（2015）延中民一终字第00546号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-09-23

案件名称

孟丽萍与郭建宏、郭生世租赁合同纠纷一案二审��事判决书

法院

陕西省延安市中级人民法院

所属地区

陕西省延安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孟丽萍,冯国占,郭建宏,郭生世

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2015）延中民一终字第00546号上诉人（原审被告）孟丽萍，女，1962年5月5日出生。委托代理人崔树森、张秋生，陕西树众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭建宏，又名郭丹红，男，1963年4月16日出生。被上诉人（原审原告）郭生世，又名郭林，男，1957年5月1日出生。二被上诉人共同��托代理人高晓峰，陕西常鸣律师事务所律师。原审原告冯国占，又名冯国站，男，1956年9月21日生。上诉人孟丽萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院（2013）子长民初字第00322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟丽萍的委托代理人崔树森、张秋生，被上诉人郭生世及委托代理人高晓峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定，2007年9月12日，原告冯国占、郭生世、案外人常小银与被告孟丽萍签订租赁合同一份，将位于子长县瓦窑堡镇安定东路子中坪2号楼8间2层共16间（冯国占、郭生世、郭建宏、常小银4人各自拥有上下各2间）房屋整体租赁给被告孟丽萍用于开办大福华肥牛火锅店，因原告郭建红当时不在，未在合同上签字。该合同约定：合同期限5年（从2007年11月1日起至2012年11月1日止��，租金每年22万元（协议时，一楼房屋以每间每月1500元，二楼的以每间每月800元计，租金每年共计220800元，议定以22万元支付），付款方式为第一年半年一付，第二年一次付清。承租人在租赁期限内有权转让房屋，但转租的年限不超过合同年限。出租方违约，应赔偿承租方的全部损失（双方认定的装修预算书、已交房租、一月的营业额），承租方房租延迟10日，则视为违约，延迟一个月，则出租方可单方面解除合同。合同签定后，被告孟丽萍依约将租金付至2010年11月1日。2009年3月10日，被告孟丽萍将其承租的原告郭生世的一楼两间房屋分别另行转租，租期至2012年3月10日，同时将其承租的原告郭建红的一楼两间房屋也另行转租，租期至2012年3月10日。2009年12月8日，被告孟丽萍将其承租的原告冯国占的一楼两间房屋另行转租,租期至2012年11月1日。2010年3月26日，被告孟丽萍与案外人孙利民（系常小银引荐）达成口头协议，将其所承租的上下16间房间均转租给孙利民，对其中二楼8间房屋(三原告各拥有2间)与一楼常小银的两间房屋由孙利民经营洗脚等业务，其余已转租一楼房间具体转租事宜尚在进一步商谈中。双方约定：转让费346000元（包含火锅店内空调、桌凳等财产），从2010年11月1日起由孙利民按孟丽萍与四房主之间的租赁合同的约定向四房主负担租赁费；2010年3月26日至2010年11月1日孟丽萍已支付给四房主的租赁费由孙利民付给孟丽萍，孙利民并支付给孟丽萍定金1万元。2010年3月28日，孙利民开始装修，4月2日起，陆续有郭生世之妻杨翠莲、冯国占、郭建红不反对转租，但以孟丽萍转租于孙利民未告知其、孙利民未提供重新装修方案或图纸并征得其同意等为由予以阻挡，经孟丽萍与上述出租人协商未达成一致意见，致二楼8间与一楼2��房屋一直闲置。后孟丽萍于2010年6月10日以四出租人冯国占、郭生世、郭建宏、常小银为被告、孙利民为第三人向子长县人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同、四出租人赔偿损失、退还房屋租赁费。此后该案经两级法院多次审理，该案在子长县人民法院重审期间，经法院协调，2012年9月18日，孟丽萍与孙利民达成将其曾开办的大福华肥牛火锅店中空调、冰柜及其他物品以50000元出售于孙利民（孙利民已付10000元定金包含在该50000元中），孟丽萍同时将其所承租的16间房屋全部移交给四房主。对孟丽萍已转租房屋，孟丽萍经与目前承租户协议解除租赁合同，从2012年9月19日起房屋租赁费由房屋所有人收取。其中孟丽萍将冯国占的一楼两间房屋另行转租,次承租人于2013年12月将2010年11月1日至2012年9月18日期间22个月的房租110000元交给了冯国占。孟丽萍诉四出租人一案经子��县人民法院重审后作出（2011）子民初字第00344号民事判决书，双方均不服，均向延安市中级人民法院提起上诉，冯国占、郭建宏、郭生世在上诉时要求孟丽萍支付2010年11月1日至2012年9月18日的房租费，后延安市中级人民法院作出（2013）延中民终字第00073号民事判决书，该院认为冯国占、郭生世、郭建宏要求孟丽萍支付房租费的上诉理由，因在一审期间未提起反诉，二审经调解未达成一致意见，故延安市中级人民法院对该上诉请求未予支持。原审判决认为，郭生世、冯国占、常小银与孟丽萍签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，另一出租人郭建宏虽因签约当日不在而未在合同上签字，但其接受了承租人孟丽萍支付的租金，故该租赁合同合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。双方均应遵照履行。被告孟丽萍依照该合同的约定将房屋租金付至2010年11月1日，后再未支付。2014年6月16日，延安市中级人民法院作出的（2013）延中民终字第00073号民事判决书，作为终审生效判决，确认孟丽萍于2012年9月18日经协商把所承租的房屋交付四出租人，双方签订的租赁合同于2012年9月18日解除。即2010年11月2日至2012年9月18日交房之日的房屋租金，孟丽萍未向三原告支付。现三原告诉请被告孟丽萍支付此期间的房屋租金。被告辩称三原告主体资格不当。三原告作为出租人有权依照租赁合同的约定向承租人主张拖欠的租赁费，依法享有诉权，因此被告该辩解于法无据，不予采信。被告辩称租赁合同无法履行是三原告阻挡其转租的行为造成的，被告没有过错，因此其不应支付此期间的房屋租金。但延安市中级人民法院前述终审判决已经认定孟丽萍在未征得每位房主同意的前提下转租于孙利民的行为有一定过错，对由此引发冯国占、郭生世��郭建宏阻挡所造成的损失应承担相应的责任。并非被告辩称的其没有责任。同时上述终审判决也认定冯国占、郭生世、郭建宏的阻挡有违诚实信用原则，其阻挡理由不充足，对由此造成的损失应承担主要责任。故对本案原告提出的房租租金损失，原、被告双方应该根据各自过错承担相应的责任。原、被告之间租赁合同约定一楼房屋租金每间每月1500元，二楼房屋租金每间每月800元，2010年11月2日至2012年9月18日共计22个月17天，被告孟丽萍租赁三原告的房屋各为2间2层，租金各为103806元。因原告郭建宏和郭生世未收取此期间的房屋租金，故由被告孟丽萍根据双方过错分别向郭建宏和郭生世承担31141.8元（103806元×30%）。因原告冯国占已经向被告孟丽萍转租后的次承租人收取了此期间的房屋租金，故对其租金主张，不予支持。原告诉请被告赔偿在租赁期间损坏三原告房屋地暖、地板、栏杆、两扇门和疏通下水道的损失，原告未举证证明存在上述损失，被告在庭审中承认确实锯掉了楼梯的栏杆、在一楼地板上又铺了一层地面砖，被告辩称这些装修改动是经过原告同意的，因为原告在被告装修前和装修后开业前均未对此装修改动提出异议，应视为原告同意被告做出上述装修改动，而且双方在租赁合同中未约定合同到期或解除后被告有将房屋恢复原状的义务，因此被告不应承担赔偿责任。对此，被告孟丽萍从2007年11月1日租赁原告房屋后就进行了相应的装修改动，直至2012年9月18日双方在法院主持下解除租赁合同，被告将所租房屋交还原告，原告均未对被告上述装修改动提出异议，也未要求被告恢复原状，应视为原告在被告装修时同意了被告的装修改动；双方签订的租赁合同第四条只约定被告的装修方案涉及房屋主体改造的，应在装修前征得��告同意，而上述装修改动并不涉及房屋主体改造。因此，对原告该项诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告孟丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告郭建宏房屋租金31141.8元、支付原告郭生世房屋租金31141.8元；二、驳回原告冯国占要求被告孟丽萍支付房屋租金103806元的诉讼请求；三、驳回原告郭建宏、郭生世、冯国占要求被告孟丽萍赔偿损失的诉讼请求。如果逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由原告郭建宏负担1000元、郭生世负担1000元、冯国占负担1900元，被告孟丽萍负担1000元。宣判后，孟丽萍不服判决，提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。其理由是：1、2010年3月底上诉人将涉案房屋转租给了次承租人孙利民，上诉人再未占用被上诉人的房屋，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同现未继续履行，上诉人无须支付2010年3月以后的房屋租赁费用。2、在上诉人起诉被上诉人等四房东一案中，延安市中级人民法院（2013）延中民终字第00073号民事判决书中，明确判令被上诉人等四房东将上诉人交纳的2010年3月至2010年11月之间的房屋租赁费退还上诉人，证明了上诉人无需再承担2010年3月之后的房屋租赁费用。3、上述已经生效的法院文书都查明，上诉人与被上诉人等四房东之间因房屋租赁产生纠纷是由于出租方无理阻挡，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同不能继续履行，诉讼期间房屋空置也是由于此原因，由此产生的损失依法应当由出租方承担。上述延安市中级人民法院的判决认定事实无误，但判决结果有失偏颇，以上诉人转让房屋未通知出租方为由判令上诉人承担30%的责任显然是错误的。4、上诉人将被上诉人郭生世的一楼两间房屋、郭建宏的一楼两间房屋、冯国占的一楼两间房屋都分别转租他人，租金都是每间每年3万元，而上诉人只收取了1年即至2010年的房租，剩余年限的房租都由被上诉人和原审原告强行收取，原审判令上诉人向被上诉人承担2010年11月以后的房屋租赁费属于重复计算。5、原审认定上诉人对被上诉人的房租费承担30%的责任错误。6、本案原审审理期限超过法律规定，违反法定程序。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，合同双方应忠实履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，上诉人称上诉人将房屋转租给了次承租人孙利民，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同现未继续履行，上诉人无须支付2010年3月以后的房屋租赁费用，但上诉人仅仅转租房屋，就房屋与他人建立一个新的法律关系，该法律关系并不能取代上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系，而且上诉人与孙利民之间的转租合同也并未实际履行，故上诉人仍应对被上诉人2010年11月2日至2012年9月18日的房租损失承担相应的责任。上诉人称在上诉人起诉被上诉人等四房东一案中，生效判决书明确判令被上诉人等四房东将上诉人交纳的2010年3月至2010年11月之间的房屋租赁费退还上诉人，证明了上诉人无需再承担2010年3月之后的房屋租赁费用。经查，该判决书只解决2010年3月至2010年11月之间上诉人的房屋租赁费的损失，而且上诉人也承担了30%的责任，故不能证明上诉人无需承担2010年3月之后的房屋租赁费。上诉人称已经��效的法院文书都查明，上诉人与被上诉人等四房东之间因房屋租赁产生纠纷是由于出租方无理阻挡，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同不能继续履行，诉讼期间房屋空置也是由于此原因，由此产生的损失依法应当由出租方承担。经查，已经生效的判决书认为上诉人转租房屋的行为也存在过错，也应承担30%的责任，2010年3月至2012年9月的房屋空置也是由此引起，故上诉人也应承担30%的责任。至于上诉人认为延安市中级人民法院作出的生效判决书错误，不在本案审理范围之内。上诉人称被上诉人郭生世、郭建宏、冯国占的一楼六间房屋，上诉人只收取了1年即至2010年的房租，剩余年限的房租都由被上诉人和原审原告强行收取。经查，没有证据能够证明被上诉人强行收取了该房租。上诉人称原审审理期限超过法律规定，违反法定程序，但该情形不属于民事诉讼法规定��严重违反法定程序，不影响最终的判决结果。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由上诉人孟丽萍承担。本判决为终审判决。审　判　长　　冯晓彬审　判　员　　齐进飞代理审判员　　李委玲二〇一五年九月十一日书　记　员　　樊　蓉搜索“”