（2015）静民一（民）初字第1805号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-10-26
案件名称
吉安县农村信用合作联社与上海觅水文化传播有限公司、王国强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉安县农村信用合作联社,王国强,上海觅水文化传播有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一（民）初字第1805号原告吉安县农村信用合作联社。法定代表人鄢新平。委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。被告王国强。被告上海觅水文化传播有限公司。法定代表人王国强。原告吉安县农村信用合作联社诉被告王国强、上海觅水文化传播有限公司（以下简称：觅水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法由审判员姚青独任审判，于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告吉安县农村信用合作联社的委托代理人林洪斌，被告王国强并作为被告觅水公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉安县农村信用合作联社诉称，被告王国强系被告觅水公司的法定代表人。2012年7月14日，被告王国强以上海国得拍卖有限公司（以下简称：国得公司）的名义与原告签订《房屋租赁合同》，原告将本市延安西路XXX号XXX层房屋出租给国得公司用于办公，租赁期限3年，自2012年7月15日起至2015年7月14日止，月租金人民币53，440元（以下币种均为人民币），每年递增5%。该合同由被告王国强签字，加盖国得公司公章。经查，国得公司未经企业登记，租赁房屋一直由被告觅水公司作为办公场所使用。被告租赁后，交纳租金一贯拖拖拉拉，累计拖欠租金588，120元。原告多次催讨未果，只得诉至法院要求判令：1、原、被告间租赁合同解除，两被告于合同解除之日起将租赁房屋恢复原状并交还给原告，否则每日按3，934元标准支付房屋占用费；2、两被告支付拖欠租金588，120元；3、两被告支付欠付租金的滞纳金237，386.70元（按照每日0.3%暂计至2015年6月15日，要求计算至被告实际支付之日止）。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同期满终止履行，两被告立即腾空迁出租赁房屋，将租赁房屋交还原告；2、两被告支付欠付租金588，120元，并按每日3，934元标准支付房屋占用费（自2015年7月20日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、两被告支付欠付租金的滞纳金（当月租金从当月16日起，按每日0.3%的标准均计算至判决生效之日止）。被告王国强、觅水公司辩称，租赁房屋在顶楼，漏水导致被告挂在墙壁上的画作受损，地毯水渍严重。原告虽派人修过一次，但漏水问题没有根本解决。被告要求原告赔偿经济损失，双方一直在协商沟通过程中，被告因此暂时没有支付租金。租赁合同约定的租期虽然已经届满，但被告希望能够继续租赁。如果原告坚持不同意续租，则被告需要二、三个月的时间另寻房源搬迁。原告主张的欠付租金588，120元金额没有异议，同意支付。房屋使用费也同意支付至实际搬迁之日止，但只愿意按照原租金标准支付。每日0.3%的滞纳金标准过高，请求法院予以调整。经审理查明，被告王国强系被告觅水公司的法定代表人。原告原名吉安县农村信用合作社联合社。本市延安西路XXX号XXX层系原告所有的房屋，建筑面积574.63平方米。2012年7月14日，原告（甲方）与国得公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将本市延安西路XXX号XXX层（名义楼层为24楼，以下简称：系争房屋）出租给乙方作为商务办公使用，租赁期限三年，自2012年7月15日起至2015年7月14日止；租金单价为每日每平方米建筑面积3.10元，每月租金总额53，440元，租金每一个月支付一次，乙方应在每月15日前将租金汇入甲方指定的银户账户；系争房屋的租金单价每年递增5%，即2013年7月起按3.26元／每天每平方米计算，以此类推；本租赁合同的免租期为60天，即2012年9月15日起开始计付租金；为保证本合同的完整履行，乙方同意付给甲方租赁保证金53，440元，合同期满并在乙方结清所有应支付的费用后，甲方应将上述租赁保证金无息退还乙方；若乙方未能按约支付租金、物业管理费、其他正常开支费用或赔偿金，乙方应向甲方支付按每日应付未付上述款项0.3%计算的逾期滞纳金；租赁期届满五天后，乙方应将其所拥有的设施搬出系争房屋，并将房屋恢复原状，如乙方未能按时归还房屋，甲方有权自租赁期届满五天后起至实际返还之日止，按实际滞期日对乙方处以双倍租金以上的罚款。上述合同由被告王国强签字，并加盖国得公司公章。合同签订后，被告王国强向原告支付了租赁保证金53，440元，原告将系争房屋交付被告王国强使用。此后，被告王国强将系争房屋作为被告觅水公司的办公场所对外开展经营活动。自2014年9月15日起，两被告未能按约支付租金，2014年9月15日至2014年10月14日这个月应付租金59，010元，两被告仅支付了1，980元，剩余租金以及之后九个月的租金均分文未付。原告催讨无着，故诉讼来院要求判如所请。又查，国得公司未曾办理工商注册登记。审理中，两被告表示同意承担《租赁合同》项下的权利义务。原告坚持要求两被告搬迁，同意将租赁保证金53，440元折抵两被告的欠租，折抵当月的租金不再主张滞纳金。上述事实，有原告提供的原告工商信息、《上海市房地产权证》、《租赁合同》以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，《租赁合同》系被告王国强以国得公司名义所签，由于国得公司未办理工商注册登记，故依法应由行为人即被告王国强承担《租赁合同》项下承租人的权利义务。被告觅水公司作为系争房屋的实际使用人，同意与被告王国强一起共同承担承租人义务，与法无悖，本院予以准许。《租赁合同》是租赁双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《租赁合同》约定的三年租期已于2015年7月14日届满，原告要求两被告腾空迁出系争房屋，并将房屋交还原告的诉讼请求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。由于两被告未能在租期届满后的五天内将系争房屋返还给原告，已经构成违约，根据合同约定应当自第六天起按照原租金标准的双倍向原告支付房屋使用费，直至实际腾退房屋之日止。两被告对欠租588，120元的金额没有异议，同意支付，本院予以准许。租赁保证金53，440元折抵后，实际支付534，680元。两被告关于系争房屋漏水一节事实，未能提供证据证明，且漏水也不能成为两被告不付租金的抗辩理由。因此，两被告除应支付所有的欠租以外，还应承担逾期付款的违约责任。《租赁合同》约定的逾期违约金标准为每日0.3%，显属过高，两被告要求调整，本院予以准许，以调整为每日0.5‰为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告吉安县农村信用合作联社与被告王国强就本市延安西路XXX号XXX层房屋签订的《租赁合同》于2015年7月14日期满终止履行；二、被告王国强、上海觅水文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出本市延安西路XXX号XXX层，并将房屋交还给原告吉安县农村信用合作联社；三、被告王国强、上海觅水文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吉安县农村信用合作联社欠租534，680元（租赁保证金53，440元已经先行折抵）；四、被告王国强、上海觅水文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日0.5‰的标准支付原告吉安县农村信用合作联社2014年10月15日至2015年7月14日期间欠租531，090元的逾期违约金，每月租金59，010元自当月16日起，均计算至本判决生效之日止；五、被告王国强、上海觅水文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日3，934元的标准支付原告吉安县农村信用合作联社自2015年7月20日起至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12，055元，减半收取，计6，027.50元，由被告王国强、上海觅水文化传播有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 青二〇一五年九月十一日书记员 黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来自