（2015）吉民三终字第256号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-13
案件名称
罗春华与吉安市六合盛置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉安市六合盛置业发展有限公司,罗春华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民三终字第256号上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。法定代表人：汪传坚，该公司董事长。委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗春华。委托代理人刘小云，江西共创律师事务所律师。上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）因与被上诉人罗春华商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月13日，罗春华与六合盛公司签订《商品房买卖合同》，约定罗春华购买六合盛公司开发的位于吉安市沿江路商品房一套，房屋面积为90.36平方米，单价为5464.80元／平方米，房屋总价为493799元。合同第六条约定，罗春华在2012年7月15日首付房款293799元，余款200000元向六合盛公司指定银行申请按揭贷款。合同第八条约定，六合盛公司应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付罗春华使用。合同第九条约定，如六合盛公司逾期交房超过90日，罗春华要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六合盛公司按日向罗春华支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，罗春华按照合同约定付清了全部购房款，但六合盛公司一直未按合同约定交付房屋。2015年4月17日，六合盛公司取得竣工验收备案。罗春华于2015年5月27日收到六合盛公司的收房通知书。在诉讼中，六合盛公司认为双方约定的违约金过高，向法院申请司法鉴定，要求对罗春华所购买的房屋周边住房租金进行鉴定，经吉安鹭洲司法鉴定中心鉴定，罗春华购买的该房月租金为800元。原审法院认为：罗春华与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。罗春华按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应在2014年6月30日前向罗春华交付房屋，但六合盛公司于2015年4月17日取得竣工验收备案，符合交房条件，并于2015年5月27日通知罗春华收房，逾期交房违约金应计算至2015年5月27日，六合盛公司逾期交房331天，应按合同约定向罗春华支付逾期交房违约金。综合合同约定、履约情况、给当事人造成的实际损失等因素，将违约金标准由日万分之五调低至日万分之三，六合盛公司应向罗春华支付逾期交房违约金49034元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告罗春华逾期交房违约金49034元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。上诉人六合盛公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判其每月向罗春华支付违约金损失1000元，本案一、二审诉讼费用由罗春华负担。其理由是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，租金损失是逾期交房的实际损失，违约金不应超过实际损失的30%，而且关于逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例，该判决在全省对类似案件具有指导意义。因此，原审判决按日万分之三的标准确定的违约金数额明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%，脱离了基本事实，于法无据，请求依法予以改判。被上诉人罗春华答辩称：六合盛公司对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的理解错误，实际损失并不等同于租金，30%只是判断违约金是否过高的标准，而不是说机械地按30%的标准来调整违约金。法律规定的是在没有约定违约金的条件下可进行违约金调整，如有约定应按约定确定违约金数额。本案《商品房买卖合同》是六合盛公司提供的格式合同，按日万分之五计算逾期交房违约金是六合盛公司对购房户的承诺，原审法院综合相关情况将违约金调整为日万分之三，罗春华亦服从原审判决。根据上诉人六合盛公司的上诉理由和被上诉人罗春华的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：本案逾期交房违约金应按何标准调整？本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：罗春华与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。罗春华已按合同约定付清了购房款，但六合盛公司未按合同约定如期将符合交付条件的商品房交付给罗春华，其理应按合同约定支付逾期交房违约金。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖，应对双方所约定的日万分之五的违约金计算标准予以适当调低。六合盛公司要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实罗春华因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，故并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，六合盛公司的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院依法不予支持。原审法院兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金标准由合同约定的日万分之五的酌情调低至日万分之三并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费751元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 肖永兰代理审判员 胡 婧二〇一五年九月十一日书 记 员 张志坚 来源：百度“”