（2015）丰民初字第12990号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-09
案件名称
北京博雅年华教育科技中心与武新雨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京博雅年华教育科技中心,武新雨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十七条，第二百二十条，第二百二十二条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第12990号原告（反诉被告）北京博雅年华教育科技中心，住所地北京市西城区鸭子桥路*号院*号楼*层202-1。法定代表人王云桃，董事长。委托代理人郭咏梅，女，1979年4月30日出生。被告（反诉原告）武新雨，男，1968年3月28日出生。委托代理人申立红，女，1967年2月24日出生。原告（反诉被告）北京博雅年华教育科技中心（以下简称博雅年华中心）与被告（反诉原告）武新雨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李蕊独任审判，公开开庭进行了审理。原告博雅年华中心法定代表人王云桃及其委托代理人郭咏梅、被告武新雨及其委托代理人申立红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博雅年华中心诉称：原告（承租方）与被告（出租方）于2011年2月26日签订了《房屋租赁合同》，租期1年。其后每满1年续约一次，续约至2016年2月23日。房租租金支付方式为年付形式。2015年3月16日因公司业务变动，不能继续租用该房屋，故与被告提出解约，原告对承担违约金无异议。期间曾多次与被告协商解约的解决办法，但被告在协商解约事宜上不停变化解决决定，在协商中原告甚至答应了被告无理的万元以上的折旧费，但被告仍旧无故拖延，不予按照合同办理解约事宜。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告的行为损害了原告的合法权益，故为了维护原告的合法权益，只好将被告诉至法院，要求：1.依法解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》并返还剩余房屋租金；2.案件受理费由被告承担。被告武新雨答辩并反诉称：原告所述房屋租赁情况属实，同意解除合同。原告2015年3月说要解除合同不住了，但据我调查，原告3月还购买了50元的电，6月我到租赁房屋，屋子里乱七八糟，灯全坏了，我还购买了100元的电。所以要求原告将房子恢复到刚承租时的状况，并且按市场价赔偿我房屋的损失，维修期间的费用也应都由原告承担。被反诉人租赁了该房屋后，在居住的过程中没有爱护房屋内的设施，反诉人发现该房屋内的橱柜、沙发等无法正常使用，同时卫生间里的马桶、墩布池、洗手盆、窗户、纱窗、客厅里的纱窗上的扳手、灯、柜子、厨房内的煤气都无法正常使用。被反诉人在起诉之前，还主动给反诉人发短信告知自己从市场上查询了上述被损坏财产的价格，同意对反诉人进行赔偿。按照双方签订合同第六条第二款的规定，“租赁期间内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态”，该合同第三条第二款约定，“乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”，由此可以看出，被反诉人在租赁期间有维护房屋及房屋内财物的义务，但现在房屋内的设备设施明显不能正常使用，是被反诉人使用不当、维护不当导致的，与被反诉人的不当使用行为有直接的关联性，按照该合同第九条第一款的约定，“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”，被反诉人将房屋毁坏，反诉人有权利要求被反诉人将租赁的房屋恢复原状，并要求被反诉人赔偿损失。故提出如下反诉请求：要求被反诉人对租赁房屋进行维修，恢复到房屋出租前的原始状态，若被反诉人不同意维修，要求其折价赔偿损失19100元。原告博雅年华中心对反诉辩称：不同意进行维修，但同意赔偿反诉人部分损失。根据房屋租赁合同后附房屋交割清单中已写明的空调、沙发、电视柜这些物品我们是不使用的，这些家具堆放在租赁房屋中自然损坏与我们无关。对于反诉人提到的厨房橱柜门、马桶、墩布池、洗手盆、门锁这些我们在使用的家具，我们同意承担部分维修费用，加上我方同意支付的违约金即一个月的房租2800元，故我方同意支付反诉人损失赔偿8000元。经审理查明：2011年2月26日，武新雨作为出租方（甲方）与博雅年华中心作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，武新雨将位于北京市丰台区云岗北区西里55楼1单元x号的房屋出租给博雅年华中心作为员工宿舍使用，双方约定租期一年，自2011年2月26日至2012年2月25日，租金一年27600元，采取年付方式。2012年2月15日，双方又签订一份续签房屋合同附本，约定由博雅年华中心继续承租如上涉诉房屋，房租支付方式为年付，其他条款按原合同执行，房租2300元每月不变。其后每满一年续约一次，年租金有相应调整，但均未签订书面租赁合同，双方权利义务事宜仍适用2011年2月26日签订的房屋租赁合同，直至2016年2月23日。每年的房屋租金博雅年华中心均已按时交付完毕，其中包括2015年2月24日至2016年2月23日一年的房屋租金33600元（每月房租2800元）。后由于博雅年华中心无职工宿舍安排需求，故提出解除双方的房屋租赁合同，武新雨认为房屋及屋内设备设施有损坏要求博雅年华中心修复或赔偿，双方未达成一致，故形成本诉。2015年7月6日，本院到北京市丰台区云岗北区西里55楼1单元x号即涉诉租赁房屋处进行现场勘验，对房屋内的家具等物品情况进行了核查。武新雨认为如下物品的损坏应由博雅年华中心负责赔偿：1.南侧东侧卧室：窗框爆缝、窗户锁扣损坏、窗纱一个脱落、三门衣柜中间柜门卡扣断裂、顶棚灯现虽能用但需换回原样、门锁缺少锁芯；2.南侧西侧卧室（连阳台）：阳台纱窗一个脱落、阳台窗户锁扣一个损坏、鞋柜变形、门楔脱落；3.客厅：东侧纱窗脱落及锁扣损坏、顶棚灯能使用但缺少灯管、一个灯管脱落、灯不能手动变档、穿衣镜左下方破损一处、踢脚线缺失、二个电视柜胶条和漆脱落、沙发有破损、门框爆缝；4.卫生间：窗户纱窗窗框脱落、座便器盖脱落、墩布池脚损坏、洗手池下水水管损坏、太阳能热水器及监测表不能正常使用、浴霸一个照明灯不亮；5.北侧卧室：纱窗脱落及锁扣损坏、卫生间与北侧卧室间外侧踢脚线脱落；6.厨房：橱柜下面一排三扇柜门脱落、洗菜池水龙头把手脱落及池中过滤网损坏、炉具不能点火、炉具护柜上有火烧痕迹、窗户纱窗脱落及锁扣损坏，阳台墙面砖脱落、顶灯不亮；7.大门：门锁损坏、门条脱落。针对武新雨上述陈述，博雅年华中心认为：1.南侧东侧卧室：窗框、衣柜不认可，纱窗、锁扣、门锁认可，灯不认可，是房东自己装的，不是我们换的，灯现在也是亮的；2.南侧西侧卧室：纱窗、锁扣认可，其他不认可；3.客厅：纱窗、锁扣、穿衣镜认可，其他均不认可，其中电视柜和沙发都没有使用，是房东自己存放在这的；4.卫生间：纱窗、座便器、墩布池、洗手池水管认可，太阳能热水器是在房顶因天气原因冻裂的，具体原因不知，与我方无关，故不认可；5.北侧卧室：纱窗、锁扣认可，踢脚线不认可，是装修问题；6.厨房：橱柜柜门认可，但应有自然折旧，质量本身不好，洗菜池水龙头、过滤网认可，炉具认可，护柜不认可，正常使用造成，阳台砖脱落不认可，纱窗、锁扣认可、厨房灯不认可，系自然使用，非人为损坏；7.入户门的门锁损坏认可。勘验当天，博雅年华中心将房门钥匙一把、电卡一张、水卡一张交与武新雨，武新雨予以接受。上述事实，有北京市房屋租赁合同、续签房屋合同附本、收条、收据、勘验笔录、照片及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，承租人博雅年华中心因自身原因不能继续履行合同，要求解除与武新雨之间签订的房屋租赁合同关系，武新雨同意解除合同，本院对此不持异议。对于租赁合同关系解除的时间，双方存在分歧，本院结合案件情况，认为应以双方交收房门钥匙及水电卡的时间即2015年7月6日为租赁合同关系解除的时间，故武新雨应将合同解除之后的房屋租金返还给博雅年华中心。博雅年华中心因其自身原因造成双方租赁合同不能继续履行，故其行为已构成违约，应承担相应违约责任，对于其违约行为给武新雨造成的损失，博雅年华中心提出以一个月的房租2800元作为补偿，武新雨亦同意，本院对此不持异议。对于武新雨反诉中提到的涉诉租赁房屋及屋内的物品，本院认为作为出租和承租的双方均有义务对租赁物进行妥善维护，确因承租方保管或使用不当造成物品损坏的，承租方应承担赔偿责任，出租方亦负有防止损失扩大的义务。本案中，因为博雅年华中心承租上述房屋四年多的时间，屋内物品繁多，物品破损的原因除了出租方和承租方未妥善维护外，还有物品本身质量情况及其被使用过程中的自然损耗。现武新雨要求博雅年华中心对所有的物品及房屋装修的损坏进行照价赔偿，并未提供充分的证据证明此些物品的损坏均为博雅年华中心不当使用所致，但博雅年华中心认可其对屋内部分物品的损坏承担部分责任，同意赔偿武新雨此部分损失5200元，因双方均未申请对损坏物品的损坏原因及损失数额进行鉴定，本院结合具体勘验核查情况，对博雅年华中心应承担的损害赔偿数额予以酌定，对武新雨要求中的不合理部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条至二百二十条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、自二〇一五年七月六日起解除原告北京博雅年华教育科技中心与被告武新雨签订的房屋租赁合同。二、被告武新雨返还原告北京博雅年华教育科技中心房屋租金二万一千三百五十七元。三、原告北京博雅年华教育科技中心支付被告武新雨损失赔偿九千元。四、驳回被告武新雨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百二十元，由原告北京博雅年华教育科技中心负担（已交纳）。反诉费一百三十九元，由原告北京博雅年华教育科技中心负担六十五元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告武新雨负担七十四元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员 李蕊二〇一五年九月十一日书 记 员 王雪 关注微信公众号“”