（2015）平民初字第593号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-30
案件名称
李永昌与李积新房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
海东市平安区人民法院
所属地区
海东市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李永昌,李积新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
青海省平安县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第593号原告李永昌，男，1969年5月生，汉族。被告李积新，男，1977年6月生，汉族。原告李永昌与被告李积新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李永昌与被告李积新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李永昌诉称，2013年原告与被告口头续签了位于平安镇东村的房屋租赁合同，合同约定租赁期限为五年，从2013年5月至2018年5月。2014年7月，政府对平安县部分地区进行旧城改造，原告住宅位于改造拆迁范围之内。原告按政府的安排积极配合拆迁，但被告以租赁期限未满为由，拒绝归还原告的宅基地及房屋，故请求法院1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告归还原告的宅基地及房屋。为支持其诉讼请求，原告提交如下证据：1、书面保证一份，证明被告李积新于2014年6月30日向原告李永昌保证在遇政府拆迁时被告无任何理由要回房租费，并且合同自动解除并归还房屋，若不拆迁房屋可继续正常使用五年。2、《平安县集体土地上房屋及附着物拆迁协议》一份，证明原告李永昌租赁给被告李积新的住宅位于改造拆迁范围之内。3.收条一张，证明原告李永昌于2013年5月10日收到被告李积新给付的2013年5月至2018年5月共五年的房屋租赁费20000元整。被告李积新辩称，被告租赁原告的宅基地及房屋期限为2013年5月至2018年5月，五年租金总共20000元，租赁费已付清。房屋所有权属于原告李永昌，但这五年间的使用权属于被告，政府拆迁涉及到原告损失也涉及被告的经营损失，房屋已经涉及到两方利益，原告单方面的与政府达成了拆迁协议，但其可能未向拆迁办告知租赁的事实，也有可能根本没有考虑租房人被告的利益，按照正规程序应当先向拆迁办表明房屋已经出租的事实，先解决对被告损失补偿，再与政府签署拆迁协议，原告对被告的利益视而不见，明显是损人利己的行为，因此原告的诉求是没有理由的。另外，原告还带人对宅基地、围墙房屋进行了破坏，还到被告的经营场所闹事，给被告造成了经营损失，故被告与政府未达成赔偿协议之前不应将宅基地和房屋归还给原告。为支持其辩解理由，被告提交如下证据：收条一张，证明2013年5月10日原告李永昌收到被告李积新给付的2013年5月至2018年5月共五年的房屋租赁费20000元，被告租赁了原告房屋五年的事实。本院依职权调取的证据有：1、平城改办[2014]7号《关于调整确定部分附着物无征收补偿标准的通知》一份，证明集体土地上的企业补偿标准按照《平安县集体土地上房屋征收及附着物补偿标准》执行，其中动产不评估，不动产按实际价值的50%予以补偿。2、《平安县集体土地上房屋征收及附着物补偿标准》一份，证明关于经营性用房、商铺的补偿标准，对经营损失一次性在同类房屋评估价的基础上给予50%的补偿。3、海东市平安区就业服务局提供的说明一份，证明海东市平安区就业服务局对租赁户李积新的经营损失按规定给予50%补偿，即（100.5㎡×687元×50%=34521.75元），海东市平安区就业服务局将补偿款发放给房屋户主李永昌，并监督李永昌将经营损失费给予李积新。经质证，对原告提供的书面保证、《平安县集体土地上房屋及附着物拆迁协议》和收条被告均不持异议，本院予以认定。对被告提供的收条，原告对其真实性没有异议，对证明方向有异议，认为房租原告虽然收了五年，但政府拆迁时原告和被告的租赁合同就自动解除了，房租也不用退还。本院认为收条只可以证实原、被告之间存在房屋租赁关系，租赁期为五年，被告已付清五年的租赁费。原告对本院依职权调取的证据不持有异议。被告对本院依职权调取的证据均持有异议，认为经营损失补偿太低。经本院审理查明，2013年5月，原告李永昌与被告李积新口头续签了位于平安镇东村的房屋租赁合同，约定租赁期限为五年，从2013年5月至2018年5月。2013年5月10日，原告李永昌向被告李积新出具收条一份，载明：今收到李积新交来房屋租费20000元整，自2013年5月至2018年5月共五年，收款人李永昌。2014年6月30日，被告李积新向原告李永昌出具书面保证一份，载明：2013年5月10日李积新交给李永昌的房租费20000元整，到政府拆迁时，李积新无任何理由要回房租费，若不拆迁房租正常五年，保证人李积新。由于原告住宅位于平安县旧城改造拆迁范围之内，2014年7月25日，原告与平安县就业服务局签订了《平安县集体土地上房屋及附着物拆迁协议》，原告按政府的安排积极配合拆迁，但被告以租赁期限未满为由，拒绝归还原告的宅基地及房屋，故原告诉至法院。另查明，海东市平安区就业服务局对被告李积新的经营损失按《平安县集体土地上房屋征收及附着物补偿标准》规定给予50%补偿，且海东市平安区就业服务局已将补偿款发放给原告李永昌，并监督李永昌将经营损失费给予李积新，但被告李积新对经营损失补偿款有异议，拒绝领取。上述事实有原、被告提供的证据、本院依职权调取的证据和双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，本案中，原、被告之间的口头房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。依据本案的事实情况，平安镇东村于2014年启动旧城改造工作，被告李积新租赁的宅基地和房屋属于应当拆迁的范围。因此，原告李永昌与被告李积新之间的口头房屋租赁合同已经无法继续履行，原告要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。并且，在被告向原告出具的书面保证中被告明确保证如遇政府拆迁时，已交付的房租原告不用再退还，合同自动解除。因此，合同解除后，被告李积新理应将其承租的宅基地和房屋交付原告李永昌，现其继续占用宅基地和房屋，缺乏合法依据，故本院对原告李永昌要求被告李积新归还宅基地和房屋的诉讼请求，亦予以支持。被告关于原告在与政府达成补偿协议时未征得被告同意的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。此外，关于被告补偿问题应与政府拆迁部门按有关规定积极协商解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李永昌与被告李积新达成的口头房屋租赁合同。二、被告李积新于本判决生效之日起十日内将租赁的宅基地及房屋交付给原告李永昌。本案案件受理费192元减半收取96元，由被告李积新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 唐永红二〇一五年九月十一日书记员 杭 丽 来源：百度“”