（2015）雨民初字第03862号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-10-20
案件名称
曹彦淳与冀细元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹彦淳,冀细元
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十二条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民初字第03862号原告曹彦淳。委托代理人喻朋，湖南日月明律师事务所律师。被告冀细元。原告曹彦淳（以下简称原告）诉被告冀细元（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐战胜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻朋，被告冀细元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2015年签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于长沙市雨花区黎托乡黎托渔场平阳组的厂房及住房，租赁期限为2015年5月17日至2017年5月17日，租金为每年196380元，租金支付方式为一季度一付。合同签订后，原告于2015年5月18日向被告支付了租金48335元。该合同在履行过程中，原告承租的房屋因政府部门拆违，原告不得已于2015年7月10日撤离所租赁的房屋，该租赁合同已无法继续履行。原告曾多次要求被告退还合同尚未履行部分的房屋租金，但被告均予以拒绝。请求判令：1、被告退还原告租赁合同尚未履行部分的租金19871元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告搬离承租房屋的时间是2015年7月19日，不是7月10日；2、原告应向被告支付每季度租金49095元，实际只支付了48335元，另有760元系为被告铁门修缮费用，原告应予退还；3、原告所交季度租金的合同日应为2015年5月17日至8月17日，但原告于2015年7月19日搬离房屋，双方实际履行合同为63天，超过履行合同的70%，原告要求被告退还剩余租金不合理；4、原告尚欠被告电费3500元，应予扣除；5、原告未及时搬离租赁房屋，导致被告损失部分房屋拆违政府补贴费用，应由原告赔偿；6、因原告管理疏忽造成房屋火灾，导致被告房屋租金低于周围房屋租金水平。请求驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告的损失。经审理查明，2015年5月17日，被告（出租人）与原告（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于长沙市雨花区东山街道黎明渔场平阳组的厂房及住房，厂房建筑面积为1380平方米，住房建筑面积为150平方米；租赁期为两年，自2015年5月17日至2017年5月17日；年租金为196380元，租金一季度一付49095元；原告负责支付出租房屋的水电费等费用；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了48335元的租金，被告向原告出具了《收条》。因上述厂房和住房没有办理房屋产权证和土地使用权证，长沙市雨花区“两年拆违大行动”指挥部根据相关政策依法对该建筑进行拆除，原告于2015年7月19日搬离了上述厂房和住房。后原、被告双方为退还租金事宜协商未果，原告遂于2015年7月16日向本院起诉，请求判如所诉。另查明，原告在搬离上述厂房和住房前拖欠被告电费3334元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《收条》、告知书、说明、照片、电费清单、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告将位于长沙市雨花区东山街道黎明渔场平阳组的厂房及住房租赁给原告使用，双方形成了租赁合同关系。因上述厂房及住房没有办理房屋产权证和土地使用权证，原告亦未提供相关建房审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，被告与原告签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应当予以返还，但被告可按照原合同约定的租金要求原告支付占有使用费。故原告要求被告退还剩余租金，符合法律规定，本院予以支持。原告从2015年5月17日起至2015年7月19日止实际使用该厂房及住房共计63天，按合同约定原告应向被告支付房屋占用费34366.5元（49095元÷90天×63天），同时应向被告支付拖欠的电费3334元，抵扣后剩余租金10664.5元（48335元－34336.5元－3334元）应由被告返还给原告，超过部分本院不予支持。此外被告要求原告赔偿其相关损失，但未提供证据证明，亦未提出反诉，本案不予处理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告冀细元于本判决生效之日起10日内退还原告曹彦淳租金10664.5元；二、驳回原告曹彦淳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费296元，因适用简易程序减半收取148元，由原告曹彦淳负担79元，由被告冀细元负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐战胜二〇一五年九月十一日书记员 张 莎附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 关注公众号“”