（2015）湖长民初字第1068号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-12-10

案件名称

长兴广泰酒店物业管理有限公司与方义红、潘宗礼等服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长兴县人民法院

所属地区

长兴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长兴广泰酒店物业管理有限公司,方义红,潘宗礼,潘葳

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省长兴县人民法院民事判决书（2015）湖长民初字第1068号原告：长兴广泰酒店物业管理有限公司。法定代表人：傅仲亮。委托代理人：陈小龙。被告：方义红。被告：潘宗礼。被告：潘葳。原告长兴广泰酒店物业管理有限公司与被告方义红、潘宗礼、潘葳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由代理审判员殷浪适用简易程序，分别于2015年7月14日、2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告长兴广泰酒店物业管理有限公司的委托代理人陈小龙，被告方义红、潘宗礼到庭参加诉讼。被告潘葳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长兴广泰酒店物业管理有限公司诉称：三被告系雉城街道人民南路87号118室、218室的业主。2013年5月17日，原告与被告方义红签订物业服务协议一份，约定由原告为涉案房屋提供物业服务。原告按约提供了完善的物业管理服务，但被告却自2014年4月15日起无故拖欠物业服务费、公共能耗费等各项费用共计20803.8元。该款经原告多次催讨，被告至今分文未付，故原告为维护自身的合法权益，起诉至贵院，请求依法判决：一、三被告共同给付原告物业服务费19803.8元、公共能耗费1000元，共计20803.8元（自2014年4月15日至2016年4月14日）；二、三被告共同给付原告逾期付款利息2392.28元（其中10401.9元按日万分之四自2014年4月15日承担逾期付款利息损失至2015年4月14日为1518.68元，20803.8元按日万分之四从2015年4月15日承担逾期付款利息损失至2015年6月30日为873.6元，利息要求计算至款清时止）。原告诉请中的物业服务费计算时间系自2014年4月15日至2016年4月14日，但庭审中，因被告方义红、潘宗礼向法庭提交的收款收据可以证明其物业费已经交至2014年5月16日，故原告当庭变更诉讼请求为：一、三被告共同给付原告物业服务费19803.8元、公共能耗费1000元，共计20803.8元（自2014年5月17日至2016年5月16日）；二、三被告共同给付原告逾期付款利息1884.68元（其中10401.9元按日万分之四自2014年5月17日承担逾期付款利息损失至2015年5月16日为1518.68元，20803.8元按日万分之四从2015年5月17日承担逾期付款利息损失至2015年6月30日为366元，利息要求计算至款清时止）。原告长兴广泰酒店物业管理有限公司向本院提供了以下证据材料：1、原告的营业执照、机构代码、法人代表身份证明、变更信息及被告的人口信息各一份，证明原、被告的主体资格；2、前期物业服务协议复印件一份，证明原、被告于2013年5月17日签订了物业服务协议，并约定了物业收取标准、服务期限及违约责任等事实；3、业主情况登记表复印件及房屋所有权发证存根原件各一份，证明本案争议的房屋业主系三被告及三被告向物业公司申报信息的事实；4、物业费催缴通知单原件四份及邮寄回单原件一份，证明原告自2014年7月30日起以书面方式多次向被告催讨物业费的事实；5、公共能耗费分摊明细表一份，证明被告在第一年度公共能耗费分摊到的金额为543.9元的事实；6、情况说明原件一份，证明原告自2013年3月份起为鼎城大厦提供物业服务的事实；7、环境卫生有偿服务协议书复印件一份，证明原告支付给环境管理处垃圾清运费2760元的事实。被告方义红、潘宗礼辩称：其已经支付了2013年5月17日至2014年5月16日期间的物业费。其房屋渗水的问题多次向物业公司反映，但物业公司均未予以处理；其房屋系出租给别人的，但物业公司不让租户的电瓶车停在消防车道，而物业公司自己员工的车子均停在消防通道里；2014年12月29日物业公司擅自将其电闸拉掉，使其停电3小时；原告不让其倒垃圾；且当时买房时原告同意物业费按半收取；故两被告认为原告提供的物业服务存在重大瑕疵，其拒绝交付物业费。被告方义红、潘宗礼向本院提供了以下证据材料：1、收款收据复印件一份，证明物业费当时是按半收取的，能耗费收取500元的事实；2、收款收据复印件一份，证明被告因为原告不让其倒垃圾而自己交给环卫所卫生服务费2400元的事实；3、照片打印件两张，证明涉案房屋渗水、窗户打不开及门坏了的事实。被告潘葳未作答辩，也未向本院提供任何证据材料。对上述原、被告提供的证据材料，因被告潘葳未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院对原、被告提交的证据材料，经庭审质证，并经审查后，认证如下：（一）原告提交的证据材料原告提交的证据材料1，被告方义红、潘宗礼对其中的变更信息有异议，其购买房屋时，原告的名称已经变更，但原告与其签订前期物业服务协议时仍加盖变更前公司名称的印章，认为该行为不合理；本院对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认定，对其证明对象，结合原告提交的证据材料6，本院认为可以证明原告自2013年2月28日起至今一直为涉案房屋所在的鼎城大厦提供物业服务的事实。原告提交的证据材料2，被告方义红、潘宗礼对其真实性没有异议，但认为原告自己提供的物业服务并不到位；本院认为该份证据材料符合证据的三性，且具有证明力，故予以采信。原告提交的证据材料3，因被告方义红、潘宗礼对其三性均没有异议，本院也予以采信。原告提交的证据材料4，被告方义红、潘宗礼陈述其并未收到过该些书面催讨材料，但两次口头收到过交纳物业费的通知；本院认为该份证据材料符合证据的三性，且具有证明力，故予以采信。原告提交的证据材料5，被告方义红、潘宗礼不予认可；本院认为该份证据材料系原告单方制作，且系复印件，本院无法确定其真实性，故本院不予采信。原告提交的证据材料6，因被告方义红、潘宗礼对其三性均没有异议，本院也予以采信。原告提交的证据材料6，被告方义红、潘宗礼不予认可；本院对其三性均予以认可，且可以证明原告为涉案小区（鼎城大厦）支付了2014年12月1日至2015年11月30日期间的垃圾清运费2760元的事实。（二）被告方义红、潘宗礼提交的证据材料两被告提交的证据材料1，原告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性及证明对象有异议，不能证明物业服务费是减半收取的事实；本院对其三性均予以认可，且可以证明两被告已经支付了2013年5月17日至2014年5月16日期间的物业费的事实。两被告提交的证据材料2，原告对其三性均有异议，被告支付卫生服务费，并不能证明原告的物业服务不到位；本院对其三性予以认可，但不能证明原告的物业服务存在重大瑕疵的事实，故不予采信。两被告提交的证据材料3，原告对其三性均有异议；本院认为该组照片并不能证明其待证事实。根据上述采信的证据以及到庭当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：被告潘葳系长兴县雉城街道人民南路87号118室、218室的房屋所有权人，被告方义红、潘宗礼系长兴县雉城街道人民南路87号118室、218室的共有权人。房屋建筑面积为235.76平方米。2013年5月17日，长兴广泰物业管理有限公司与被告方义红签订了《前期物业服务协议》一份，约定由长兴广泰物业管理有限公司为鼎城大厦商铺87号提供前期物业服务，约定前期物业服务期限自2013年3月30日至2015年3月29日止，且约定本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件后，业主委员会与其选定的其他物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。前期物业费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日其至次月起计收。物业服务费每12个月预缴一次，公共能耗费与物业费同时预缴并于次年结算，其中商业用房前期物业费由业主按其拥有建筑面积以3.5元／月·平方米交纳，公共能耗费每户500元。如业主逾期支付前期物业服务费的，应按应付金额每日万分之四支付违约金。现因被告未交纳2014年5月17日至今的物业服务费用，原告曾于2014年7月30日、2014年10月18日、2014年12月9日、2015年4月29日四次发催缴通知书催讨物业服务费，但三被告至今未交纳拖欠的物业服务费，故双方纠纷成讼。另外，根据长兴县房地产管理处物管科出具的情况说明，可以查明：2013年2月28日，长兴广泰物业管理有限公司与湖州广泰置业有限公司签订前期物业服务合同一份，长兴广泰物业管理有限公司为湖州广泰置业有限公司开发的鼎城大厦提供物业服务，服务期限至鼎城大厦业主委员会成立止。该份合同签订后并在长兴县房地产管理处物管科进行了合同备案，长兴广泰物业管理有限公司于2013年4月16日变更为“长兴广泰酒店物业管理有限公司”，该公司至今仍在为鼎城大厦提供物业服务。又查明，涉案房屋交付时间为2013年5月17日。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告系长兴县雉城街道鼎城大厦的建设单位选聘的物业服务企业，业主与物业服务企业均应按照前期物业服务合同的约定全面履行自己的义务。且原、被告双方也签订了前期物业服务协议，明确了双方的权利义务。现原告按约提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费用，故对原告要求三被告支付拖欠的2014年5月17日至本院判决之日（即2015年9月10日）的物业管理费，本院予以支持，对原告主张的2015年9月11日至2016年5月16日期间的物业服务费，因该物业服务并未实际发生，本院不予支持，故本院确定物业服务费为“235.76平方米×3.5元／月／平方×16个月-235.76平方米×3.5元／月／平方÷30天×6天=13037元”。对原告主张的能耗费，其并未提交充分的证据予以证明该费用的具体数额，故本院不予支持。对原告主张的逾期付款违约金，本院参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率予以计算，从当年应缴费的最后一日起算至判决确定之日，总计163元；对于超出部分逾期付款违约金主张，本院不予支持。关于被告方义红、潘宗礼陈述原告的物业服务存在重大瑕疵的辩称，其并未向法庭提供充足的证据予以证明，故对被告方义红、潘宗礼的该项辩称，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告方义红、潘宗礼、潘葳共同支付原告长兴广泰酒店物业管理有限公司物业服务费13037元（自2014年5月17日至2015年9月10日），限于本判决生效后十日内付清；二、被告方义红、潘宗礼、潘葳共同支付原告长兴广泰酒店物业管理有限公司逾期付款违约金163元（暂计算至2015年9月10日），限于本判决生效后十日内付清，2015年9月10日之后的逾期付款违约金参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至本院确定的履行之日；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费402元，减半收取201元，由被告方义红、潘宗礼、潘葳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员　殷　浪二〇一五年九月十一日书　记　员　江文欣百度搜索“”