（2015）肇德法播民初字第142号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-08
案件名称
德庆县宝坪经济合作社与陈开添土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
德庆县人民法院
所属地区
德庆县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
德庆县宝坪经济合作社,陈开添,韩景林
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2015）肇德法播民初字第142号原告：德庆县宝坪经济合作社，住所地德庆县。诉讼代表人：陆益清。委托代理人：魏明雄，广东创致律师事务所律师。委托代理人：瞿洪群，广东创致律师事务所律师。被告：陈开添，男，汉族，住德庆县，公民身份号码×××3113。委托代理人：林锦永，广东康州律师事务所律师。第三人：韩景林，男，汉族，住广东省广州市番禺区，公民身份号码×××0612。原告德庆县凤村镇宝坪村宝坪经济合作社诉���告陈开添、第三人韩景林土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法由代理审判员罗小晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人陆益清及其委托代理人魏明雄、瞿洪群，被告陈开添及其委托代理人林锦永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德庆县凤村镇宝坪村宝坪经济合作社诉称：2005年5月31日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，原告将其所属的上罗沙垌63.48亩的农用土地租赁给被告用作种植花卉，租期15年，每年每亩租金370元。双方在《土地租赁合同》中约定：乙方（被告）在租期内，如要转租，乙方需取得甲方（原告）同意。2014年6月，原告发现被告擅自将承租的土地改变农业用途：一、在农田新填沙石面积达25米×17米=425平方米；二、农田改为煤球加工场区面积达35米×15.6米=546平方米；三、农田改为桂枝生产厂区加工场区面积达28.5米×13米=370.5平方米；四、在农田硬底化石渣道路占地约1000平方米。被告擅自将承租的土地改变农业用途的行为对农田造成了严重的破坏。原告多次寻找被告理论，但每次总见不到被告，后经打听，才知该花土地已被被告私自转租给第三人韩景林。被告擅自改变租赁土地用途及擅自转租土地的行为违反了相关法律的规定，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、解除原被告于2005年5月31日签订的《土地租赁合同》并判令被告返还租赁的土地；二、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告举证如下：1、《土地租赁合同》复印件一份，证明原告与被告签订合同约定土地租赁相关事项；2、《场地使用协议书》复印件一份，证明被告擅自将土地租赁给第三人韩景林；3、照片6张，证明被告擅自改变土地用途；4、同意诉讼终止陈开添租赁上罗沙垌《土地租赁合同》村民以户代表签名名单复印件，证明户代表同意通过诉讼解决本案纠纷。被告陈开添辩称：一、被告并不存在擅自改变土地农业用途的行为，理由如下：1、关于在农田新填沙石面积达425平方米的问题，转租14亩用地作沙石堆场是经得原告同意并进行了补偿的，由于村干部换届后部分村民阻止并闹事，现已恢复原状；2、关于农田改为煤球加工场的问题，由于花木生产的特殊性，冬季需要对种植在大棚内的花木进行保温及促花，而保温及促花需要通过煤球作为燃料的设备进行。由于每天供暖所需的煤球量大，为保证供给及节约成本，才自行制作煤球的。由于原告部分村民反对，现已停止，并已复绿；3、关于农田改为桂枝生产厂区加工场的问题，原被告双方签订土地租赁合同第三条第1款规定：乙方（被告）建设厂房面积��得超过300平方米。根据这一规定，被告完全可以在租赁的土地上建设厂房。而原告在诉状中所谓的桂枝生产厂区加工场只不过是被告临时将桂枝存放在大棚中，作为引燃煤球之用。由于原告部分村民反对，现已运走，恢复种植花木；4、关于在农田硬底化石渣道路问题，道路是生产生活的必须品，为了方便机械移动和搬运所种植的花木，有必要对道路进行硬底化，这是从有利于生产生活的角度出发的，并不是故意破坏农田。而在农田中建设机耕路是法律法规所允许的，并且被告在合同期满后可以对硬底化的道路进行复耕。且2014年8月，县委县政府组织国土、公安、司法等职能部门组成的联合调查组对原告反映的上述问题进行了调查，并未认为被告存在擅自改变土地农业用途的行为。二、被告与第三人韩景林是合作经营不是转租，第三人韩景林负责在我租赁的土地上种植，被告负责将第三人种植的花木销售出去，退一步说，就算是转租，从原告提供的证据看，也只有19亩进行了转租，相对于整个场地63.48亩，只是一小部分。三、原告违约在先，原被告双方签订土地租赁合同第三条第7款规定，如因水利排放问题发生争议由甲方（原告）理顺好。根据这一规定，原告有协助理顺好被告租赁土地水利排放的义务。由于原告的村民在被告租赁土地排洪通道上种植，致使被告租赁土地的排水通道堵塞，被告要清理排水通道，但被村民阻止。被告多次将这一问题向原告反映，但原告没有给出任何答复。因排水不畅，已种植花木全部淹死，造成不能种植的面积达十多亩，给被告造成了严重的损失。同时，原告以堵路的形式妨碍被告的正常经营，2014年8月7日，原告组织村民以堵路的形式妨碍被告的正常经营，被告报警后，县委县政府组织国土、��安、司法等部门组成的联合工作组进行调处，事件才得以平息。四、被告不同意解除合同，要求继续履行。被告签订合同后，投入了100多万元对土地进行平整，建设大棚、道路、厂房，埋设管道，种植花木等，如解除合同，对被告将会造成重大的损失。且《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”现原告以被告未以其同意擅自转租为由，要求解除合同是不符合上述法律规定的。诉讼中，被告举证如下：1、﹤宝坪上罗沙垌转租变更用地14亩补偿款发放表﹥复印件一份，证明被告经原告同意变更其中14亩土地用途的事实；2、第一组照片原件，证明供暖设备��要使用煤球；第二组照片原件，证明原告不履行协助理顺水利排放义务，原告违约；第三组照片原件，证明道路硬底化的必要性；第四组照片原件，证明原告村民堵路，影响被告正常经营。第三人韩景林没有提出答辩意见和递交证据材料。经审理查明：2005年5月31日，原告与被告签订了一份《土地租赁合同》，约定原告将所属的上罗沙垌的63.48亩农用土地租赁给被告用作种植花卉，租期15年，即从2005年5月31日至2020年5月31日止，每年每亩租金370元。合同第三条第8款约定，乙方（被告）在租赁期内，如要转租，需取得甲方（原告）同意。合同签订后，在租赁期间，被告陈开添在租赁的土地上，有部分土地填了沙石，有部分土地用作煤球加工场，有部分土地建设了厂房用作存放桂枝以及对道路用石渣进行硬底化，同时还在土地上搭建了大棚种植花卉。后因经营管理等原因，被告陈开添已没有在租赁的土地上种植花卉，而已搭建的大棚于2014年转租给了第三人韩景林，双方并于2014年1月1日签订了一份《场地使用协议书》，协议书约定，被告同意将上罗沙垌万利花卉果场部分大棚给第三人种植使用，占地面积19亩，每年场地费为15200元，种植使用时间为2014年1月1日至2020年5月30日。协议书第九条约定，在使用期间，其他的财物、工人、安全等问题由乙方（第三人）自负，甲方（被告）只提供场地使用。协议书第十条约定，甲方（被告）提供一间房子和两个高棚给乙方（第三人）存放杂物、材料使用，如乙方（第三人）用作水果加工场时，甲方（被告）按当年其他大棚租金的一半收取。协议签订后，第三人韩景林便在上罗沙垌被告出租的大棚内种植了约19亩花卉。2014年6月，原告认为被告没有按照合同约定合理使用土地，在租赁的土地上乱填沙石，导致土地硬化，恶意毁坏农田，曾多次找被告理论并又发现被告已将大棚转租给了第三人韩景林，原告便组织村民阻止被告经营并找政府有关部门要求解决，但未果，为此，原告遂于2015年7月20日起诉至本院要求解决。另查明：被告租赁原告的63.48亩土地，除了转租给第三人韩景林的19亩用来种植花卉，其余土地已经荒废。本院认为：原告与被告签订的《土地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规强制性规定，是有效合同，双方应当依照合同的约定履行义务。本案争议的焦点是：一、被告与第三人之间是租赁关系还是合作关系；二、原告与被告签订的《土地租赁合同》是否应当予以解除。首先，关于被告与第三人之间是租赁关系还是合作关系的问题。本案中，根据被告与第三人韩景林签订的《场地使用协议书书》中的第九条��定：“在使用期间，其他的财物、工人、安全等问题由乙方（第三人）自负，甲方（被告）只提供场地使用。”可见，被告只是提供场地使用，并未与第三人形成合作关系。协议书中第十条约定：“甲方（被告）提供一间房子和两个高棚给乙方（第三人）存放杂物、材料使用，如乙方（第三人）用作水果加工场时，甲方（被告）按当年其他大棚租金的一半收取。”该条约定了租金的收取，可见，被告与第三人之间是一种租赁关系，而不是合作关系，且被告没有提供任何与第三人是合作关系的证据。故应认定被告与第三人之间是租赁关系。被告认为与第三人签订的《场地使用协议》是合作关系，证据不足，本院不予采纳。其次，关于原告与被告签订的《土地租赁合同》是否应当予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经���租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告未经出租人同意，擅自将承租的部分土地转租给第三人经营，违反了上述法律的规定。且被告所转租的虽然是部分土地，但根据双方所签订的《土地租赁合同》的约定，原告出租给被告的农用土地用作种植花卉，而被告在租赁期间，除转租给第三人的19亩用来种植花卉，其余的土地已处于荒废状态，由此可见，被告的行为已表明不再履行合同。综上，原告请求解除与被告签订的《土地租赁合同》，并返还租赁土地，理据充分，本院予以支持。被告认为原告要求解除合同不符合法律规定，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条���规定，判决如下：一、解除原告德庆县凤村镇宝坪村宝坪经济合作社与被告陈开添于2005年5月31日签订的《土地租赁合同》；二、被告陈开添与第三人韩景林于本判决发生法律效力之日起三个月内将租赁的土地返还给原告德庆县凤村镇宝坪村宝坪经济合作社。第三人韩景林在该土地大棚内种植的花卉应在上述期内搬离。本案受理费减半收取50元，由被告陈开添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。代理审判员 罗小晶二〇一五年九月十一日书 记 员 梁锦信 来自