（2015）武胜民初字第1582号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-20
案件名称
武胜通帆物业管理有限公司诉张书林物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武胜县人民法院
所属地区
武胜县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2015）武胜民初字第1582号原告四川通帆物业管理有限公司。住所地：四川省武胜县沿口镇建设南路。法定代表人唐志勇，该公司总经理。委托代理人胡朝阳，四处君尊律师事务所律师。被告张书林，男，汉族，生于1965年11月7日。原告武胜通帆物业管理有限公司诉被告张书林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由审判员傅强适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理，原告武胜通帆物业管理有限公司的委托代理人胡朝阳、被告张书林到庭参加了诉讼，原告武胜通帆物业管理有限公司的法定代表人唐志勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武胜通帆物业管理有限公司诉称，2014年4月29日，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理合同书》，约定武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会委托原告对城市江山小区进行物业管理，期限从2014年4月30日至2017年4月29日，并约定了物业费收取标准等事项。被告居住于该小区x-x-x-x号，房屋面积110.01平方米，至今未交纳物业管理费。另2013年4月20日四川诚鹏房地产开发有限公司聘请的前期物业公司对该小区进行物业管理，被告也未交纳2011年10月25日至2014年4月29日期间的物业管理费，前期物业管理公司委托原告收取前期物业管理费，两项共计2258元。请求人民法院依法判决被告支付原告物业管理费2258元及利息。被告张书林辩称，原告于2014年4月29日才接管城市江山物业管理，原告对2011年10月25日至2014年4月29日没有为业主服务，因此，原告无权收取该期间的物业管理费，该期间未交物业管理费的原因是物业管理公司对被告房屋开裂问题及开发商承诺解决的猪场搬迁问题未解决。原告所诉的2014年4月29日后未交物业管理费的原因是原告接管城市江山物业后，没有与业主签订合同，被告不明确双方的权利义务和交费标准，且原告提高收费标准与被告未达成一致意见，原告未尽到维修、养护、管理及小区环境卫生责任，并擅自将绿化带改为停车场、对他人搭建梯步未予制止及对化粪池未予清理等问题，且业主委员会成立未召开业主大会。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，武胜县沿口镇金雁街城市江山小区的前期物业管理由四川诚鹏房地产开发有限公司聘请邻水县诚鹏物业管理有限公司对该小区进行物业管理。2010年1月25日，邻水县诚鹏物业管理有限公司与被告张书林签订《前期物业管理服务协议》，约定：邻水县诚鹏物业管理有限公司对被告张书林居住的城市江山小区进行物业管理，被告张书林按其居住于该小区x-x-x-x，房屋建筑面积110.01平方米的房屋进行物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米0.4元在每月5日交纳物业管理费。2014年4月29日，原告四川通帆物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会签订《物业管理合同书》，约定：甲方委托乙方对武胜县城市江山小区进行物业管理，委托事项：第一条物业管理内容：1、物业名称：武胜县沿口镇诚鹏城市江山小区物业；物业类型：住宅、商业；占地面积：53000平方米，建筑面积170000平方米；2、委托物业管理事项：（1）房屋建筑主体共用部位的维护与管理；（2）房屋建筑主体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；（3）本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维护、养护和管理；（4）公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区绿地的养护与管理；（5）交通、车辆行驶及停泊的疏导与管理；（6）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作；（7）社区文化娱乐活动；（8）物业及物业管理档案、资料；（9）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。第二条委托物业管理形式：承包经营、自负盈亏。第三条物业管理服务服务费用和住宅公共维修基金：1、本物业的管理服务费按政府规定的标准向业主收取：（1）高层物业：1.00元／月.平方米，多层物业0.50元／月.平方米；（2）商业物业：2元／月.平方米；……2、管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整；3、住宅共用部位共用设施设备维修基金；4、乙方在接管本物业中发生的前期设施设备费用二十万元及增添的设施设备，折旧后由下一届物业公司接收并支付。第四条其他有偿服务费用的分配：1、车位及其使用管理服务费用：（1）公共地段的车位物业管理服务费，甲方委托乙方代收；（2）地下停车位的清洁，水电费由乙方收取和占有、收益，机房不参与分配；2、公共设施设备、外墙等的广告费用由乙方代收；3、其他利用小区公共部分进行营利活动的收费由乙方代收。第五条代收代缴收费服务……第六条委托管理期限为3年，自2014年4月30日起到2017年4月29日止。第七条双方权利义务：1、甲方权利义务……，2、乙方权利义务：（1）根据有关法律、法规、结合实际请款，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；（3）、根据住宅区内公共设施设备大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；（4）接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方报送一次财务报表，每六个月向全体业主张榜公布一次管理收支账目；（5）对住宅区内的公用设施不得擅自占用和改变其功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对业主公约和物业管理规章制度进行处理；（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。第八条风险抵押，……第九条合同更改、补充与终止……。以上合同签订后，原告即对该小区进行物业管理。另查明，武胜县沿口镇金雁街城市江山小区业主委员会于2014年1月22日成立，并经武胜县住房和城乡规划建设局、武胜县沿口镇人民政府、武胜县沿口镇河东社区居民委员会备案。被告张书林居住武胜县沿口镇金雁街城市江山小区x-x-x-x，其房屋属于多层物业，建筑面积110.01平方米，其从2014年4月29日起至2015年6月28日止应交纳物业管理费为14个月×110.01平方米×0.50元／月.平方米=770.07元，其未交纳。案件审理中，原告诉称，邻水县诚鹏物业管理有限公司对该小区进行物业管理期间其应收取的费用委托原告代为收取，但其未提供邻水县诚鹏物业管理有限公司委托其收取前期物业管理费的相关证据。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、物业管理登记证、《武胜县沿口镇城市江山小区业主大会、业主委员会印章启用公告》、《前期物业管理服务协议》、《物业管理合同书》及城市江山第一届业主委员会证明、第二届业主委员会成立的报备资料和被告提供的关于原告物业管理现场照片8张等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，武胜县沿口镇金雁街城市江山小区业主委员会是通过小区业主选举产生，并报经相关部门批准成立的，有权代表全体业主签订物业管理合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，被告作为该小区业主之一，在该小区业主委员会未被撤销前对该小区业主委员会与原告签定的《物业管理合同书》中约定的物业管理费交纳标准及时间应当执行。原告四川通帆物业管理有限公司根据该合同对该小区业主进行了物业管理，其要求被告按照该合同约定的时间及标准交纳2014年4月29日起至2015年6月28日止的物业管理费770.07元，本院依法予以支持。被告辩称原告擅自提高物业管理费的收费标准，该标准系城市江山小区业主委员会与原告协议的标准，不存在擅自提高的问题，被告辩称原告未尽到维修、养护、管理及小区环境卫生责任，并擅自将绿化带改为停车场、对他人搭建梯步未予制止及对化粪池未予清理等问题，因该《物业管理合同书》对以上问题未约定或约定不明确，且被告未提供充分证据予以证实，本院不予支持。原告要求被告支付资金利息，因《物业管理合同书》未约定物业管理费的交付时间，因被告占用原告资金，可以从原告主张权利之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息。原告四川通帆物业管理有限公司要求被告支付邻水县诚鹏物业管理有限公司对该小区进行物业管理期间其应收取的费用委托原告代为收取，但其未提供邻水县诚鹏物业管理有限公司委托其收取前期物业管理费的相关证据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告张书林向原告四川通帆物业管理有限公司交纳2014年4月29日起至2015年6月28日止物业管理费770.07元及利息（利息从2015年7月6日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告四川通帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元减半收取25元，由被告张书林负担（原告已垫付案件受理费25元，待执行时由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员 傅强二〇一五年九月十一日书记员 田艳 来自：