（2014）通川民初字第3285号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-28
案件名称
达州市通川区宝记港台味道餐厅与北京华联达州分公司租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
达州市通川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
达州市通川区宝记港台味道餐厅,北京市华联综合超市股份有限公司达州市分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百一十六条，第二百一十七条
全文
四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2014）通川民初字第3285号原告（反诉被告）达州市通川区宝记港台味道餐厅经营者李登燕，女，生于1981年4月26日，汉族，初中文化，达州市通川区人，个体业，住达州市通川区。委托代理人王兴道，达州市正大法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）北京市华联综合超市股份有限公司达州市分公司（以下简称北京华联达州分公司）法定代理人彭舸，经理。住所地：达州市通川区金兰路*号。委托代理人万露晴，男，生于1963年5月6日，汉族，大专文化，江西省南昌市人，北京华联达州分公司职工，住达州市通川区。委托代理人周维林，四川法之缘律师事务所律师。原告（反诉被告）达州市通川区宝记港台味道餐厅与被告（反诉原告）北京华联达州分公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）达州市通川区宝记港台味道餐厅及其委托代理人王兴道、被告（反诉原告）北京华联达州分公司的委托代理人万露晴、周维林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）达州市通川区宝记港台味道餐厅诉称：2014年1月20日，原、被告签订《场地租赁合同》。租赁场地位于达州市通川区金兰路2号北京华联超市达州分公司达州中心店LS—F1—1区域。由于被告不信守合同条款，未及时给原告提供电力，天燃气工程项目，致使原告决定于2014年3月8日开始试营业无法实现，电力工程直至4月18日才装好，天燃气工程直到由原告垫资45306元才于5月底安装完毕。因原告租赁的场地天花板顶部从原告装修工程完毕后一直多处漏水，致使原告租赁装潢的350平方米经营场地无法正常经营。由于被告至6月30日仍不能提供空调服务，原告被迫于6月24日加装3台3P柜式空调和两台风幕机。7月1日，被告以原告未交租金为由，强行将原告租赁场地电源关掉，致使原告购置的原材料全部受到损失。2014年7月6日，被告以邮寄方式向原告送达《关于解除合同通知函》，无理终止原签订的《场地租赁合同》。故请求人民法院依法判令被告赔偿原告租用场地装潢费406378.30元；购置设备费289849.30元；台式、港式餐品技术转让费48万元；购置原材料损失费60160.56元；因场地无法经营已支付的员工工资166872元；返还已交租金及管理费11940元；返还已交保证金63000元；返还垫资安装天燃气费45306元；由被告给付原告已交保证金及垫付天燃气安装费，不应交付的11天租金共计120246元和双倍资金利息50777.50元。被告（反诉原告）北京华联达州分公司辩称：本案原告不系租赁合同的相对方，不是本案适格的主体。先交租金后使用是《场地租赁合同》的基本原则，原告场地的免租金时间只有59天，并且免费使用期于2014年3月20日结束，按照《场地租赁合同》的约定，原告要使用场地，就应当于3月13日之前将场地租赁费和物业管理费用交清后，才能继续使用。被告对原告予以断电的原因，是因为原告在6月19日之前都未将相关费用交清。原告没有履行合同义务，系违约行为，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）北京华联达州分公司诉称：2014年1月20日，原、被告签订《场地租赁合同》。该合同有原告租赁被告位于达州市通川区金兰路2号北京华联达州中心店LS—F1—1区域350平方米的经营场所，租赁期限为2014年3月20日至2019年3月21日止。2014年1月20日至3月20日之间的59天为免租筹备期。该合同签订后，原告原告除支付63000元承租保证金以外，违反先交租金后使用的约定，未在2014年3月13日向被告支付租金。被告除口头、电话催告外，在2014年6月16日、6月27日先后两次书面函告知被告履行合同的支付租金的义务，原告置若罔闻。故请求人民法院依法判令解除原、被告于2014年1月20日签订的《场地租赁合同》；由原告返还租赁的经营场地，恢复原状；由原告向被告支付租金、营运管理费126000元（自2014年3月20日起，暂计算至起诉时止。具体金额以31500元／月÷30天／月×实际使用天数）及所欠金额每日百分之0.05的滞纳金76860元；由原告向被告支付物业管理费4252.40元（自2014年3月20日起，暂计算至起诉时止，以1064.60元／月÷30天／月×实际使用天数）；由原告向被告支付水电费12469元。原告（反诉被告）达州市通川区宝记港台味道餐厅辩称：原、被告签订的《场地租赁合同》自2014年3月21日起至2019年3月21日止，依租赁合同第三条二款与第二条二款相互矛盾。原告于2014年3月21日缴纳了2014年3月21日至3月31日的租金及其他管理费11940元，并非违约。原告于2014年4月1日、4月6日先后以特快专递方式向被告发出书面请求函，如实告知被告不履行义务，造成原告无法使用租赁场地，并表明了延长免租赁筹备期的观点和态度。被告因仍不向原告提供有关工程项目，不处理天花板顶部漏水问题。原告未交2014年4月以后的租金及管理费理由充分。因原告于2014年3月21日缴纳了租金仍不能享有租赁场地的权利，原告不应当向被告交纳租金和相关费用。被告的反诉依法不能成立，人民法院应依法予以驳回。原告（反诉被告）达州市通川区宝记港台味道餐厅为佐证自己主张的案件事实，向本院提供如下证据：一、原告的身份证复印件；二、合伙协议书一份；三、被告工商登记资料；四、场地租赁合同一份；五、缴纳诚意金收据一份；六、缴纳租赁费、管理费发票一份；七、2014年4月1日、4月5日函件各一份；八、垫付安装天然气费收据一份；九、断电损失照片及光碟；十、材料损失账务及票据；十一、被告解除合同通知函；十二、装修租赁场地账务及票据；十三、技术转让合同三份及票据；十四、支付员工工资表及考勤表。被告（反诉原告）北京华联达州分公司为佐证自己主张的条件事实，向本院提供如下证据：一、营业执照及组织机构代码证复印件；二、四川久昌商务发张有限公司与华联于2012年9月签订的《房屋租赁合同》一份；三、场地租赁合同一份；四、李登燕缴纳相关费用票据；五、2014年6月16日、6月17日书面函告李登燕的通知函；六、装饰装修施工合同。经审理查明，原告达州市宝记港台味道餐厅的经营者李登燕与被告北京华联达州分公司于2014年1月20日签订《场地租赁合同》。该合同主要约定，由李登燕租赁被告北京华联超市达州中心店LS—F1—1区域，租赁面积为350平方米，租赁期限自2014年3月21日起至2019年3月21日止。免租筹备期为59天，自2014年1月20日起至2014年3月20日。每月租金为20854元，以先交租金后使用为基本原则，租金每季度支付一次，每次支付人民币62562元，首次支付时间为2014年3月13日以前，以后每季度的对应13号缴纳次季度租金。经营的种类社区服务—中西式快餐，经营品牌为“宝记港台味道”。经营必须在2014年3月21日以前或者根据先租方的统一安排的时间开业。租赁方签订合同时向出租方一次性缴纳保证金63000元，营运管理费的收取标准为每日每平方米1元，即每月10646元与租金同时支付。水电气等能源使用费、电话费等由租赁方据实缴纳。物管费每平米0.1元每月为1064.60元，每年127775元。若租赁方未按合同的规定向出租方支付租金、营运管理费或其它费用，则出租方有权向租赁方按所欠款项数额的千分之五按日计算并收取滞纳金，直至租赁方全数付清其所前款项为止。若租赁方拖欠租金、营运管理费或其他费用超15天时，出租方有权在承租保证金中扣除所欠款项数额及相应滞纳金，不再提供租赁场所水、电、煤气／天燃气及中央空调的供应。若租赁方拖欠租金、营运管理费或其他费用超30天，出租方采取上述措施后，有权解除合同，没收保证金，并追究租赁方的违约责任和损失赔偿责任。租赁方必须在开业以前，以本合同租赁场地为注册地，以自身名义注册经营主体，领取有关证照交出租方备案，自主招募员工、自主经营、自主缴纳税费、自负盈亏、独立承担法律和经济责任。租赁方未注册经营主体，不得开业。出租方提供工程项目进水管50mm，排水管110—150mm，化油池、排烟道600×600mm，电容量120KW及天燃气16立方米／hr入口、中央空调现状、消防喷淋现状。该《场地租赁合同》签订后，被告北京华联达州分公司于2014年1月21日将出租场地交付给原告达州市通川区宝记港台味道餐厅的经营者李登燕。李登燕接受场地后即时对所租赁的场地进行了装修。李登燕于2014年2月6日向被告北京华联达州分公司缴纳了保证金63500元，于2014年3月21日缴纳2014年3月21日至3月31日的场地租金11500元及其他管理费用390元。因被告北京华联达州分公司未按合同约定安装电源、天燃气，李登燕分别于2014年4月1日、4月5日致函被告北京华联达州分公司反映因电源、天燃气未安装，导致营业时间一再延期且场地顶部多处漏水，被告北京华联达州分公司均未处理，不能按期开业营业，要求延长支付场地租金期限。2014年5月19日，李登燕向被告北京华联达州分公司缴纳天燃气安装费45306元（垫缴）。被告北京华联达州分公司以原告达州市通川区宝记港台味道餐厅未缴纳2014年4月1日后的场地租赁费为由于7月6日向原告达州市通川区宝记港台味道餐厅发出通知函，解除双方于2014年4月20日签订的《场地租赁合同》，并支付所欠的相关费用。同时查明，原告达州市通川区宝记港台味道餐厅于2014年6月19日办理工商营业执照，为个体工商户，经营者为李登燕，名称为达州市通川区宝记港台味道餐厅。起诉时原告为李登燕、李宣东。原告达州市通川区宝记港台味道餐厅于2014年5月1日开始试营业。7月1日被告北京华联达州分公司对原告达州市通川区宝记港台味道餐厅租赁的场地停电，导致其停业至今。被告北京华联达州分公司出租给原告达州市通川区宝记港台味道餐厅场地的被告安装的中央空调管道有渗水现象，导致原告达州市通川区宝记港台味道餐厅装修的天花吊顶被污染。在庭审中，原告达州市通川区宝记港台味道餐厅同意解除《场地租赁合同》。原告达州市通川区宝记港台味道餐厅租赁场地系被告北京市华联达州租赁四川久昌商务发展有限公司房屋面积的一部分。在审理过程中，原告申请对重新装修天花吊顶的造价进行鉴定，四川国瑞工程造价咨询有限公司于2015年7月13日作出鉴定报告。天花吊顶重新装修工程造价金额为106106元，鉴定费3000元由达州市通川区宝记港台味道餐厅支付。本院认为，因原告达州市通川区宝记港台味道餐厅于2014年6月19日办理了工商营业执照，系个体工商户，经营者为李登燕，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十八条的规定，本案的原告应为达州市通川区宝记港台味道餐厅，李宣东不系本案适格的原告。原、被告与2014年1月20日签订的《场地租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违背法律禁止性规定，合法有效。原、被告按合同的约定各自享有权利和承担义务。在该合同的履行过程中，原告未按合同的约定按时缴纳场地租金和相关费用的义务，被告未提供电源、天燃气入口安装到位的义务，结合双方在履行合同过程中的违约程度，原告承担百分之二十的责任，被告承担百分之八十的责任。因被告安装的中央空调管道渗水和停电造成原告装修的天花吊顶被污染和食材、原材料损失系客观存在，故被告应承担因中央空调管道渗水、停电给原告造成的天花吊顶和食材及原材料损失百分之八十的赔偿责任。2014年4月1日至7月1日的场地租赁费、物业管理费因原告实际租赁使用场地，其费用由原告承担。因原告于5月1日营业，5月、6月的营运管理费应当由其承担。因被告于2014年7月1日原告租赁场所停电致原告停止营业，2014年7月6日，被告向原告发出解除合同的通知，故7月6日以后的租金原告不应承担。原告在庭审中同意解除合同，原、被告于2014年1月20日签订的《场地租赁合同》依法予以解除。因原告于2014年5月1日营业，故购置设备费、员工工资、技术转让费应由原告自行负担。因原告已实际租赁场地，原告缴纳的保证金，被告应当退还给原告。因被告未安装天燃气入口，原告垫交的安装天燃气费用，被告应予退还。被告主张的水、电费因未提供证据证明，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，保护合同的严肃性，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年1月20日签订的《场地租赁合同》；二、由原告在本判决生效之次日起五日内将所租赁的位于达州市通川区金兰路2号北京华联达州中心店LS—F1—1区域场地恢复原状腾退返还给被告；三、由原告在判决生效后次日向被告缴纳2014年4月1日至6月30日的场地租赁费62562元（20854元×3个月），营运管理费20902元（10646元／月×2个月-390元），物业管理费3619.98元（1064.60元／月÷30天×102天）共计87265.64元；四、由被告在判决生效后次日向原告退还保证金63000元，天燃气安装费45306元，共计108306元；五、由被告在判决生效后次日向原告赔偿食材、原材料损失费60160.56元及重新装修天花吊顶损失106106元、鉴定费3000元，共计169266.56元的百分之八十即135413.23元；六、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如未按本院判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19047元，原告负担15200元，被告负担3847元。反诉案件受理费2297元，原告负担1837元，被告负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长 姚亚林审 判 员 楚 军人民陪审员 张 蓉二〇一五年九月十一日书 记 员 张 阳