（2015）朝民再初字第03368号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-11-02
案件名称
刘玉兰诉北京朋满佳和餐饮有限责任公司等房屋租赁合同纠纷一案
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
刘玉兰,杨锡禄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第九十三条第一款，第九十七条，第二百二十六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民再初字第03368号原告刘玉兰，女，1964年1月30日出生。被告杨锡禄，男，1960年11月20日出生。委托代理人边建军，河北一力律师事务所律师。原告刘玉兰与被告杨锡禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月25日作出（2011）朝民初字第30563号民事判决，杨锡禄不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2013年5月10日作出（2013）二中民终字第06165号民事判决，已发生法律效力。杨锡禄不服该二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）高民申字第00068号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案，北京市第二中级人民法院于2014年11月19日作出（2014）二中民再终字第11267号民事裁定，撤销北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第06165号民事判决及本院的（2011）朝民初字第30563号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘玉兰,被告杨锡禄及其委托代理人边建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉兰诉称：2010年4月26日，刘玉兰在朋满佳和公司全体股东授权下，为共同经营餐饮业务与杨锡禄签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定由刘玉兰承租杨锡禄所有的位于北京市朝阳区xx号财经中心底商xx房屋［实际坐落为北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xx号、xx号、xx号、xx号、xx号、xx号共六套房屋］（以下简称租赁房屋）。合同约定的租期自2010年6月18日至2020年6月18日，年租金80万元，租金每年分两次支付，租赁面积600平方米。合同签订后，刘玉兰向杨锡禄支付了租金共计90万元，杨锡禄向刘玉兰交付了租赁房屋。在签订合同时，杨锡禄承诺将其原有开办餐饮的所有手续，包括营业执照、环评手续和卫生许可证以30万元的价格转让，并协助办理变更手续；同时告知房屋处于良好状态，能够正常使用。签订合同后，杨锡禄提供营业执照、卫生许可证等，这时才发现其无权转让且营业执照已过期，杨锡禄的欺诈行为使公司推迟了营业时间。综上，合同中涉及该部分30万元转让费的5.1条款应为无效。营业后，刘玉兰发现租赁房屋的空调和烟道无法正常使用，要求杨锡禄维修，但其置之不理，导致刘玉兰不得不垫付维修费用。另外，租赁房屋的面积也与杨锡禄在签订合同时告知的600平方米不符，实际少了70平方米，故杨锡禄应当退还该部分的租金。2011年4月26日，杨锡禄以朋满佳和公司和刘玉兰欠租金为由前往租赁房屋内，擅自断电并将房屋上锁，恐吓店员，致大部分店员辞职，公司无法使用租赁房屋。故请法院判令：1、解除双方于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》，杨锡禄无权要求支付2011年4月26日之后的租金；2、确认《房屋租赁合同》中第5.1条无效；3、杨锡禄退还租金295968元（900000元减去604032元）；4、杨锡禄偿还代垫的维修费用186000元；5、杨锡禄赔偿装修损失1780000元、设备和物品（指可移动物品）损失495223.20元。杨锡禄辩称：不同意刘玉兰的全部诉讼请求。刘玉兰承租涉案房屋后，仅支付了2011年3月18日前的租金60万元，其余租金一直未付，已经构成违约。在刘玉兰应于2010年12月14日支付租金40万元却仅支付20万元的情况下，杨锡禄从2011年2月17日开始讨要租金，并聘请律师进行追讨但一直未果。刘玉兰的违约行为不断持续导致矛盾进一步激化，杨锡禄于2011年4月26日、8月27日两次上门讨租的行为属于合法的自力救济，不构成违约。对方拖欠租金属实，是违约方，而杨锡禄是守约方，对方作为违约方没有解除合同的权利，所有的损失也不能向杨锡禄主张。此外，涉案的装修合同没有相应的图纸、没有验收项目，也没有约定计价方式，合同的价款无从谈起，因此，涉案装修合同及相关证据的真实性存疑。原一审审理过程中虽然进行了鉴定，但是鉴定程序违法：一是鉴定没有相应的图纸，没有鉴定条件；二是鉴定机构采用北京地方计量计价的标准不能成立；三是鉴定机构确认的工程量是由对方确认的，从而使对方成为了鉴定人，丧失了鉴定的独立性原则。经审理查明：2010年4月18日，杨锡禄（甲方）与刘玉兰（乙方）签订合同，约定由刘玉兰承租朝阳区朝阳路xx号财经中心底商xx用于餐饮商业经营；租期10年，自2010年6月18日起至2020年6月18日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；租金每年80万元，三年后递增5%；付款方式为：每年分2次支付，先付6个月租金，后半年提前1个月支付下半年租金，首期租金将于签署合同后7个工作日内支付。此外，合同第5.1条约定：转让费为30万元；第六条“其他费用”中约定：乙方在租赁期内所用的水、电、电话、通讯等，乙方自行向有关单位缴付；本物业由北京西太平洋物业管理公司提供室外的保安及保洁工作，物业费由乙方支付；第八条约定：乙方应按合同约定缴付租金、押金和各项费用，如有拖欠，则视为违约；第九条约定：正常的房屋大修费用及原有设施的维修、维护费用由甲方承担；第十四条中约定：甲方确认该房产具备开设餐饮所需煤气、烟道等相关设施；甲方需积极配合乙方办理营业执照；甲方将配合乙方向开发商及物业申请广告牌位；甲方将配合现承租方，将转让的设备正常使用，提供必要的使用说明书。合同中并未约定迟延交纳租金及其他各项费用的违约责任承担方式，且未约定转让费的给付时间及未按期给付转让费的法律后果。合同签订后，杨锡禄如期交付了租赁房屋。刘玉兰投资进行装修改造后，开始经营餐饮服务，并于2010年12月8日与王xx等人作为股东以租赁房屋为注册地址，注册成立了朋满佳和公司。合同签订当日、次日及2010年12月14日，杨锡禄分三次共收取90万元并出具了收条，内容分别为：“今收租房订金20万元”、“今收租房费50万元整”、“今收到房租费20万元整”。合同履行过程中，双方产生矛盾，2011年4月26日，双方矛盾升级，经公安机关出警协调，双方未能达成一致意见。除本案诉讼外，杨锡禄亦曾另行向刘玉兰提起诉讼，要求解除合同、腾退房屋、支付租金及水电供暖等物业费用并支付违约金，该案件案号为（2012）朝民初字第07850号。在该案件审理中，刘玉兰于2012年9月24日向法院表示，同意解除合同，但认为解除合同的原因是杨锡禄造成的。刘玉兰曾致函杨锡禄，称：2011年4月26日、8月27日、8月30日，杨锡禄以带人、破坏饭店设施、锁门等行为影响饭店的正常经营；因违法建筑、实际面积少于合同约定面积等原因，杨锡禄应减少70平方米的房屋租金；多次通知杨锡禄对需要维修的设备进行维修，但是杨锡禄一直未予理会导致承租人垫付维修费用；综合以上情况，杨锡禄应支付承租人74万元，该部分款项应在租金中予以抵扣。双方于庭审中确认：在杨锡禄与刘玉兰签订合同之前，在租赁房屋中经营的系以北京艺旺林烤肉城（以下简称艺旺林烤肉城）为字号的个体工商户，其业主为张若楠，该个体工商户的执照有效期为2005年12月19日至2009年12月18日，卫生许可证的有效期自2005年12月19日至2010年12月19日。庭审中，双方均提供了其手中的合同文本，朋满佳和公司及刘玉兰提供的合同文本3.1条中，“租用单位建筑面积”处填写了“600平方米”的内容，而杨锡禄提供的合同文本中并未在此处进行填写，其他内容一致。刘玉兰认为杨锡禄违约在先，其采取躺卧、堵门等方式扰乱餐馆的正常经营，导致其自2011年4月26日开始停业。为证明自己的主张，朋满佳和公司、刘玉兰在原一审期间申请本院调取了朝阳区公安分局高碑店派出所出警录像并出示了自行搜集的相关证据：1、派出所出警的录像四段，第一段（编号001xx）内容为：一位警官打电话场景，该警官称呼打电话的对方为老杨，让通话对方将车挪开，称有欠租金纠纷上法院解决，用车堵门不对。第二段（编号001xx）为租赁房屋门脸下方有白色箱式小货车一辆（该段录像的第27秒至第30秒），一位警官与一名男子交谈。第三段（编号001xx）为：一位警官与一名男子交谈。第四段（编号001xx）为：一位警官对多人讲话，称：饭店已无法营业，员工应回家，不能出治安问题，另该警官称已给杨锡禄打过电话了。2、照片9张，其中4张显示租赁房屋被铁链锁住，1张显示杨锡禄卧躺在租赁房屋一层大厅内，1张显示杨锡禄坐在租赁房屋门脸之前，另3张显示二楼吧台处凌乱的摆放有杂物。3、租赁房屋内摄像头摄取的录像3段，该录像显示有人从租赁房屋大门走进，上二楼，但该段录像因录制模糊，故无法辨认上楼人的面貌。4、北京市方圆公证处公证书及所附录像资料（录像时间为2011年9月9日），该录像资料显示有一辆白色奔驰牌小轿车停放于朋满佳和公司招牌下方，朋满佳和公司法定代表人王xx在该车前方讲话，白色奔驰牌小轿车后并无其他车辆。5、证人王×、赵×（朋满佳和公司员工）出庭证词，证明杨锡禄在2011年4月26日将一辆小货车停放在租赁房屋门口处。杨锡禄针对以上证据称：高碑店派出所调取的录像及朋满佳和公司和刘玉兰提供的录像等均与其无关；租赁房屋链锁不是其锁的，反映其在租赁房屋中躺卧及坐在门口的照片因显示时间为2008年，故与其无关；如果有人去租赁房屋吧台拿东西应该由警察管，但警察未管说明此事没有发生过；证人王×和赵×系朋满佳和公司员工，其证言不具有证明效力。对于杨锡禄以车辆堵门的事实，刘玉兰陈述：2011年4月26日，杨锡禄用一辆双环小客车堵门，此后杨锡禄还用一辆奔驰小客车与双环小客车轮流堵门，直至2012年3月底才把车辆挪走。杨锡禄自认2011年4月26日下午曾经以双环小客车堵了几个小时的门，8月份又以奔驰小客车堵门，连续3、4天以后，朋满佳和公司又以车牌号为×××的白色面包车挡于该车之后，其无法挪动，直至2012年3月20日朋满佳和公司将面包车挪走后，杨锡禄才将奔驰小客车挪走。为此，杨锡禄提供了相应照片。该照片显示朋满佳和公司招牌下方有白色奔驰小轿车一辆，其后放置有车牌号为×××的白色面包车，杨锡禄称该照片拍摄的时间为2011年11月10日。此外，杨锡禄自认于2011年4月26日将租赁房屋上锁，但其主张第二天对方就将锁打开了。刘玉兰主张杨锡禄一直没有把锁打开。杨锡禄认为，刘玉兰虽然交付了90万元，但该款项中包含30万元合同中约定的转让费，刘玉兰未按期全额交付租金，故构成违约。为此，杨锡禄提供了证人聂xx及田×的证言，其二人均称2010年4月19日租房费50万元收条中包含了30万元转让费。此外，杨锡禄还提交了张xx书写的1张借条及以饭店设施设备折抵欠款的材料，用以证明杨锡禄从张xx处以40万元的价格接收艺旺林烤肉城的设施设备，后又降价10万元，以30万元的价格将上述设施设备转让给刘玉兰。刘玉兰则认为90万元全部是房租，不包含转让费。另，双方就租赁合同中5.1条约定的转让费30万元指向的标的亦各执一词。刘玉兰主张，30万元转让费指向的是艺旺林烤肉城的营业执照等相关手续。其称：承租租赁房屋时，杨锡禄称可直接将艺旺林烤肉城的营业执照和卫生许可证转让给刘玉兰。但因艺旺林烤肉城的业主并非杨锡禄，且《个体工商户条例》不允许转让营业执照，故合同中关于该转让费的条款应为无效，刘玉兰不需要支付30万元转让费。杨锡禄则主张转让费指向的是租赁房屋中原有的装修和设施、设备。为此，杨锡禄提供证人聂xx出庭作证。聂xx称：其是通过王xx与刘玉兰认识的，王xx、刘玉兰、田×和其四人共同合伙在租赁房屋中经营餐饮，开始经营时，以“宏大运”作为餐厅的字号。2010年4月中旬，其与王xx、田×进入租赁房屋时发现租赁房屋的情况为：前厅有一排桌椅、中间用隔扇挡着，有烟囱，前厅部分顶棚有石膏吊顶。后厨西边放着几个架子、杂物，再往后面有烧烤的东西，再往里有灶具，楼梯有储藏间，别的东西没有了。二楼有七个包房，是钢化玻璃隔断，中间是一溜桌椅，隔断是玻璃的，大理石的桌子，屋顶四圈有石膏板吊顶，也有筒灯，中间有两排中央空调、两排排烟道，下来有小烟道、烟罩，一进二楼有个吧台。中央空调都是好的。其后，四合伙人商议对租赁房屋进行装修改造，由刘玉兰找了施工人员，主要工作有更换石膏顶、筒灯及部分地砖，改造了隔断并贴了壁纸等。另外，杨锡禄提供了经公证的证人田×的书面证言，田×称：因刘玉兰与杨锡禄发生纠纷，我现将我、刘玉兰、王xx、聂xx同志合伙经营饭店时装饰、装修的情况进行如下说明：第一，房屋租赁合同是刘玉兰签订的，房屋租赁费每年80万元，原来房屋内的装饰装修及餐饮设备转让费30万元。第二，我们合伙后，进行了装饰、维修，并清理了烟道，换了电机。第三至六，对租赁房屋进行了装修改造，包括加门楣、贴壁纸、装隔扇、隔断等；第七，对整座楼集中供冷期的中央空调进行了冷暖改造，但没有成功。整个装饰、维修投资了约30万元，刘玉兰手里有帐。刘玉兰质证称，田×与其存在利害关系，不能作为合格的证人，并称聂xx与本案当事人存在利害关系，不能作为合格的证人。另外，杨锡禄提供了“退股协议书”一份，该协议书的签署人为聂xx、田×、王xx、刘玉兰，签订日期为2010年7月26日，用以证明四合伙人拟在租赁房屋中成立的饭店名称暂定为“宏大运饭店”，不存在转让艺旺林烤肉城营业执照的问题。该份证据的内容为：暂定名宏大运饭店于2010年4月18日正式筹建，四位股东进行了出资，从2010年6月16日开业至7月26日亏损经营。经股东会研究，同意聂xx、田×退股，田×、聂xx自愿拿出20万元弥补亏损，退股后由刘玉兰和王xx各占60%和40%股份。本协议一式四份由聂xx、田×、王xx、刘玉兰各持一份。四人共同签字后生效，具有法律效力。刘玉兰不认可上述协议的真实性。原一审审理期间，经刘玉兰及朋满佳和公司申请，本院委托北京华银建设工程咨询有限公司对租赁房屋的装修现值（不包括排烟和空调系统）、餐饮用品和餐具（可移动物品）、铲除费用做了价值鉴定，其结论为：装修现值（不包括排烟和空调系统）价值为1206911.14元，餐饮用品和餐具（可移动物品）价值、铲除费用无法进行鉴定。杨锡禄对该工程造价鉴定意见书持有异议，同时提交了供菜电梯收据（金额为5500元）及出具人贾勇刚的身份证复印件，在（2014）二中民再终字第11266号案件以及（2014）二中民再终字第11267号案件审理过程中，贾勇刚和司军还以证人的身份到庭作证，证明工程造价鉴定意见书对供菜电梯的评估金额远高于实际价格；杨锡禄还提交了证人聂xx的证人证言、曾广华的证人证言、2014年5月9日对房屋内部装修及电力设施状况进行公证的公证书、电能表检测报告，用于证明刘玉兰实际装修的花费仅30万元左右及刘玉兰私接电线偷电的事实。对于杨锡禄提交的该部分证据，刘玉兰均不予认可。另，在审理中，刘玉兰提供以下证据证明其损失：1、因杨锡禄未按约提供能正常使用的烟道、空调等设施，故代杨锡禄垫付的上述设施的维修费用：刘玉兰与北京鑫广通达空调销售中心签订的《LOTUS（劳特斯）中央空调维修保养合同书》及相应报价单和修理报告书（未提供发票或收据），以证明其代杨锡禄对租赁房屋的空调系统进行了维修保养；刘玉兰与北京清环鸿鹤环保设备技术开发中心签订的《油烟净化工程销售/安装合同书》及该公司开具的发票一张（金额为116200元），以证明其代杨锡禄对租赁房屋的排烟系统进行了维修。杨锡禄对以上证据均不予认可。2、其他损失：北京市门诊专用收据、北京市非税收入一般缴款书、行政处罚告知书、现场执法文书、公证费发票、电话费发票，以证明其员工办健康证的费用等，共8797.81元。其中，现场执法文书记载，被检查人艺旺林烤肉城违反《酒类流通管理办法》，备注一栏记载“因营业执照变更中，变更完毕后办理”。杨锡禄对于上述证据的证明目的不予认可，称上述损失与其无关。3、朋满佳和公司工资表明细及该公司与王×等人的劳动合同，以证明其诉讼请求中主张的人员遣散经济补偿金、停工人员损失费，杨锡禄对上述证据的真实性不认可。4、朋满佳和公司每月经营结算表，以证明其2010年6至12月间的经营损失，杨锡禄对上述证据的真实性不认可。2012年6月18日，本院曾组织双方前往租赁房屋进行交接并进行现场勘验，刘玉兰和朋满佳和公司表示同意将餐具等可移动物品搬走，但要求杨锡禄承担搬运、物品保管等费用。因杨锡禄不同意承担相关费用，导致租赁房屋未能进行交接。另，经勘验，租赁房屋的现场情况为：一、二楼铺有地砖、贴有墙纸，内摆设有桌椅。二楼设置了前台和包间，餐桌之间设有隔断，餐具摆放于桌上。厨房中有灶具等用具，过道中摆放有消毒柜和装饰用绿植、摆件。2012年10月18日，刘玉兰及朋满佳和公司称已将租赁房屋自行腾退，本院遂于当日组织双方当事人对租赁房屋的钥匙进行了交接。另查一，北京西太平洋物业管理有限公司朝阳分公司曾开具代收电费发票，其中部分发票标注的付款人为朋满佳和公司。另查二，在（2014）二中民再终字第11267号案件审理过程中，法庭询问刘玉兰过户没办下来，为什么向对方继续支付租金的问题时，刘玉兰曾经表述“30万转让手续不能用但是房屋我们还是继续租用的”、“……后来知道手续办不下来时将三十万元转成租金”。该案中杨锡禄提交的公证书中，有一张照片可以显示杨锡禄封堵于涉案房屋门前的轿车上写有“本店因欠房租五个月零九天，共计35万余元多次索要不还，关门停业”字样。另查三，杨锡禄与杨xx于2011年12月29日协议离婚。双方签订的离婚协议约定：双方现有夫妻共同财产如下：1、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xxx，现登记于杨锡禄名下；2、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xxx，现登记于杨锡禄名下；3、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xxx，现登记于杨锡禄名下；4、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xxx，现登记于杨xx名下；5、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xxx，现登记于杨xx名下；6、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼xx，现登记于杨xx名下；7、北京市朝阳区朝阳路xx号x层xx室，现登记于杨锡禄名下；8、北京市朝阳区甘露园南里x区xx号楼A座xx，现登记于杨xx名下；9、北京市朝阳区甘露园南里x区xx号楼x单元xx室，现登记于杨xx名下；10、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼x单元xx室，现登记于杨锡禄名下；11、北京市朝阳区朝阳路xx号x号楼Bxx，现登记于杨锡禄名下；12、北京市朝阳区朝阳路xx号x号xx号，现登记于杨锡禄名下；13、北京市朝阳区朝外大街x号新城国际x号楼xx室，现登记于杨xx名下（上述房产下文均用序号代替）……，双方确认1、2、3、4、5、6、9、10、11号房归杨锡禄所有，7、8、12、13号房归杨xx所有……。庭审中，杨锡禄陈述，本案涉案房屋已经过户到杨锡禄名下，杨xx所缴的费用在离婚时没有争议，杨xx缴的就由杨xx缴纳了。另查四，本案原一审曾经作出（2011）朝民初字第30563号民事判决，判决：一、解除原告刘玉兰与被告杨锡禄于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨锡禄于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京朋满佳和餐饮有限责任公司装修损失803000元；三、被告杨锡禄应退还原告北京朋满佳和餐饮有限责任公司、刘玉兰租金213973元；四、被告杨锡禄退还原告北京朋满佳和餐饮有限责任公司、刘玉兰代垫的维修费用106000元；五、驳回原告北京朋满佳和餐饮有限责任公司、刘玉兰的其他诉讼请求；案件受理费38388元，由北京朋满佳和餐饮有限责任公司、刘玉兰负担10000元（已交纳），杨锡禄负担28388元（于本判决生效之日起十日内交纳）。鉴定费24000元，由北京朋满佳和餐饮有限责任公司、刘玉兰负担8000元（已交纳），由杨锡禄负担16000元（于本判决生效之日起十日内给付北京朋满佳和餐饮有限责任公司、刘玉兰）。后杨锡禄不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第06165号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现刘玉兰、朋满佳和公司、杨锡禄共同确认，上述判决已经执行完毕。另查五，朋满佳和公司作为原告提起了本案原一审诉讼。在原一审诉讼过程中，本院追加刘玉兰为共同原告参加诉讼。朋满佳和公司与刘玉兰共同提出如下诉讼请求：1、解除双方于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》，杨锡禄无权要求支付2011年4月26日之后的租金；2、确认《房屋租赁合同》中第5.1条无效；3、杨锡禄退还租金295968元（900000元减去604032元）；4、杨锡禄偿还代垫的维修费用186000元；5、杨锡禄赔偿装修损失1780000元、设备和物品（指可移动物品）损失495223.20元、其他损失8797.81元；6、杨锡禄赔偿人员遣散经济补偿金137500元、停工人员损失费421720元；7、杨锡禄赔偿经济损失1080000元。再审发回重审中，杨锡禄对朋满佳和公司作为原告参加诉讼提出了异议。本院于2015年7月23日作出（2015）朝民再初字第03368号民事裁定，驳回原告朋满佳和公司的起诉。现裁定已生效。裁定生效后，刘玉兰申请撤回了要求杨锡禄赔偿其他损失8797.81元、赔偿人员遣散经济补偿金137500元及停工人员损失费421720元、赔偿经济损失1080000元的诉讼请求，并表示该部分诉讼请求可由朋满佳和公司另行向杨锡禄主张。同时，刘玉兰与朋满佳和公司确认，工作人员经济补偿金、工资、环评费由朋满佳和公司支付，其余费用是以刘玉兰的名义支付的，刘玉兰可以在本案中坚持其诉讼请求，刘玉兰和朋满佳和公司之间的事情双方可以另行解决。上述事实，有房屋租赁合同、收条、视听资料、照片、公证书、工程造价鉴定意见书、发票、案卷材料及各方当事人陈述等在案佐证。本院认为：刘玉兰与杨锡禄签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。刘玉兰所提交的房屋租赁合同中，用手写方式约定了租赁的面积，但是，杨锡禄所提交的房屋租赁合同中，并没有记载租赁面积的内容。对于合同内容记载的不一致，刘玉兰应承担相应的举证责任。现刘玉兰并未提供双方就租赁面积达成一致意见并将其记载于合同之内的证据，故刘玉兰关于实际租赁面积小于合同约定面积，应减少租金的意见，本院不予采纳。在双方签订的合同中，约定了转让费为30万元，但并未明确约定转让费所涉及的具体内容及给付时间，这是双方对转让费的效力以及是否应支付产生分歧的主要原因。根据相关法律规定，刘玉兰可以随时履行支付转让费的义务，杨锡禄也可随时要求刘玉兰在合理时间内履行支付转让费的义务。而在双方签订涉案合同后，杨锡禄将涉案房屋及相关设施交付给刘玉兰使用，刘玉兰亦曾经以艺旺林烤肉城的名义进行经营。虽双方并未在合同中约定转让费涉及的具体内容，但根据双方签订合同后的实际行为以及双方于庭审中的陈述，本院酌定刘玉兰应向杨锡禄支付转让费15万元。在合同履行过程中，双方对于转让费是否应予支付、何时支付发生争议。该争议的发生，起因在于合同约定得不明确，并非一方或者双方存在故意的违约行为而造成。在此情况下，刘玉兰没有全额支付租金，并不构成根本违约。对于未能全额收取租金，杨锡禄完全可以通过合理合法的途径维护其相应权益。但是，在争议发生后，杨锡禄未能妥善处理双方之间的争议，反而采用了以车辆封堵、上锁等过激的行为维护其权益，激化了双方的矛盾，并直接导致刘玉兰、朋满佳和公司无法在涉案房屋中正常经营，故对于此后双方合同无法正常履行，杨锡禄应承担主要责任。刘玉兰在杨锡禄采用过激行为维权后，开来车辆挡在杨锡禄堵门车辆之后阻止杨锡禄车辆移动的行为也属于不妥当的处理方式，对于双方合同无法正常履行，刘玉兰应承担次要责任。2011年4月26日以后双方应承担的责任比例，本院结合合同约定、案情、造成损失的程度酌情判定刘玉兰承担30%的责任，杨锡禄承担70%的责任。2012年6月18日，本院曾组织双方前往租赁房屋进行交接，但因双方对于相关费用的负担等产生分歧，故未能实际进行。在（2012）朝民初字第07850号案件审理中，杨锡禄曾提出要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，刘玉兰于2012年9月24日表示同意解除双方签订的合同，故从该日起，双方所签订的房屋租赁合同已经解除，再行判决解除双方所签订的《房屋租赁合同》已无必要。2012年10月18日，本院组织双方当事人对租赁房屋的钥匙进行了交接。至双方合同解除之日，刘玉兰应向杨锡禄支付相应的租金，其中，在2011年4月25日之前，刘玉兰应全额支付租金，从2011年4月26日开始至2012年9月23日的租金，刘玉兰应按照双方承担的责任比例相应支付。自2012年9月24日至房屋实际腾退之日，刘玉兰应按照其所承担的责任比例向杨锡禄支付房屋使用费，使用费的数额应根据合同约定的房屋租金水平确定。此外，刘玉兰曾经向法庭陈述，其向杨锡禄支付的90万元中包含有30万元转让费。对于刘玉兰多支付的15万元转让费，可以折抵租金。根据上述标准计算，扣除刘玉兰已经支付的房屋租金60万元并折抵多支付的15万元转让费后，刘玉兰还应支付杨锡禄房屋租金273123.29元及使用费15780.82元，故对刘玉兰要求杨锡禄退还房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，因双方在合同履行过程中均存在过错，故应按照双方的责任比例予以分担，扣除刘玉兰应承担的部分外，杨锡禄应赔偿刘玉兰844837.80元。虽杨锡禄对于鉴定结论持有异议，但其提交的书证及相应证人证言，均不足以推翻该鉴定结论，故对杨锡禄主张的刘玉兰所进行的装修远低于鉴定结论的意见，本院不予采信。关于刘玉兰主张的垫付改造烟道和空调的费用，因其提供了维修烟道的有效发票，故本院认定其维修烟道的事实存在。因刘玉兰未提供证据证明其在事前向杨锡禄主张过维修，但考虑到双方的合同已经解除，相应的维修行为确使租赁房屋增值，故本院在发票数额范围内，酌定杨锡禄应给付刘玉兰烟道维修费81340元。关于刘玉兰主张的设备、物品损失，因刘玉兰和朋满佳和公司已将设备、物品自行取走，故本院对该请求不予支持。因原一审判决已经执行完毕，故相应执行案款可以折抵本案应给付的款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认刘玉兰与杨锡禄于二〇一〇年四月十八日签订的《房屋租赁合同》于二○一二年九月二十四日解除；二、杨锡禄于本判决生效之日起十日内赔偿刘玉兰装修损失八十四万四千八百三十七元八角（已执行完毕）；四、杨锡禄于本判决生效之日起十日内给付刘玉兰代垫的维修费用八万一千三百四十元（已执行完毕）；五、驳回原告刘玉兰的其他诉讼请求。案件受理费二万八千八百五十八元，由刘玉兰负担一万五千七百九十六元（已交纳），由杨锡禄负担一万三千零六十二元（已交纳一万元，其余三千零六十二元于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费二万四千元，由刘玉兰负担七千二百元（已交纳）；由杨锡禄负担一万六千八百元（已交纳一万六千元，其余八百元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 郭 强代理审判员 王有成代理审判员 任征远二〇一五年九月十一日书 记 员 褚玉晗 微信公众号“”