表示之后，不再与被告签订正式的买卖合同，去另行购房，并不能认定系原告违约。被告已收取原告支付的定金5万元，在被告违约不出售系争房屋后，原告要求被告按照定金罚则返还定金5万元，并赔偿5万元的请求，并无不当，本院可予准许。被告认为原告违约，要求没收定金5万元的意见，缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告邓可爱、ＸＸ于本判决生效之日起十日内返还原告王树森、徐丹定金5万元，并赔偿原告王树森、徐丹5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,150元，由被告邓可爱、ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 穆英慧二〇一五年九月十一日书记员 王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 百度搜索“”