（2015）泰民初字第00979号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-11-07
案件名称
泰州嘉华联盛物业管理有限公司与薛亚秋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泰兴市人民法院
所属地区
泰兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州嘉华联盛物业管理有限公司,薛亚秋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条，第四十二条第一款；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第四十八条，第八十四条
全文
江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民初字第00979号原告泰州嘉华联盛物业管理有限公司，住所地泰兴市济川街道星火路266-282号三楼。法定代表人吴章兴，总经理。委托代理人何冬生（特别授权），江苏兴泰律师事务所律师。被告薛亚秋。原告泰州嘉华联盛物业管理有限公司（以下简称嘉华物业公司）与被告薛亚秋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，由代理审判员严丽娟独任审判，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何冬生、被告薛亚秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年2月18日，原告与泰兴嘉福房地产开发有限公司签订一份《泰兴嘉福国际城物业管理委托合同》。2009年4月18日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，在签订本协议前，原告已将协议样本送物业管理行政主管部门备案。协议约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业管理服务费每年交纳一次，交纳费用时间为应交缴的前一个月预付。泰兴市物价局对嘉福国际城前期物业服务收费标准进行了批复。被告作为泰兴嘉福国际城小区的业主，拥有嘉福国际城小区B07栋906室的住宅物业，按协议约定应向原告交纳2011年11月1日至2014年10月31日物业管理费4245元、公共能耗费900元、违约金3130元，累计8275元。经原告多次催要，被告仍然拒绝交纳，为此请求法院判令被告支付，诉讼费由被告承担。被告薛亚秋辩称，原告诉称自2011年至2014年未缴纳物业管理费是事实，但由于房屋2011年8月装修好后即发现房顶漏水，被告去找原告的管理人员，原告也派员到现场确认，其承认自身有责任。房屋内的厨房、餐厅、地板都被水泡坏了，原告让被告自己先修，维修的费用由原告承担，当时共修了3000多元，后原告讲就将这钱抵算物业费。此后每年到了梅雨季节雨量较大时，房顶的水流不出去，就往墙体里渗透，原告每年也都派人过来看一下，但是房顶漏水的情况一直到现在都没有解决。我同意给付物业费，但原告应当将前述问题解决，且原告的服务也不到位，有垃圾乱堆乱放、下水道堵塞、绿化被盗等现象。经审理查明，原告于2008年3月12日登记设立，被告系泰兴市济川街道嘉福国际城B07栋906室业主，其房屋建筑面积为147.4㎡。2009年9月5日，原被告签订前期物业管理服务协议一份（原告为甲方，被告为乙方），协议约定了双方的权利义务，其中第四条约定，物业管理公共服务费用（均按建筑面积以每月每平方米计算）：一、物业管理服务费每年交纳一次，乙方交纳费用时间为应交缴的前一个月预付；二、收费标准：小高层三层（含三层）以上：0.8元/平方米/月；第五条约定其他费用：每年预收公共能耗费200元/户，小高层、高层电梯预收300元/户，根据实际分摊情况多退少补。协议还约定，如业主不按协议约定的标准和时间交纳有关费用，嘉华物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。协议签订后，原告一直为被告提供物业服务，被告欠缴2011年11月1日至2014年10月31日物业管理服务费、公共能耗费等。因原告向被告催缴上述费用时，被告以原告未妥善解决其房屋屋顶漏水问题为由，拒绝给付，原告遂诉至本院。另查，原告在提供物业服务时，存在管理不到位、公共区域、共用设施未及时维护等现象。以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《关于嘉福国际城前期物业服务收费标准的批复》，被告提交照片一组、视频资料一份及当事人的当庭陈述在案佐证。审理中，被告就其提出的原告同意将被告因房屋漏水产生的维修损失抵算其应缴纳的物业管理费的主张未提供证据予以证实。本院认为，原告是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人，其与被告签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，原被告所签协议除违约金约定过高应予调整外，其他条款均符合法律规定，应认定有效，双方均应按有效约定履行各自的义务。由于原告一直为被告所在小区提供物业服务，并垫付了相关的公共水电能耗费等，因此，被告作为业主，在接受物业管理企业提供服务的同时，理应及时按约交纳物业服务费、公共水电能耗费，逾期不交的，应按协议约定承担相应的违约责任。由于双方约定的违约金过高，本院酌情调整为对应缴纳的相关费用按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的3倍计算所得的利息作为违约金。考虑本案原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位情形，根据本案的实际情况，故可适当减少被告应当缴纳的物业管理服务费，减少比例本院酌情认定10%。综上，被告薛亚秋应当缴纳2011年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理服务费3820.5元，公共能耗费900元，同时给付违约金929元，合计人民币5649.5元。关于被告主张原告同意房屋漏水产生的维修费用抵算物业管理服务费，并提出给付物业管理服务费的前提是原告妥善解决房屋漏水问题，对此，原告不予认可，其认为被告反映的漏水问题系其与开发商之间合同履行问题，不属于原被告间物业服务合同范畴，原告可以协助被告向开发商依法维权。本院认为，被告就双方达成抵算合意的事实并未举证，且房屋漏水系房屋建造自身存在的问题，并非因被告不履行物业服务或服务不到位所致，故对被告的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《江苏省物业管理条例》第四十八条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告薛亚秋于本判决生效后十日内给付原告泰州嘉华联盛物业管理有限公司2011年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理服务费3820.5元、公共能耗费900元，同时给付违约金929元，合计人民币5649.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告泰州嘉华联盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告薛亚秋负担。本判决为终审判决。代理审判员 严丽娟二〇一五年九月十一日书 记 员 陶海恒 百度搜索“”