（2015）合民一终字第03111号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-28
案件名称
袁勇飞与合肥保利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁勇飞,合肥保利房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03111号上诉人（原审原告）：袁勇飞，安徽辉隆集团公司职工。委托代理人：王鹏程，安徽儒圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥保利房地产开发有限公司，住所地合肥市政务区潜山路东侧新际商务中心B楼12层，组织机构代码57302789-2。法定代表人：陈冬桔，董事长。委托代理人：彭青，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人袁勇飞因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第00625号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人袁勇飞及其委托代理人王鹏程，被上诉人合肥保利房地产开发有限公司（以下简称保利房地产公司）委托代理人彭青、杨霄鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经审理查明：2012年5月15日，袁勇飞（买受人）与保利房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定内容有：买受人购买出卖人开发建设的香槟花园小区商品房第7幢第14层1406室；建筑面积84.5平方米；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备取得《建设工程规划许可证（正本）》条件，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房不超过60日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交交付房款万分之二的违约金；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。2012年5月30日，双方签订合同附件三（装饰、设备标准）及附件四《合同补充协议》，其中附件四《合同补充协议》第五条约定：“房屋交付条件。在合同约定的房屋交付时间前，出卖人应以电话或特快专递通知买受人房屋交付事宜。以特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间；买受人不签收的，同城以特快专递发出的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；买受人办妥交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付买受人。出卖人通知送达后，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付；在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人在交房屋后按照合同约定承担保修责任……”。第九条约定“房屋保险范围和保修期”，第十条约定“保修和质量争议处理。买受人认为房屋不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接经济损失。买受人认为交付的房屋需要维修整改时，应书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往核实处理，依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或按同地段同类房屋租金标准赔偿后，不再承担其他赔偿……”。保利·香槟国际小区7号楼于2014年5月22日经验收合格，同年6月12日合肥市规划局向被告下发了保利·香槟国际7号楼的建设规划许可证，保利房地产公司于同年6月22日以邮政专递向袁勇飞发出了《交房通知书》，袁勇飞当日签收。2014年12月28日，袁勇飞领取了香槟国际小区7栋1406室的钥匙，并与保利房地产公司签了房屋交接书。保利房地产公司发出《交房通知书》后，因房屋存在墙面砖空鼓、卫生间漏水、墙体发霉等问题，双方多次进行沟通，保利房地产公司亦陆续进行了维修，袁勇飞以房屋维修不彻底房屋质量仍有问题未解决与保利房地产公司发生争执，遂具状诉至原审法院，请求判令：1、保利房地产公司依法承担违约金12925.09元，赔偿损失共计51101元，合计64026.09元，（具体数额计算至判决生效之日止）；2、保利房地产公司依法承担香槟花园7幢第14层1406室的维修义务；3、延长房屋保修期3年；4、保利房地产公司承担全部的诉讼费用。原审庭审中，袁勇飞明确第一项诉讼请求为：违约金是指保利房地产公司逾期交房，以交房款按日万分之二计算102天；损失是指房屋质量问题造成袁勇飞所租住同地段、同房型的房租及维修期间产生的差旅费、误工费，维修后依然存在问题等相关损失。原判认为：袁勇飞与保利房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应受法律保护，对双方具有约束力。袁勇飞以附件四《合同补充协议》违反公平原则，合同单方作出对袁勇飞不利的规定，内容违法无效，没有事实依据，不予采信。保利房地产公司依据《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》约定，在保利·香槟国际小区7号楼完成验收后，依法取得《建设工程规划许可证》，并在约定交房时间（2014年6月30日）之前及时通知袁勇飞进行交房，完成了合同约定交房义务，并不存在逾期交房情形，故对袁勇飞主张保利房地产公司承担逾期交房违约金12925.09元的诉讼请求不予支持。袁勇飞主张保利房地产公司建设的样板房属于购房合同的要约内容，保利房地产公司销售的商品房质量、设备及装修应与样板房一致，未能提证据证明，不予采信。袁勇飞主张延长房屋保修期3年没有事实依据，不予支持。袁勇飞主张保利房地产公司拒不履行维修义务及房屋质量仍存在问题，未能提供有效证据证实，不予采信。保利房地产公司交付给袁勇飞的房屋在装修上存在瑕疵，保利房地产公司陆续进行了维修，此种情形下必然影响到袁勇飞对房屋的正常居住和使用，保利房地产公司应当依据约定承担相应的责任，该院结合袁勇飞房屋建筑面积、户型装修、同地段房屋租金及保利房地产公司维修情况，对袁勇飞的损失酌情确定为4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥保利房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿袁勇飞经济损失4000元；二、驳回袁勇飞的其他诉讼请求。本案案件受理费1561元，减半收取为780.5元，由袁勇飞承担731.5元，合肥保利房地产开发有限公司承担49元。袁勇飞上诉称：1、一审判决事实认定不清，保利房地产公司交付的房屋严重影响本人正常居住，是缺陷而非瑕疵，该房屋截止2015年4月26日卫生间及厨房门仍拆散一地，甲醛超标威胁健康。保利房地产公司提供的附装修效果的样板房属于要约，根据相关规定，该样板房在性质上属于凭样品买卖的合同，样板房是保利房地产公司交房的标准，且其未举证证实已提醒本人。本人是在2012年签订的买卖合同，而保利房地产公司在2013年11月11日才向合肥市中安公证处申请公证，系事后掩盖样板房属于要约这一事实。本人是受害人且无过错，损失和诉讼费用应由保利房地产公司承担，原审法院把损失酌定为4000元明显过低，且让本人承担部分诉讼费用及鉴定费用不合理。2、原审判决适用法律不当，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《合同法》第六十二条第一款的规定及公证程序规则第27条，应采信本人诉讼主张。请求二审法院撤销原审判决，改判支持本人一审诉讼请求，并由保利房地产公司承担本案诉讼费用。保利房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。1、双方以房屋销售合同和补充合同的方式，对房屋的交付条件、装修标准、维保范围等内容进行了确认。并经过房产管理部门审查备案，具有法律效力，并受到法律保护。案涉房屋符合合同约定即法定的交房条件。装修瑕疵并非房屋主体结构问题，并不严重影响袁勇飞居住，其不应属于逾期交房责任。而属于房屋交付后的质保范围。且袁勇飞提到的整套房屋彻底多次拆装与事实不符。2、在购房合同签订前，我公司为避免购房人误认，在样板房所有的醒目位置均作了明确提示。同时，为了进一步提示购房人并保护购房者权益，我公司在合同中也明确注明了装修设备及材料的品牌或同档次品牌。袁勇飞对合同及相关附件也签字确认，且上述文件均经过房产部门审查备案。袁勇飞提到的我公司对房屋装修未明示的说法与事实不符。3、房屋交付后，针对房屋出现的装修瑕疵问题，我公司在维保范围内也积极的进行了维修，并承诺将继续切实履行房屋维保义务。原审法院酌定的袁勇飞的损失是在充分尊重事实的基础上做出的，我公司予以认可。袁勇飞已经依据合同享有了房屋的维保权利，其因此提出逾期交房的诉讼成本以及延长质保期限的要求没有法律依据。综上，袁勇飞将房屋交付后的维保义务任意扩大为逾期交房责任，缺乏事实和法律依据。请法院依法驳回上诉、维持原判。二审期间，袁勇飞提供了涉案房屋的维修说明、施工方案及照片一组，欲证实案涉房屋到目前为止一直在维修，存在很多质量问题，不能入住。保利房地产公司认为上述证据不能证实案涉房屋一直在维修，不能证实冯萍主张的全部质量问题的存在，且房屋出现的瑕疵问题已经解决，不影响居住。本院认为：袁勇飞与保利房地产公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件合法有效，双方均应按约履行。根据本案查明的事实反映，保利房地产公司在双方合同约定房屋交付条件成就之后，并在合同约定的交房期限之前按约向袁勇飞邮寄《交房通知书》通知袁勇飞交房，袁勇飞也予以签收，保利房地产公司的通知交房义务履行完毕，其不存在逾期交房的违约行为，原审判决该节事实认定准确，本院予以确认，袁勇飞主张的逾期交房违约金的请求，与事实相悖，本院不予支持。袁勇飞上诉主张保利房地产公司的样板房应为合同的要约，应作为确定其所购房屋的装修标准，其该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。且双方合同附件中对房屋装修用材有明确约定，应以此为准。对于袁勇飞主张的装修质量问题，保利房地产公司已对其交付给袁勇飞的房屋进行了维修，袁勇飞主张该质量问题严重影响其正常居住使用房屋，并据此主张51101元的损失，但不能就此提供有效证据予以证实，且其主张的损失亦缺乏依据。对于袁勇飞主张的延长房屋保修期3年的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于保利房地产公司的装修确实对袁勇飞对房屋的实际使用产生一定的影响，原审法院根据本案的具体情形，酌情确定的由保利房地产公司赔偿袁勇飞4000元损失，无明显不当之处，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1561元，由袁勇飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 勇审 判 员 马枫蔷代理审判员 余海兰二〇一五年九月十一日书 记 员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：