（2015）沈中民二终字第1958号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人吕品与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吕品,沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第1958号上诉人（一审原告、反诉被告）：吕品，女，汉族，1986年7月4日出生，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：姜春光，辽宁光杰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地：沈阳市铁西区北一中路19号。法定代表人：朱望生，该公司董事长。委托代理人：杨帆，女，汉族，1981年1月20日出生，该公司工作人员。委托代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人吕品因与被上诉人沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司（以下简称“国际纺织服装城有限公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第359号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。吕品一审起诉称：请求判令国际纺织服装城有限公司继续履行双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000079）到2017年3月10日；诉讼费由国际纺织服装城有限公司承担。2013年12月1日，吕品、国际纺织服装城有限公司双方签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，吕品是为了长远的利益舍弃了原经营场地与国际纺织服装城有限公司签订的租赁合同，合同签订后，一至四层经营状态逐渐成型，而吕品所在的五楼始终是库房与店铺相伴，无人购物，缺少灯光照明，电梯不能正常使用，服装城内购物引导五层也不在经营之中，国际纺织服装城有限公司没有尽到为包括吕品在内的五层经营业户提供宣传、物业服务的应尽义务，导致吕品无法正常经营，已经构成违约，2015年1月19日，国际纺织服装城有限公司单方向吕品送达了解除《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》的《函告》，吕品认为国际纺织服装城有限公司的该项行为也是违法行为，为了维护吕品的合法权益，故吕品诉至法院，要求逐段履行合同，先期履行到2017年3月10日止。国际纺织服装城有限公司一审答辩称：吕品与国际纺织服装城有限公司签订的租赁合同是双方自愿签订的，合法有效，双方更应当按照合同约定履行。吕品自按照合同约定2014年3月11日至今未支付管理费，违反双方合同约定。且在实际租赁商铺期间，吕品没有按照合同约定经营，其行为违反双方合同约定，国际纺织服装城有限公司具有合同约定的解除权，故吕品的诉讼请求没有合同及事实依据。吕品起诉状中陈述的事实违反客观事实，且其陈述的事实不足以对抗其拒绝支付管理费的理由。国际纺织服装城有限公司不存在违约事实，而吕品拒绝支付管理费明显违约，构成解除合同条件。其诉请没有事实和法律依据，应予驳回。国际纺织服装城有限公司一审反诉称：请求判令解除双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000079），判令吕品支付拖欠的物业管理费53，475元、电费149.60元，并按银行同期贷款利率计算违约金，自2013年12月11日起计算至判决确定支付之日止；诉讼费由吕品承担。国际纺织服装城有限公司及吕品于2013年12月1日签订了《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》，约定了经营范围、租赁期限、租金和物业管理费交费标准、交费方法、违约责任等条款。合同签订后，国际纺织服装城有限公司履行了交付商铺使用的义务，吕品未履行及时交纳物业费及电费的义务，经国际纺织服装城有限公司多次催告后仍未交纳，吕品的行为已经构成根本违约。吕品一审答辩称：吕品不是要求变更合同，而是按照合同约定逐段进行主张。吕品提出按照合同约定继续履行是根据双方合同的约定，国际纺织服装城有限公司在合同履行期限中单方违反合同，将服装城五层整体对外招商。国际纺织服装城有限公司解除的不是与吕品单个个体的合同，而是整个五层商铺业主的合同。国际纺织服装城有限公司的违约行为明显。在合同履行期间，吕品舍弃了原来的经营场所，看重的是纺织城未来的发展及商业利益，在几年经营中，国际纺织服装城有限公司没有得到商业利益，吕品也没有得到商业利益，吕品也是在亏损经营。双方共同看好的是未来的纺织城发展，否则不会有合同约定的前期几年免租期，是国际纺织服装城有限公司等不及才出现单方解除合同的行为。本案不是吕品、国际纺织服装城有限公司之间的个案，应当根据双方合同的约定及法律规定，维护合同的严肃性、有效性，判决双方继续履行合同。一审法院查明：2013年12月1日，吕品与国际纺织服装城有限公司签订《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000079），合同第一条约定吕品租赁沈阳国际纺织服装城B5N-102商铺，使用面积按实际使用面积计算，经营范围为男装、附料加工，租赁期限为18年，自2014年3月11日至2032年3月10日，租金和物业管理费交纳标准为：2014年3月11日至2015年3月10日，租金为零，物业管理费为1.5元／㎡／天……。合同第二条约定，第一年度的物业费须于2013年12月10日前一次性交纳，以后每年度的租金和物业管理费须在上一个年度结束之日计算3个月前一次性交纳，吕品不按时向国际纺织服装城有限公司交纳租金及物业管理费的，国际纺织服装城有限公司有权无条件收回商铺，合同终止。吕品所租商铺独立安装电表，自合同签订之日起按季度实际发生金额交付。吕品应于每季度首月5日前向国际纺织服装城有限公司交纳上季度电费。电费标准为每度电1.1元计算。第六条约定如果吕品违反下列任何一项规定，国际纺织服装城有限公司有权单方解除本合同，没收吕品经营保证金，并将吕品清退出场，已交纳的租金、物业管理费等费用概不退还吕品：……2、吕品拖欠任何一项部分或全部应交费用达一个月以上，在经国际纺织服装城有限公司准许的期限内仍未付清的；……。第九条约定国际纺织服装城有限公司给吕品所发的函、通知或公告等文书，以下任何一种情况下均视为送达：……4、国际纺织服装城有限公司采用市场内公告方式的，以国际纺织服装城有限公司在沈阳国际纺织服装城内张贴公告日视为送达；……。在合同履行的过程中，吕品实际使用的商铺为B5N-102。国际纺织服装城有限公司于2014年6月14日在纺织城宣传栏处张贴公告，向五楼全体商户发出公告，通知尚未缴纳2014年3月11日至2015年3月10日（即第一年度）物业管理费的商户，于本公告发布之日起30日内到国际纺织服装城有限公司财务处交纳相关费用，逾期不交纳的将根据合同第二条、第六条第二款之规定，国际纺织服装城有限公司将单方解除合同，无条件收回商铺，并清退出场。2015年1月19日，国际纺织服装城有限公司向吕品发出《函告》，告知吕品于收到本函告7日内到国际纺织服装城有限公司财务处交纳拖欠的物业管理费及电费，正式通知吕品解除合同收回商铺。吕品于2015年1月21日收到该《函告》。另查明，沈阳国际纺织服装城五层于2012年8月对外营业。在本案审理过程中，国际纺织服装城有限公司撤回要求吕品交纳物业费及违约金的诉讼请求。一审法院认为：吕品、国际纺织服装城有限公司双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，吕品应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业管理费，但经国际纺织服装城有限公司2014年6月14日公告后，仍未交纳，且该公告中明确载明了未按期交纳物业管理费等相关费用的后果，即解除合同。国际纺织服装城有限公司于2015年1月19日向吕品发出《函告》，行使合同约定的解除权，符合双方合同约定及法律规定，吕品于2015年1月21日收到该《函告》，故双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000079）已经于2015年1月21日解除，一审法院予以确认。吕品主张继续履行双方签订的租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。就反诉部分，因双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》（NO.51000079）已经于2015年1月19日解除，国际纺织服装城有限公司无需再行主张解除该份合同。关于国际纺织服装城有限公司主张撤回要求吕品交纳物业费及相关利息的诉讼请求，符合相关法律规定，应于准许。关于吕品辩称国际纺织服装城有限公司拒绝收取物业费的问题，在2015年1月19日的《函告》中，已经告知吕品解除合同并追缴拖欠的物业费，国际纺织服装城有限公司是否收取费用，不影响国际纺织服装城有限公司行使解除权的性质。关于吕品辩称国际纺织服装城有限公司未尽到宣传、提供物业服务的管理义务，导致纺织城五层无法正常经营的问题，合同中并未约定国际纺织服装城有限公司有协助宣传的义务，且合同中约定吕品交纳物业管理费的义务在先，而吕品没有提供充分的证据证明纺织城五层无法经营状态系国际纺织服装城有限公司原因造成的，故吕品以此理由抗辩，不予采纳。关于国际纺织服装城有限公司主张吕品交纳电费的诉讼请求，因吕品对国际纺织服装城有限公司主张的电费数额无异议，按照双方合同约定，吕品应当交纳电费，故国际纺织服装城有限公司的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，一审判决：一、原告（反诉被告）吕品于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司交纳电费149.60元；二、驳回原告吕品、反诉原告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由本诉原告吕品承担。反诉案件受理费1，140元，减半收取570元，由反诉原告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司承担545元，由反诉被告吕品承担25元（反诉原告已预交，由反诉被告直接给付反诉原告）。宣判后，吕品不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决，判令被上诉人继续履行双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、被上诉人一审反诉要求判令解除双方签订的租赁合同，可见，被上诉人认为双方合同并没有解除。被上诉人违约在先，其自知不享有合同解除权，才反诉解除。被上诉人一审撤回要求上诉人交纳物业费及违约金的诉请，其要求解除合同的诉请没有撤回，一审判决没有支持被上诉人的该项诉请，双方签订的租赁合同没有被法院解除。二、被上诉人一审撤回交纳物业管理费及违约金反诉请求，本案也就不存在追究违约责任问题，解除合同理由就不存在了。被上诉人未组织对租赁面积进行过测量，物业管理费的多少无人知晓，这一责任是被上诉人造成的。被上诉人对服装城五层没有收取过物业费。被上诉人一审撤回要求上诉人交纳物业费及追究违约责任的反诉请求，可见被上诉人想要单方解除与上诉人的租赁合同，与物业费是否交付，是否构成违约，没有任何关联，被上诉人单方解除合同的理由也就不存在了。综上，一审判决没有考虑无物业费标准，在被上诉人放弃了追究上诉人物业费及违约金后，单方解除合同的条件已经消失情况下，没有考虑上诉人为了履行本合同所受到的巨额损失，没有考虑合同的稳定性。补充：租赁协议只有档口号没有面积，租赁过程中也没有对面积进行测量。被上诉人国际纺织服装城有限公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要理由：一、上诉人强调被上诉人撤回诉请与主张解除理由相悖，明显混淆了法律概念。被上诉人主张解除的理由是违约，是否主张违约金等是被上诉人的诉讼权利，与是否判决解除不具有相关联性。二、被上诉人主张解除与一审判决确认解除不矛盾。被上诉人一审庭审中明确2015年1月19日公告送达时向上诉人宣布解除合同。三、被上诉人一审提交了商铺面积，商铺面积是确定的，据此计算的物业费。因被上诉人公司管理问题，现未收集到送达的充分证据，故此才撤回了相关诉请，被上诉人保留该部分诉权。四、被上诉人一审提交了多次的公告，证明向上诉人主张欠费，上诉人均未履行，且一审明确表示拒绝交纳，上诉人并无真正要履行合同的表态，其上诉理由没有事实依据。五、本案争议焦点就是诉讼请求，一审未总结争议焦点不能作为二审发回理由。六、一审适用法律正确，上诉人提出的不是法律适用问题，而是事实认定问题。综上，被上诉人已经给予上诉人经营商铺两年的免费使用期限，两年后双方签订租赁协议，约定收取物业管理费等。被上诉人为了更好的促进市场经营发展已作出很大的成本投入，但包括上诉人在内的五层业主不开业、不经营，甚至将商铺转租当成餐铺、仓库等，造成五层无法经营，上诉人拒绝支付费用，被上诉人无法接受。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方按照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。按照合同约定，上诉人应当于2013年12月10日前交纳2014年3月11日至2015年3月10日的物业费，被上诉人2014年6月14日发出催缴公告，明确载明未按期交纳物业费等相关费用的后果，即解除合同，上诉人在催缴后仍未交纳。被上诉人于2015年1月19日向上诉人发出《函告》，通知上诉人解除合同，上诉人收到该《函告》。被上诉人行使解除权的条件已成就，行使方式亦符合合同约定及法律规定。故一审法院确认双方签订的《沈阳国际纺织服装城商铺租赁合同》已经于2015年1月19日解除正确。上诉人诉请继续履行一审法院未予支持正确。关于上诉人主张商铺实际使用面积无法确认，物业费数额无法计算，被上诉人未提供与其他楼层相符物业服务，不存在不缴纳物业费等问题。上诉人实际使用商铺后，负有交纳物业费的义务，其长期未交纳物业费，在被上诉人催缴之后仍拒绝交纳，构成违约，上诉人的主张不能构成其拒绝交纳物业费的合理抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕品负担。本判决为终审判决。审　判　长　　解全晖审　判　员　　孙　卓代理审判员　　王　虹二〇一五年九月十一日书　记　员　　郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”