（2015）深中法商终字第1066号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-30
案件名称
深圳市中联地产置业顾问股份有限公司与刘国庆,胡昊,王沛居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法商终字第1066号上诉人（原审原告）：深圳市中联地产置业顾问有限公司。住所地：深圳市福田区深南大道金润大厦14A。法定代表人：杜欣，总经理。委托代理人：陈某某，该公司员工。委托代理人：倪某某，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘某某，身份证住址：西安市莲湖区。被上诉人（原审被告）：胡某，身份证住址：深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：王某，身份证住址：深圳市龙岗区。上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人刘某某、胡某、王某居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法粤民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年1月21日刘某某与胡某、王某签订了房产买卖合同，该合同约定刘某某同意将位于深圳市南山区康乐大厦银海阁6H的房产转让给胡某、王某。同时约定该房产有抵押，刘某某应以现金赎楼。同日，刘某某和胡某、王某分别以卖方和买方的身份向中联公司出具了佣金及必要费用支付承诺书，该承诺书载明由经纪方中联公司提供居间服务，已经促成承诺人与买方／卖方签订关于购买位于深圳市南山区康乐大厦银海阁6H号房产的买卖合同。买卖双方均承诺以140万元的价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用。买方承诺的佣金为3万元，卖方承诺的费用为2.5万元。居间服务的必要费用为佣金额的20%。必要费用应在签订房产买卖合同时支付，佣金应在签订国土局版本的深圳市二手房买卖合同及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金，拒绝支付佣金的，经纪方有权拒绝办理过户手续。同日，刘某某作为卖方，胡某、王某作为买方，中联公司作为受托方签订了房贷通按揭、权证代办服务合同。2013年2月3日，刘某某出具收据，表明已经收到胡某、王某交付的5万元定金。此后，刘某某与其代理人李某没有履行赎楼义务，使得买卖双方的房产买卖合同无法继续履行。胡某、王某于2013年9月12日将刘某某诉至原审法院，诉请解除双方的房产买卖合同，并申请财产保全，查封了涉案房产。2013年11月12日，刘某某作为甲方，其委托代理人任某作为乙方，胡某、王某作为丙方，达成了和解协议，该协议约定刘某某授权任某出售康乐大厦银海阁6H房产，任某要求胡某、王某解封该房屋并且将该房屋以140万元的价格卖给胡某、王某。2013年11月20日，刘某某与胡某、王某再次签订房产买卖合同。2013年11月17日，刘某某的代理人任某就胡某、王某于2013年1月21日和2013年2月3日已经支付的定金5万元再次向胡某、王某出具了收据。此后，买卖双方履行了该房产买卖合同，办理了房屋过户手续。胡某、王某向法院申请解除涉案房产的诉讼保全并申请撤诉。中联公司原审诉讼请求为：1、刘某某向中联公司支付佣金25000元；2、胡某、王某向中联公司支付佣金3万元；3、刘某某支付中联公司自2013年12月3日至佣金清偿之日的延迟付款违约金（违约金按必要费用的万分之五按日计算，暂计至立案日为175元）；4、胡某、王某支付中联公司自2013年12月3日至佣金清偿之日的延迟付款违约金（违约金按必要费用的万分之五按日计算，暂计至立案日为210元）；5、刘某某、胡某、王某承担本案的诉讼费用。原审法院认为，中联公司作为居间人，向作为卖方的刘某某和作为买方的胡某、王某提供订立合同的机会，并促成双方签订房产买卖合同，胡某、王某依约向刘某某给付5万元的定金的行为表明买卖双方已经开始履行合同，中联公司的部分居间服务已经完成。刘某某、胡某、王某应当依照佣金及必要费用支付承诺书的约定在签订房产买卖合同的同时向中联公司支付必要费用。该承诺书约定居间服务的必要费用为佣金额的20%，作为卖方的刘某某的佣金额为2.5万元，作为买方的胡某、王某的佣金额为3万元，故，刘某某应向中联公司支付必要费用5000元，胡某、王某应向中联公司支付必要费用6000元。佣金及必要费用支付承诺书约定买卖双方在签订深圳市二手房买卖合同及向登记机关递件前支付佣金。在胡某、王某支付定金后，刘某某及其代理人李某并未有依照房产买卖合同的约定履行赎楼义务，在合同期限届满之前，以其行为表明不履行合同主要义务，构成根本违约，使得该份房产买卖合同无法实际履行，更没有签订深圳市二手房买卖合同，故，中联公司的居间服务并没有完全完成，支付佣金的条件并没有成就，刘某某、胡某、王某无需向中联公司支付佣金。虽然此后胡某、王某通过起诉、申请查封等手段，迫使刘某某最终将涉案房屋卖给了胡某、王某，并办理了房屋过户手续，但此时买卖双方所履行的已不是2013年1月21日在中联公司促成之下签订的房产买卖合同，而是一份于2013年11月20日签订的新的房产买卖合同。刘某某的代理人也已由李某变更为任某。新的代理人任某还就胡某、王某于2013年1月21日、2013年2月3日支付的合计5万元的定金重新出具了收据。中联公司在这一次新的房产买卖合同的订立和履行中并没有提供居间服务，无权依据2013年1月21日签订的佣金及必要费用支付承诺书要求买卖双方支付佣金。中联公司要求刘某某和胡某、王某分别向其支付中联公司自2013年12月3日至佣金清偿之日的延迟付款违约金。根据中联公司与买卖双方签订的佣金及必要费用支付承诺书，该承诺书仅规定了延期支付佣金时计收延期付款违约金的办法，并未规定延期支付必要费用时计收延期付款违约金的办法。因刘某某，胡某、王某仅需向中联公司支付必要费用，无需支付佣金，故，原审法院对中联公司要求刘某某，胡某、王某支付延期付款违约金的诉讼请求不予支持。胡某、王某称，在刘某某的代理人任某向其交楼时，胡某、王某发现该房屋的实际使用人是案外人岳纯燕，该案外人有房产买卖合同，但因种种原因未将该房屋过户到其名下，并已经提起了诉讼。胡某、王某认为中联公司为多挣佣金故意隐瞒重大事实侵害了胡某、王某的合法权益，中联公司不应当向胡某、王某收取任何费用。原审法院认为，房产作为不动产，其所有权应以登记为准，未经登记的不得对抗善意第三人。涉案房屋虽被案外人岳纯燕实际使用，其也可能拥有该房屋的所有权，但由于未经登记，中联公司无从得知该房屋处于该种状态，只能根据登记情况，认定房屋的所有人是刘某某。胡某、王某称中联公司主观上存在欺瞒的故意，但又没有提交相关证据予以佐证，原审法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，原审法院判决：一、刘某某应于判决生效之日起十日内向中联公司支付必要费用5000元；二、胡某、王某应于判决生效之日起十日内向中联公司支付必要费用6000元；三、驳回中联公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1184.62元，由刘某某负担80元，由胡某、王某负担156.92元，由中联公司负担947.7元；保全费573.8元，由刘某某负担191元，由胡某、王某负担382.8元（受理费中联公司已预交，原审法院不予退还，刘某某、胡某、王某应将负担之数于判决生效之日起十日内迳付中联公司）。上诉人中联公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求本院：1、撤销原审判决；2、判令刘某某支付中联公司佣金25000元；3、判令胡某、王某支付中联公司佣金3万元；4、保全费及一、二审诉讼费由刘某某、胡某、王某承担；5、公告费由刘某某承担。其上诉依据的主要事实与理由为：一、中联公司协助刘某某与胡某、王某签订房屋买卖合同，并促成其完成过户手续与结清房款。中联公司的居间服务已履行完毕，一审法院对“中联公司未完成居间服务”的认定有误。首先，依照刘某某、胡某、王某出具的《佣金及必要费用支付承诺书》（以下简称“《承诺书》”）第二条约定，刘某某与胡某、王某支付佣金的时间为向登记机关递件前。刘某某与胡某、王某已经完成过户手续，应当支付中联公司佣金。其次，中联公司也依约完成了居间服务。依照《承诺书》约定及行业惯例，居间服务的内容为：为买卖双方交换信息，配合办理公证手续、联系银行办理首期款资金监管等。当中介方促成买卖双方签订房屋买卖合同并履行完过户手续时，则视为居间服务已全部完成。本案中，中联公司一直作为居间人为刘某某、胡某、王某传达信息，查验买卖双方购房资格、产权信息，提供有关抵押、赎楼、产权转移登记手续等咨询服务。即便后来刘某某不履行合同，中联公司也以自身的专业知识协助胡某、王某采取法律措施，如发送《履约催促函》、建议起诉等等。刘某某与胡某、王某达成和解并完成房屋过户后，中联公司作为信息提供方与交易促成方的居间义务已经完成，理应有权依照《承诺书》的约定向刘某某与胡某、王某收取全额佣金。因此，一审法院认为中联公司未完成居间服务显然有误。二、一审法院以刘某某与胡某、王某签订了新的房产买卖合同为由不支持中联公司的佣金诉求，明显有悖法理。如果该逻辑是合理的，那么所有的房屋买卖者通过中介寻得合适的交易对象后，只需解除在中介公司签订的房屋买卖合同，接着私底下签订一份新的房屋买卖合同，便可“合法规避”支付佣金的义务。因此，一审法院的错误在于没有正确认识居间服务与房产交易的因果关系。判断该因果关系的存在，应以买卖双方是否利用中介提供的房源信息、平台与机会等条件进行房产交易，绝非如一审法院所说仅凭买卖合同的新旧来判定。本案中，从王某、胡某起诉刘某某，到双方达成案外和解，此阶段可视为双方对房屋买卖再协商的过程。归根到底，刘某某与胡某、王某还是利用中联公司提供的房源信息与平台才联系到一起，最终达成交易。再者，一旦一审判决生效，将可能引发房产交易者使用类似本案的方式，提起虚假诉讼后又达成案外和解，以逃避支付中介公司佣金的义务。此举将严重损害中介公司的利益，扰乱中介行业的秩序。综上，一审法院事实认定不清，法律适用有误，请求二审法院依法判决，维护中联公司的合法权益。被上诉人胡某、王某、刘某某均未到庭参加二审法庭调查，亦未提交书面答辩状。本院经审理查明，原审法院已查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，2013年1月21日刘某某与胡某、王某分别向中联公司出具的《佣金及必要费用支付承诺书》中均约定：“如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，仍需支付。守约方可向违约方追究违约责任。如买卖双方擅自解除合同的，应向经纪方支付必要费用，经纪方有权从托管定金、交楼保证金或首期款等相关款项中扣除，如买卖双方解除合同后又私下成交或买方的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其它经纪方成交的，本人承诺支付以上全部佣金及必要费用，否则本人承诺与买方／卖方连带向经纪方支付违约金人民币4万元。”再查明，涉案房产于2013年12月11日从刘某某名下过户登记至胡某、王某名下。本院认为，本案的案由为居间合同纠纷。中联公司与刘某某、胡某、王某之间建立的居间合同关系是各方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，各方均应依约履行。合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中联公司已促成刘某某与胡某、王某就涉案房产订立买卖合同，其后虽出现刘某某一方不能履约，胡某、王某通过起诉、查封等法律手段迫使刘某某与其另行签订和解协议并最终完成买卖等事宜，但首先，此并非中联公司的责任所致，胡某、王某也未举证证明其在敦促刘某某履约时要求中联公司予以配合而被拒绝；其次，胡某、王某最终能够与刘某某达成和解并签订新的买卖合同，固然是其通过法律途径维权的结果，但仍离不开由中联公司促成双方签订第一份买卖合同的事实基础；最后，根据《佣金及必要费用支付承诺书》的约定，买卖合同解除后刘某某与胡某、王某又私下成交的，仍应向中联公司支付全部佣金。因此本院认为上述过程并不影响中联公司主张合同约定的佣金的权利。《佣金及必要费用支付承诺书》约定佣金在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，刘某某与胡某、王某虽是依据双方之间第二份买卖合同签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》并向登记机关递件，但如上所述，第二份买卖合同仍应视为第一份买卖合同的延续，且在居间合同中促成委托人订立合同是合同的主要义务，协助过户只是合同的次要义务，刘某某与胡某、王某又未举证证明其要求中联公司协助办理上述手续而被拒绝，故本院认定承诺书约定的佣金支付条件成就。因中联公司未能举证证明递件的具体日期，故本院认定房产过户登记至胡某、王某名下之日（2013年12月11日）为应付佣金之日。刘某某逾期未支付佣金25000元，中联公司要求其支付佣金并按日万分之五的标准支付违约金，符合合同约定，亦有法律依据，本院予以支持。由于胡某、王某在房屋买卖合同履行中是守约方，又采取法律措施促使合同最终履行，客观上也维护了中联公司向刘某某全额收取佣金的权益，且中联公司未参与办理过户手续也减少了实际工作量，故本院酌情减少胡某、王某应付的佣金额至15000元，且其无需向中联公司支付迟延付款违约金。综上所述，中联公司的上诉理由大部分成立，对其相应上诉请求，本院予以支持。原审判决适用法律有不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法粤民初字第8号民事判决第一项为：被上诉人刘某某应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司支付佣金25000元及逾期付款违约金（以25000元为基数，按日万分之五的标准，自2013年12月11日起计至清偿之日止）；二、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法粤民初字第8号民事判决第二项为：被上诉人胡某、王某应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司支付佣金15000元；三、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法粤民初字第8号民事判决第三项；四、驳回上诉人深圳市中联地产置业顾问有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费2369.24元，由中联公司负担640元，由刘某某负担1079.24元，由胡某、王某负担650元；保全费573.8元，由刘某某负担358.8元，由胡某、王某负担215元；公告费500元，由刘某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 宁审 判 员 何 溯代理审判员 陈 朝 毅二〇一五年九月十一日书 记 员 房依蒙（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 搜索“”