（2015）宝民初字第01225号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2016-02-26

案件名称

原告薛海莹与被告延安市宝塔区帝豪时代广场业主委员会、第三人延安市中际大厦有限责任公司确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

法院

延安市宝塔区人民法院

所属地区

延安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

薛海莹,延安市宝塔区帝豪时代广场业主委员会,延安市中际大厦有限责任公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书（2015）宝民初字第01225号原告薛海莹，女，汉族，1968年5月6日出生，延安市宝塔区人，中专文化，无业，现住延安市宝塔区西环路。委托代理人马涛，男，汉族，1943年8月25日出生，陕西省延安市人，中专文化，现住延安市宝塔区马家湾农技开发小区。委托代理人李永军，陕西捷声律师事务所律师。被告延安市宝塔区帝豪时代广场业主委员会。住所地：延安市宝塔区帝豪商场。负责人胡军，该业主委员会主任。第三人延安市中际大厦有限责任公司。住所地：延安市宝塔区南大街***号中际大厦。法定代表人封智，该公司董事长。委托代理人张忠，陕西旷达律师事务所��师。原告薛海莹诉被告延安市宝塔区帝豪时代广场业主委员会（以下简称“帝豪业委会”）、第三人延安市中际大厦有限责任公司（以下简称“中际公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2014年7月28日作出（2014）宝民初字第00839号民事判决书。宣判后，原告薛海莹不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2015年4月24日作出陕西省延安市中级人民法院（2014）延中民一终字第00617-1号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告帝豪业委会负责人及第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛海莹诉称，原告系延安市宝塔区帝豪时代广场三楼3-105号业主，因帝豪商场的招商事宜多次与其他业主召开业主大会，委托被告帝豪业委会代表业主对外进行��商洽谈，但洽谈方案形成后须经业主大会同意方可签订。委托事项明确后，被告帝豪业委会先后和延安百货大楼、延安中延国际等单位多次洽谈。2012年3月2日，被告帝豪业委会在宝塔区政府信访局召开会议，在仅有五位业委会成员参加的情况下，被告公布了和第三人中际公司之间的洽谈内容。经对比发现，其与中际公司洽谈后达成的协议主要内容年限长、返点低，明显低于其他公司的报价和招商条件，同时也低于周边相邻商铺的招商条件。后两名业委会成员明确表示不同意，另外两名业委会成员未表态，同时上述事项业主均不知情。在这种情况下，被告依然在《委托经营管理合同》上签字，并盖上了帝豪业委会的公章。签字盖章后，帝豪业委会的部分成员便通过各种方式方法让业主签字认可该方案。原告认为，业主对被告帝豪业委会及胡军的授权仅仅是让其对招��事宜进行洽谈，具体招商方案的确定必须经过业主大会的同意方可签订合同。而帝豪业委会主任胡军擅自签订《委托经营管理合同》超越了授权范围。根据《合同法》第48条的规定，该合同对原告及其他业主均不发生任何法律上的效力。同时，第三人给出的报价低于其他公司，且招商条件也低于其他公司及周边商铺，被告仍与其签订合同，损害了业主的合法利益。根据《合同法》第52条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，该合同无效”。因此，原告认为该合同无效。现第三人依据《委托经营管理合同》强行对原告所有的商铺进行装修、使用，严重损害了原告的合法利益。故原告诉至人民法院，请求：1、依法确认被告和第三人签订的《委托经营管理合同》无效，由被告和第三人连带赔偿原告从2012年3月2日起至实际腾出原告商铺之日止的损失（按照购��款47.1万元以10%计算年收益）；2、判令第三人停止使用原告的商铺，恢复原状；3、本案诉讼费用由被告和第三人承担。原告薛海莹为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：证据一：房产证。证明原告享有对该商铺占用、使用、收益、处分的权利，未经授权，任何人不得擅自处分，不得侵占经营；证据二：授权委托书样本、业主委员会倡议书和关于招商工作的建议。证明被告帝豪业委会对外签订《委托经营管理合同》未得到业主授权，其代表业主签订的合同属于无权处分，依据《合同法》第48条的规定，权利人（业主）不追认的情况下，属于无效合同；证据三：中际百货委托经营管理合同样本。证明该合同对原告为无效合同，原告等所有业主未对被告授权，其无权签订《委托经营管理合同》，原告��予追认，依法属于无效合同，签订该合同未经业主委员会及业主大会同意，对业主不发生效力，且该合同的招商条件远远低于周边租赁收益水平，低于业主买房款的银行利率，损害了业主的利益，依据合同法第52条第二项的规定，属于无效合同；证据四：委托经营管理合同样本和律师修改后的委托经营管理合同。证明被告帝豪业委会签订委托经营管理合同，未经业主或业委会同意，依法属于无效合同，该合同降低了招商条件，损害了业主的利益，依据合同法第52条第二项的规定，属于无效合同；证据五：情况反映两份。证明被告帝豪业委会签订委托经营管理合同，未经业主或业委会同意，该合同的招商条件远远低于周边租赁收益水平，低于业主买房款的银行利率，损害了业主的利益；故该合同为无效合同，第三人在没有和原告签订合同的情况下��擅自占用原告的商铺开始营业，依法应赔偿给原告造成的损失；证据六：照片十张。证明被告和第三人构成侵权，应当依法恢复原状，并赔偿原告从2012年3月非法占用原告商铺给原告造成的损失；证据七：周边商铺租赁或经营管理合同。证明本案《委托经营管理合同》的招商条件远远低于周边租赁收益水平，低于业主买房款的银行利率，损害了业主的利益，依据合同法第52条第二项的规定，属于无效合同，被告和第三人应按照年收益率10%赔偿原告从2012年3月至今占用原告商铺的损失。被告帝豪业委会辩称，原告等人提出被告与第三人签订的《委托经营管理合同》无效的理由不能成立。被告是在宝塔区政府的指导下，于2011年9月1日召开了业主大会，在会上向与会业主发了授权委托书，得到广大业主的授权，被告才开始代表业主招商，后又在区政府的指导下，于2011年9月20日再次召开业主大会，在会上向业主汇报了招商进展情况，并将招商简要情况写在倡议书上，让与会业主认真商讨后，在倡议书上写出各自的意见。经查，原告等人没有一人提出反对意见，并表示同意。在取得大多数业主同意的条件下，被告又在区政府的指导下，拟写讨论出委托管理合同书。2012年2月20日在政府的安排下，再次召开业主大会，会上汇报了招商进展，书面给参会的业主发放了委托管理合同书，并在后面附着委托管理合同书征求意见表，要求业主发表各自的意见，力争征得各业主的意见，自然也征求了原告等人的意见。原告认为合同年限长，返点明显低于其他公司的报价和招商条件不符合客观实际，当时招商报名中只有延百和中延两家公司，倡议书的原件现在仍然保存着，明确写明延百和中延的返租点，征得广大业��意见后，区政府和被告反复讨论，多次与两公司商谈，力争返租点增高，后最终选择反租点高的中际公司，并得到了229户业主的支持，占总户数95%以上。被告帝豪业委会为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交如下证据：证据一：业主授权委托书。证明业主委托被告帝豪业委会对外进行招商；证据二：倡议书和倡议书同意名册。证明当时被告经过考察对考察结果向业主进行公示并进行倡议，当时倡议书公示的合同期限是18年，业主同意与中际公司签订合同的方案，但认为年限太长，所以最后签订合同时改为16年，176户业主同意倡议书所确定给延百或者中际公司租赁的方案，采用就高不就低原则；证据三：委托经营管理合同及意见表。证明被告与第三人谈好合同后征求了业主的意见，结果业主反映的意见只是年限��长；证据四：会议纪要。证明2012年3月2日宝塔区政府关于帝豪与中际招商问题进行座谈，并作出会议纪要，座谈会审定了被告帝豪业委会与第三人中际公司之间的委托经营管理合同条款，同时审定了关于二三楼业主整体经营管理合同，且被告帝豪业委会与第三人中际公司在现场签订了《委托经营管理合同》，区政府要求被告帝豪业委会与第三人中际公司在合同签订后抓紧进行相关工作。因此，被告与第三人签订的《委托经营管理合同》是有效的；证据五：公证书。证明被告与第三人签订的《委托经营管理合同》经公证签订合同过程是真实的，且该合同为有效合同；证据六：帝豪二三楼229户业主与中际公司签订经营管理合同名单。证明帝豪时代广场二三楼95%的业主同意与第三人中际公司签订委托经营管理合同。第三人中��公司辩称，延安帝豪时代广场地处延安中心商业核心地段，面积29000余平方米，一至三楼业主多达252人，人多意见不统一，商场一直经营不善，长时间处于歇业状态。为了社会稳定，在宝塔区政府组织下，于2012年3月2日，在宝塔区政府信访局召开会议，第三人与被告帝豪业委会，经过充分协商，达成一致意见，签订了《委托经营管理合同》，并经240位业主签字确认，目前只有12位业主没有签字确认。由于电子商务冲击及前期业主意见不合造成商场信誉不良的影响，商场严重亏损只得转型为轻工批发市场，但轻工批发利润低，租金低，商场经营非常困难，但为了维护绝大多数业主的合法权益，第三人对商场投入巨资装修开业，现已有210多位商户入住经营。《委托经营管理合同》的签订是在政府主导下完成的，是双方在自主自愿的前提下签订的，且合同签订后又经240位��95%以上）业主签字确认。故《委托经营管理合同》是合法有效的，需各方认真遵守履行，95%以上业主的合法权益和210多位已经入住经营的商户利益是应当保护的，因此，请人民法院查明事实，依法公正裁决。第三人中际公司未向本院提交证据。本院依职权向第三人调取了其与215位业主签订的《委托经营管理合同》。经庭审质证认证，被告对原告所提供的证据一无异议，对证据二至证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其是经过229户业主同意，签订的《委托经营管理合同》是有效的。被告对原告提供的其余证据的真实性与证明目的均有异议。第三人对原告提交证据的证明目的均有异议，认为其与被告签订的《委托经营管理合同》有效。原告对被告提供的证据均有异议，认为被告帝豪业委会签订的《委托经营管理合同��未得到业主授权，属于无效合同。第三人对被告提供的证据均无异议。经审查，原告提交的证据一至证据四均真实、合法，本院依法予以采信。原告提交的其他证据虽真实，但不能证明其证明目的，故对其证明目的本院依法不予采信。被告提供的证据均真实、有效，本院依法予以采信。对本院调取的证据，原告对真实性没有异议，但认为与本案无关，被告及第三人对本院调取的证据均无异议。经审查，本院调取的证据真实、有效，本院依法予以采信。经审理查明，延安市宝塔区帝豪时代广场地处宝塔区商业街中心地段，原告薛海莹系延安帝豪时代广场三楼3-105号业主。2011年因帝豪商场二三楼的经营管理出现了纠纷，2011年9月4日，帝豪时代广场二三楼共252户业主授权被告帝豪业委会进行纠纷处理和招商洽谈。各业主与被告签订了《授权委托书》，该委托书授权被告代表业主处理与原经营方三力公司的经营纠纷，同时代表业主与相关企业洽谈招商、进行招租事宜，组织开展招标工作，起草委托经营管理合同。此后被告开展了授权相关事宜。2011年9月30日，帝豪时代广场原经营方三力公司的经营合同到期，帝豪时代广场便处于关门停业状态。2011年11月13日，被告对其招商情况向业主进行了通报，并发出倡议书，要求业主确定招商方案，倡议书写明：“经过业主委员会5个多月的艰辛努力，终于和延百集团、中延国际两个大公司初谈成效，若广大业主都同意此方案，就请在此倡议书上签上你的姓名，业主委员会负责交给市区人民政府相关部门，由政府进一步和帝豪大业主一楼谈妥后，业主委员会就正式和延百集团或中延集团签约（时限1至18年）。延百集团平均每年按5.5%返还，中延国际18年平均每年按6%返还，无递增”。包括原告在内有一百多名业主在倡议书上签名。同意被告提出的招商方案，主张年收益就高不就低。后有部分业主提出招租时限过长，要求缩短合同期限，也有部分业主提出返点低等。后经被告与第三人中际公司协商后商定招租期限为16年。2012年3月2日，在宝塔区政府信访局会议室，在区政府相关部门的领导见证下，被告与第三人签订了《委托经营管理合同》。该合同约定，被告将帝豪时代广场二、三层商铺建筑面积约为9000平方米，委托第三人中际公司整体经营，委托经营管理期限为16年，合同期限从2012年5月1日起至2028年4月30日止。商铺年收益按照业主投资金额的百分之六支付，第三人按季度支付。且第三人以其位于延安市宝塔区中心街中际大厦的地下负一层至三楼共四层及室内所有固定资产作为抵押担保。同时该合同约定每季度收益额的具体数额由第三人与业主另行签订合同进行约定。2012年3月8日，延安市宝塔区公证处对该合同进行了公证。此后，帝豪时代广场二三楼二百多位业主与第三人中际公司签订了《委托经营管理合同》，同时被告将帝豪时代广场二三楼商城整体移交给第三人进行装修经营，现第三人将该商城商铺出租给二百多位商户经营轻工批发。原告等十三位业主未与第三人中际公司签订《委托经营管理合同》，认为被告及第三人对其构成了侵权，遂诉至本院。另查明，原告及其他业主购买了帝豪时代广场铺面，按照所购面积交纳了相应铺面费用，并办理了房屋产权证。但所购铺面只是用地钉确定了“四至”界限，未进行实际分割，无法独立于其他业主对外自主经营。本院认为，依法成立的合同受法律保护，且对双方当事人具有法律约束力。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告帝豪业委会基于帝豪时代广场全体252位业主的授权，就相关经营管理企业洽谈招商、招租事宜，代表业主与相关经营管理企业进行协商、谈判、制定草案，并起草《委托经营管理合同》供业主参考使用。被告依照原告等业主的授权进行对外招商，后初步确定了与延百公司和中延国际进行招商洽谈并将招商情况向业主进行通报，并发出倡议书要求原告等业主确认招商方案，在征得大部分业主同意的情况下，在宝塔区政府信访局会议室与第三人中际公司签订《委托经营管理合同》。上述事实对于第三人中际公司来讲，完全有理由相信被告帝豪业委会有签订合同的代理权，且该《委托经营管理合同》签订后绝大部分业主已同意确认，该《委托经营��理合同》是绝大多数业主真实意思的表示，符合绝大部分业主的共同利益，该合同对原告等全体业主具有约束力，且进行了公证，该合同合法、有效，依法应受法律保护。被告帝豪业委会与第三人中际公司基于合同履行各自的权利义务，对原告不构成侵权。原告认为被告与第三人之间存在恶意串通，没有提交相关证据证明，且被告与第三人签订《委托经营管理合同》后，大部分业主也和第三人签订了《委托经营管理合同》，故被告与第三人签订的《委托经营管理合同》没有损害业主的利益，因此，该主张不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，经本院民事审判专门委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如��：驳回原告薛海莹的诉讼请求。案件受理费2800元，原告薛海莹已预交，实际由原告薛海莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审　判　长　　黑振燕人民陪审员　　龚朝霞人民陪审员　　白　宇二〇一五年九月十一日书　记　员　　景延静更多数据：搜索“”来源：