（2015）吉民三终字第236号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-14
案件名称
郭建平与吉安市六合盛置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉安市六合盛置业发展有限公司,郭建平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民三终字第236号上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。法定代表人：汪传坚，董事长。委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭建平。委托代理人郭昊，江西钧略律师事务所律师。上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司因与被上诉人郭建平商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月26日，原告郭建平与被告吉安市六合盛置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告郭建平购买被告开发的某楼盘房屋一套，房屋面积为128.16平方米，单价为4971.7元／平方米，房屋总价为637173元。合同第六条约定，原告在2012年4月26日首付房款437173元，余款200000向被告指定银行申请按揭贷款。合同第八条约定，被告应在2014年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按照合同约定交清了全部购房款。2014年7月18日，被告取得工程质量监督报告。2015年4月17日，被告取得竣工验收备案。2015年6月1日，原告收到被告快递的收房通知书。在诉讼中，被告认为双方约定的违约金过高，向法院申请司法鉴定，要求对原告所购买的房屋周边住房租金进行鉴定。经吉安鹭洲司法鉴定中心鉴定，原告购买的该房月租金为1000元。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告应在2014年1月30日前向原告交付房屋，但原告于2015年6月1日才收到被告的书面收房通知书，被告逾期487天，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。综合合同约定、履约情况和给当事人造成的实际损失等因素，宜将违约金标准由日万分之五调低至日万分之三。被告应自2014年1月31日至2015年6月1日按总房款637173元的日万分之三向原告支付逾期交房违约金，共计93091元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告郭建平逾期交房违约金93091元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：按原审判决万分之三的标准支付违约金，违约金明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%。逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例。原审判决不公、适用法律不准确，请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，依法撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第786号民事判决，改判由上诉人每月向被上诉人支付违约金损失1000元，且由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人郭建平答辩称：本案的购房合同系格式合同，合同所约定的逾期交房违约金是上诉人对被上诉人做出的承诺。根据合同法的相关规定和解释，如果合同双方对合同格式条款产生争议，应当做出对上诉人不利的判决和解释。上诉人主张按鉴定机构鉴定的租金为依据计算违约金无法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。根据上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司的上诉理由和被上诉人郭建平的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：违约金的约定是否过高？如果过高，如何进行调整？二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案商品房买卖合同系双方当事人在平等自愿的基础上达成的，合同合法有效，双方当事人应当依约履行合同义务。根据双方的合同约定，上诉人交付给被上诉人的商品房，必须具备依照国家和地方人民政府有关规定“验收合格”的条件。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收。按照合同约定，上诉人本应在2014年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付购买人使用，但上诉人于2015年4月17日方取得工程竣工验收备案，被上诉人于2015年6月1日接到收房通知，作为出售方的上诉人应当承担自2014年1月31日起至2015年6月1日期间逾期交付房屋的违约责任。上诉人要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实被上诉人因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，因此，并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。施行于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之后的最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据该条的理解，违约金的核减，需要视案件的具体情况而定，并非要“以超过租金30%的标准核减”，上诉人的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院不予支持。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条中明确，“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事约定过高的违约金”。本案双方当事人约定的日万分之五的违约金计付标准较高，带有明显的惩罚性，与最高人民法院的指导意见精神相悖。由于本案工程涉及较多的购房户，过高标准的违约金判决对社会经济发展影响较大，兼顾合同的履约情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，可适当对约定的违约金进行调整。原审法院将违约金标准由原来的日万分之五酌情调低至日万分之三并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1728元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 肖永兰代理审判员 胡 婧二〇一五年九月十一日书 记 员 张志坚 来自：