（2015）白民二终字第210号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-07-27
案件名称
大安市龙顺物业有限公司与大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大安市龙顺物业有限公司,大安市金鼎秀苑
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白民二终字第210号上诉人（原审被告）：大安市龙顺物业有限公司。法定代表人：李明，该公司经理。委托代理人：包天华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会。负责人：李刚，该委员会主任。委托代理人：李俊峰，系吉林于晓辉律师事务所律师。上诉人大安市龙顺物业有限公司与被上诉人大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会因物业服务合同纠纷一案不服大安市人民法院（2015）大民二初字第154号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人委托代理人包天华，被上诉人委托代理人李俊峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明一、2012年10月11日，桦甸市万沣房地产开发有限公司与龙顺公司签订了物业管理承包合同一份，合同约定龙顺公司的管理范围是金鼎秀苑1-19栋楼小区内绿化和业主的卫生服务管理。该合同第二条规定,如果因龙顺公司管理不到位或小区业主50%以上对物业管理不满意，桦甸市万沣房地产开发有限公司有权将小区物业管理权收回，并且解除合同，待小区物业管理委员会成立后，此权限交由物业委员会；二、2015年4月21日，金鼎秀苑小区（1-4、8-11号楼）选举了业主委员会，2015年5月7日，该委员会将备案资料提交到大安市住房和城乡建设局备案，确定该委员会成立时间为2015年5月7日。金鼎秀苑（1-4、8-11号）小区位于锦华街与康平街交汇处东南部，小区现有2个门卫室，住户485户，门市130户，共有8栋楼，47个单元；三、金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区有360户业主在更换物业服务企业表决书上签字，同意更换物业服务企业；四、龙顺公司在为金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区管理服务期间，曾每户每月收取过10元卫生费，该公司工作人员也收拾过卫生，但该小区卫生环境较差。原审认定：金鼎秀苑业主委员会作为合法成立的金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区业主委员会，其有权代表该小区业主选聘该小区管理范围内的物业服务企业。且在桦甸市万沣房地产开发有限公司与龙顺公司签订的物业管理承包合同中约定，如果因龙顺公司管理不到位或小区业主50%以上对物业管理不满意，桦甸市万沣房地产开发有限公司有权将小区物业管理权收回，并且解除合同，待小区物业管理委员会成立后，此权限交由物业委员会。故依据此约定，龙顺公司辩称的金鼎秀苑（1-4、8-11号楼）小区业主委员会不具备原告主体资格的抗辩事由不能成立。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。而《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五)筹建和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据上述法律规定，本案中金鼎秀苑业主委员会请求解除在其管理范围内与龙顺公司之间的物业合同，是经其专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，故其诉讼请求应予支持。龙顺公司的抗辩理由不能成立。原审判决：一、解除原告大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会管理范围内与被告大安市龙顺物业有限公司之间实际存在的物业管理承包合同。二、被告大安市龙顺物业有限公司于本判决生效后立即从原告大安市金鼎秀苑（1-4、8-11）号楼小区业主委员会的公共管理房屋中搬出。原审宣判后，大安市龙顺物业有限公司不服，以原审认定事实有误，被上诉人无权代表全体业主解除合同，上诉人提供的服务符合要求为由提出上诉。被上诉人答辩要求二审维持原判。合议庭归纳的争议焦点为：双方当事人应否解除物业管理承包合同。庭审中双方当事人均未向本院出示新的证据。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。针对合议庭归纳的争议焦点本院评判如下：被上诉人有权代表全体业主要求解除物业管理承包合同，被上诉人是经合法成立的业主委员会，有权代表业主行使权力，由于上诉人对承包的小区未达到物业承包合同中第三、五、六、八、九条规定的标准，属于未完全履行合同中规定的义务，已具备解除承包合同的条件。依照合同规定被上诉人要求解除合同属于正当行使权力。原审法院判决解除合同符合相关法律规定，故本院予以维持。综上，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，由于上诉人怠于履行自己的职责，已具备了解除承包合同的条件，其上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元由上诉人大安市龙顺物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔庆江审 判 员 李玉良代理审判员 曹宝明二〇一五年九月十一日书 记 员 李立群 来自：