（2015）济商终字第459号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-01-04
案件名称
房照迎与汶上县亿维数码广场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汶上县亿维数码广场有限公司,房照迎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济商终字第459号上诉人（原审被告）汶上县亿维数码广场有限公司，住所地：汶上县中都大街中段。法定代表人魏义军，经理。委托代理人王之明。委托代理人（特别授权）李庆兰，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）房照迎，农民。上诉人汶上县亿维数码广场有限公司因租赁合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2013）汶商初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年7月1日，原告房照迎作为乙方与作为甲方的被告汶上县亿维数码广场有限公司签订经营场地租赁合同，双方约定，甲方将其租赁的收款台附近经营场地实测使用面积一楼35㎡转租给乙方使用，用于乙方经营除苹果手机以外的其他手机产品、话费充值、号码办理业务，使用期限自2012年7月1日起至2013年7月1日止，合同签订时，由乙方向甲方一次性支付全年的租赁费35000元，合同届满，甲方有权收回场地，乙方应如期返还，甲方如对该场地使用权继续出租，在同等条件下，乙方有优先续约权，乙方如需继续使用该场地，应于合同期限届满前三个月内提出书面续约要求，经甲方同意后重新签订经营场地租赁合同。双方当事人就解除合同的条件进行了约定，并约定在合同有效期内，任何一方未经对方同意不得擅自提前解除合同或终止合同，如因任何一方原因并单方解除合同导致另一方不能正常经营的，由违约方支付对方违约金20万元。原、被告双方对于租赁场地内装饰装修的花费承担和租赁期届满后装饰装修物的归属没有明确约定。原、被告签订的合同中并未约定被告汶上县亿维数码广场有限公司不能变更经营场所。原、被告签订租赁合同后，租赁合同从2012年7月1日起，实际履行至2013年5月10日止，后因被告汶上县亿维数码广场有限公司改变经营场所，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行。本案在审理期间，原告房照迎申请对装饰装修的现实价值及停业损失进行鉴定，本院接受原告房照迎的申请后，将原告房照迎的申请委托至本院技术室，因装修设施已不存在，鉴定已无法进行，本院技术室对委托作退案处理。本案在审理期间，原告房照迎申请变更诉讼请求，但在本院制定的期间，未补交相应的诉讼费用。本案在审理期间，原告房照迎与其原委托代理人林某乙解除委托代理关系。被告汶上县亿维数码广场有限公司与其委托代理人范某解除委托代理关系。另查明，2009年7月29日，山东亿维信息科技有限公司作为乙方与作为甲方的刘某鹏签订房屋租赁合同，约定甲方将位于汶上县中都大街768号的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2009年11月1日起至2014年10月31日，期限五年，山东亿维信息科技有限公司于合同签订后足额缴纳了租金，双方还就其他事项进行了约定。上述事实有庭审笔录、当事人陈述及原、被告提交的相应证据为证，均已记录在卷。原告房照迎为证明自己的主张，提交了如下证据：①经营场地租赁合同一份，用于证明原、被告之间租赁合同的签订、约定及履行情况；②锐翔广告装饰有限公司业务单一份、装修明细单一份，用于证明原告方装修费用的花费情况；③照片复印件一组两张，照片原件五组十张，用于证明原告租赁的场地内的情况。被告汶上县亿维数码广场有限公司为证明自己的主张，提交了如下证据：①营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书，用于证明被告公司的企业信息和法定代表人的身份信息；②房屋租赁合同，用于证明被告公司与刘某鹏房屋租赁合同的签订、约定及履行情况。转账交易明细一份，用于证明被告公司与刘某鹏签订房屋租赁合同后，已足额支付了租赁费。原、被告提交的相应证据，均在法庭调查期间出示并接受对方当事人的质证，上述证据的效力和证明力，经合议庭合议，本院依法作出如下认定：原告方某的①号证据，经被告方质证无异议，上述证据形式合法、内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院依法予以采信。原告方某的②号证据，经被告方质证对证据的真实性有异议，在庭审过程中，原告方并未提交其他证据佐证该证据的来源及其真实性，不符合证据规则关于该类证据形式要件和实质要件的要求，本院依法不予采信。原告方某的③号证据中的照片复印件，经被告方质证有异议，在庭审过程中，原告方并未提交照片的原件予以核对，不符合证据规则关于该类证据形式要件和实质要件的规定，本院依法不予采信。改组证据中的照片原件五组十张，经被告方质证无异议，上述证据形式合法、内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院依法予以采信。被告方某的①号证据，经原告方质证无异议，上述证据系对被告公司企业信息和法定代表人身份信息的客观反映，形式合法、内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院依法予以采信。被告方某的②号证据，经原告方质证对证据的真实性无异议，但认为上述证据与本案无关，上述证据形式合法、内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院依法予以采信。原审法院认为，根据原告房照迎的陈述、被告汶上县亿维数码广场有限公司的答辩及原告房照迎提交的租赁合同，足以认定原被告之间存在合法有效的租赁合同关系，因该合同产生的债权债务受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，原告房照迎在合同签订后，已依约向被告汶上县亿维数码广场有限公司足额缴纳了租金，被告汶上县亿维数码广场有限公司应当承担按照合同约定向原告房照迎提供租赁场地并按期履行租赁合同的义务。本案争议的焦点在于：1、原、被告之间的租赁合同能否继续履行；2、原告房照迎的相应请求能否得到法律的支持。关于第一个焦点问题，合同继续履行是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，违约方应承担的按合同约定履行合同的责任。合同继续履行的适用除了有违约行为外，还应具备以下条件，第一，继续履行必须可能；第二，继续履行存在必要；第三、债务标的适于强制履行；第四，债权人在合理期限内请求继续履行。本案中，被告汶上县亿维数码广场有限公司在原、被告签订的租赁期间内变更了经营场所，本案在审理期间，经本庭询问，原、被告双方均明确表示合同已无继续履行的可能，故原告房照迎与被告汶上县亿维数码广场有限公司签订的租赁合同已无履行的可能，也没有继续履行的必要。关于第二个焦点问题，原、被告签订的租赁合同实际履行至2013年5月10日，既然租赁合同已无履行的可能和必要，未履行期间的租赁费应当由被告汶上县亿维数码广场有限公司退还原告房照迎，故原告房照迎提出由被告汶上县亿维数码广场有限公司退还两个月租赁费的诉讼请求，事实清楚、证据确实充分，本院依法予以支持。因双方当事人签订租赁合同时，并未约定装饰装修费用的负担和租赁期满后装饰装修物的归属，也无法通过鉴定程序确定装饰装修物的残值和停业损失的具体数额，在庭审过程中，原告房照迎也未举证证明装饰装修物的现实价值和停业损失的具体数额，依照证据规则的相关规定，应当由原告房照迎承担举证不能的法律后果，故原告房照迎提出由被告汶上县亿维数码广场有限公司支付装修费折价款7300元，支付停业损失1万元的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。原、被告双方在签订租赁合同时，对违约金作出了明确约定，在庭审过程中，原告房照迎要求被告汶上县亿维数码广场有限公司支付违约金1万元的请求，符合租赁合同的约定，也未超过租赁合同约定的数额，依法应予支持。综上，原告房照迎提出由被告汶上县亿维数码广场有限公司退还租赁费并支付违约金的请求，事实清楚、证据确实充分，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定判决：一、被告汶上县亿维数码广场有限公司于本判决生效后十日内退还原告房照迎租赁费5833.33元，并支付原告房照迎违约金10000元，共计人民币15833.33元。二、驳回原告房照迎的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告房照迎负担260元，由被告汶上县亿维数码广场有限公司负担290元（原告已预缴的部分，待执行时一并结算）。上诉人汶上县亿维数码广场有限公司不服原审判决，上诉称：一、原判认定上诉人改判经营场地属于违约，属于认定事实不清，证据不足。1、上诉人虽然选择了其他经营场地，但是可以继续提供原经营场所供被上诉人使用。事实是被上诉人自己不愿意继续经营原来的生意，而是选择了其他生意，故意恶意诉讼。2、上诉人改变经营场地是为了给被上诉人提供条件更加繁华、设施更加完备的经营场地，是基于扩大经营提高被上诉人的销售额为出发点，为了被上诉人的利益考虑。3、双方签订的租赁合同中并未约定上诉人不能改变经营场地，上诉人有迁移办公地点的自主权利，且在迁移场所之前，已经提前口头告知被上诉人。4、被上诉人并没有上诉人改变经营场地有任何影响，经济也未遭受任何损失。原审法院对租赁合同的效力及合同约定的上述事实均予以认定，却以上诉人改变经营场地为理由认定上诉人违约，认定双方租赁合同已无继续履行的可能，属于自相矛盾。二、原审法院在认定事实错误的前提下，错误的适用《中华人民共和国合同法》第61条、107条、第212条等法律规定，属于适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人房照迎未作书面答辩。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，上诉人汶上县亿维数码广场有限公司与被上诉人房照迎签订房屋租赁合同事实清楚。本案当事人争议的焦点问题是上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为。首先，双方当事人对2013年5月份，上诉人搬离原经营场所无异议，但该时间未到被上诉人租赁期满，因为双方当事人在一审审理期间明确表示无法履行租赁合同，所以未履行期间的租赁费应由上诉人退回被上诉人。因为租赁期间被上诉人未经上诉人同意，擅自变更经营场所，致使合同无法履行构成违约，因租赁合同约定“在合同有效期内，任何一方未经对方同意不得擅自提前解除或终止合同，如因任何一方原因并方单方解除合同导致另一方不能正常经营的，由违约方支付对方违约金20万元。”故被上诉人要求上诉人支付10000元违约金诉讼请求应予支持。上诉人上诉所称租赁合同并未约定上诉人不能改变经营场地，上诉人有迁移办公地点的自主权利理由不成立，不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人汶上县亿维数码广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 孙 红代理审判员 林春艳二〇一五年九月十一日书 记 员 李 力 来源：百度“”