（2015）延民初字第3115号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-04
案件名称
林雅秀与陈小辉、吴金花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南平市延平区人民法院
所属地区
南平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第3115号原告林雅秀，女，汉族，1963年6月5日出生，无业。委托代理人洪妍，女。被告陈小辉，男，汉族，1979年1月1日出生，农民。委托代理人郑建铭，福建联政律师事务所律师。被告吴金花，女，汉族，1985年1月21日出生，农民。原告林雅秀与被告陈小辉、吴金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月21日立案受理，依法由代理审判员徐华强适用简易程序公开开庭进行审理。原告林雅秀的委托代理人洪妍、被告陈小辉的委托代理人郑建铭到庭参加诉讼。被告吴金花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林雅秀诉称，2015年4月13日，经福建省宜家房地产开发有限公司（建阳区）居间中介，原、被告签订了一份《补充协议》。协议约定：甲方（即二被告）以61万元将二人共有的坐落于建阳市朱熹大道4368号（武夷国际新城）6幢18层11802号房出售给乙方（即原告）；乙方当天向甲方支付定金3万元；甲方将房屋出售给第三方即构成根本违约，应退还乙方已支付的房款，并以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。签订协议当天，原告即支付购房定金3万元，被告出具了一份《收条》。同年5月19日，原告于福建省宜家房地产开发有限公司（建阳区）居间中介处登陆建阳房地产信息网发现房屋已于2015年5月18日转让给他人，并且办理了过户登记，已构成根本违约。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同真实合法有效，双方均应履行合同项下的义务，但被告拒不履行合同约定的义务，已构成根本违约。原告请求法院判令：一、解除原、被告于2015年4月13日签订的《补充协议》；二、被告返还已支付定金3万元；三、被告支付违约金12.2万元（按总房款的20%计算）。被告陈小辉辩称，签订《补充协议》当天，原告林雅秀并未支付定金3万元给答辩人。原告实际只支付了定金2.5万元，分别在2015年4月14日支付定金1万元，2015年4月22日支付定金1.5万元，共计2.5万元。原告至今没有支付定金3万元，已构成根本违约。答辩人请求解除原、被告之间的《补充协议》，依法驳回原告要求返还定金3万元以及违约金12.2万元的诉讼请求，并且答辩人对于原告支付的定金2.5万元予以没收。被告吴金花未作答辩。原告林雅秀为支持其诉讼请求，向本院提交了四组证据。证据一、《补充协议》一份，证明协议约定：2015年4月l3日，被告以61万元价格将二人共有的坐落于建阳市朱熹大道4368号（武夷国际新城）6幢18层11802号房出售给原告；原告当天向被告支付定金3万元；被告将房屋出售给第三方即构成根本违约，应退还原告已支付的房款，并以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金。证据二、《收条》一份，证明原告已于2015年4月13日（即合同签订当天）支付购房定金3万元。证据三、《房屋所有权证》二份、《土地使用权证》一份，证明二被告共同共有讼争房屋，并有权出售该房屋。证据四、“建阳房地产信息网”网页截图一份，证明讼争房屋已于2015年5月18日转让给他人。被告陈小辉的质证意见为，对证据一和证据三的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二，被告确有在《收条》上签字，但是内容不具有真实性，原告并没有在当天支付3万元；事实上，被告是应原告要求先出具《收条》，原告应在次日支付3万元，但是次日并未支付3万元。对证据四的真实性、合法性没有异议，但因原告违约在先，而且被告多次通知原告履行支付定金义务，但是原告拒不履行，被告才把讼争房屋转让给他人。被告陈小辉为支持其反驳主张，向本院提交了二份证据。证据一、中国农业银行《金穗借记卡明细对账单》一份，以此证明原告分别在2015年4月14日支付定金1万元，2015年4月22日支付定金1.5万元，共计2.5万元。证据二、证人熊某的证言，其主要内容为：我系福建省宜家房地产开发有限公司建阳店的经理；2015年4月13日，原、被告双方签订《补充协议》后，被告出具了一份《收条》，但原告并未当场支付定金，双方约定之后再支付。原告于次日通过我向被告支付了定金1万元。经质证，原告林雅秀对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，但2015年4月13日双方签定《补充协议》之后，被告立即出具了《收条》一份。原告见被告有诚意，在当天支付现金5000元给被告，并在之后转账了两笔合计2.5万元给被告，合计支付了3万元，履行了定金支付义务。对证据二的证人证言的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，被告吴金花未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。被告陈小辉对原告林雅秀提交的证据一、证据三、证据四的真实性无异议，原告对被告提交的证据一、证据二的真实性亦无异议，双方所提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提交的证据二《收条》，虽然该《收条》上载明被告陈小辉已收到原告支付的定金3万元，但结合被告提供的银行流水记录和证人熊某的证言，可以证实被告陈小辉在《收条》出具当日并未收到定金3万元，故本院对该《收条》不予采信。经审理查明，2015年4月13日，原告林雅秀与被告陈小辉、吴金花（系被告陈小辉妻子）、案外人福建省宜家房地产开发有限公司签订一份《补充协议》。协议约定：经丙方（福建省宜家房地产开发有限公司）居间介绍，甲方（被告陈小辉、吴金花）将坐落于建阳市朱熹大道4368号（武夷国际新城）6幢18层11802号的房屋【房屋所有权证号：潭房权证建阳字第MJQ20142055-1号、第MJQ20142055-2号，土地使用权证号：潭产业国用（2014）第TY1052号】出售给乙方（原告林雅秀）。房屋价款总计61万元。关于定金，《补充协议》第二条第一款约定：“乙方于2015年4月13日向甲方支付人民币叁拾万元整（￥300000元整），《二手房买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。”关于违约责任，《补充协议》第五条约定：“1、甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，甲方应退还乙方已经支付的房款，并以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”被告陈小辉在该《补充协议》的甲方（卖方）处签字捺印，并注明身份证号，原告林雅秀在《补充协议》的乙方（买方）处签字捺印，并注明身份证号和联系电话，案外人福建省宜家房地产开发有限公司在丙方（居间方）处盖章。《补充协议》签订后，原告林雅秀于2015年4月14日向被告陈小辉支付了定金1万元，于同年4月22日又向被告陈小辉支付了定金1.5万元，上述两笔合计2.5万元。后，被告陈小辉、吴金花以原告未支付定金3万元已构成根本违约为由，于2015年5月份将其讼争房屋（即建阳市朱熹大道4368号（武夷国际新城）6幢18层11802号的房屋）再次出售，并于同年5月18日在房产部门进行了存量房转让公告。原告认为，被告陈小辉、吴金花将房屋转让给他人的行为已构成根本违约，遂诉至本院。本院认为，原告林雅秀与被告陈小辉、吴金花签订的《补充协议》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。该《补充协议》实质上是房屋买卖合同，双方之间成立房屋买卖合同关系。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告林雅秀作为买受人，应向出卖人被告陈小辉、吴金花及时足额支付购房款。根据《补充协议》约定，原告应于2015年4月13日即合同签订当日向二被告支付定金3万元。原告实际于2015年4月14日及4月22日分二次支付了定金合计2.5万元。原告未及时足额支付定金的行为，已违反《补充协议》的约定，构成违约。原告提出其于合同签订当日即支付了定金0.5万元，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。根据《补充协议》第五条第三款的约定，原告林雅秀逾期支付定金超过十五日的，被告陈小辉、吴金花即取得向原告主张支付违约金和解除合同的请求权。但此时，如果二被告欲再次出售讼争房屋给第三方，仍应当先解除双方之间的《补充协议》。本案，二被告在未向原告行使合同解除权，以解除双方之间的《补充协议》时，就将讼争房屋再次出售给第三方，该行为违反了《补充协议》第五条第二款中“将该房屋出售给第三方的”约定，构成根本违约，应当向原告承担违约责任。故本院对原告主张解除双方之间的《补充协议》的诉讼请求予以支持。根据《补充协议》第五条第二款的约定，原告有权主张二被告退还其已经支付的购房款，故二被告应当将其已收取的定金2.5万元退还给原告。对于原告主张二被告退还定金3万元的诉讼请求中超过2.5万元的部分，本院不予支持。关于违约金的问题。《补充协议》第五条第二款约定：“甲方……以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。原告林雅秀据此主张被告陈小辉、吴金花支付违约金12.2万元（61万×20%），被告辩称其不应支付违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，原告未向本院提交证据证明其损失的计算依据，而其所主张的违约金数额又过分高于其实际支出的购房款，现被告对此提出异议，本院予以适当减少。根据原告所支付的定金数额，结合合同的履行情况、被告的过错程度以及原告购房的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定二被告应支付原告的违约金数额为2.5万元。对于原告超过上述金额部分的违约金主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告林雅秀与被告陈小辉、吴金花于2015年4月13日签订的《补充协议》。二、被告陈小辉、吴金花于本判决生效之日起七日内返还原告林雅秀已支付的定金人民币25000元。三、被告陈小辉、吴金花于本判决生效之日起七日内支付原告林雅秀违约金人民币25000元。四、驳回原告林雅秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币1670元，由原告林雅秀负担人民币1000元，被告陈小辉、吴金花负担人民币670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员 徐华强二〇一五年九月十一日书 记 员 张 丹本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。