（2015）宁民终字第3770号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人南京链家房地产经纪有限公司与上诉人吴萍、朱丹丹居间合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京链家房地产经纪有限公司,吴萍,朱丹丹
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3770号上诉人（原审原告）南京链家房地产经纪有限公司，住所地南京市六合区中山科技园科创大道9号D5幢111室。法定代表人左晖，该公司董事长。委托代理人白璐，南京链家房地产经纪有限公司法务。委托代理人李瑞，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）吴萍，女，1981年6月30日生，汉族。上诉人（原审被告）朱丹丹，男，1980年7月26日生，汉族。两上诉人共同委托代理人吴恒勇，江苏苏泓律师事务所律师。上诉人南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）因与上诉人吴萍、朱丹丹居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人链家经纪公司的委托代理人白璐、李瑞，被上诉人吴萍、朱丹丹的委托代理人吴恒勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。链家经纪公司原审诉称，2014年3月，被告吴萍到原告链家经纪公司辰龙绿苑店，要求原告链家经纪公司为其购买二手房提供居间服务。原告链家经纪公司接受被告吴萍的委托后，安排工作人员带领被告吴萍看了数十套房源。2014年3月26日，原告链家经纪公司的高级店经理王金柱带领被告吴萍看了位于南京市鼓楼区某地131号201室房屋，被告吴萍签订了《买卖看房确认书》。该房屋的所有权人陈静、辛力锋也与原告链家经纪公司签订了《房屋出售委托协议》。经过原告链家经纪公司一系列的工作和沟通，被告吴萍商定与所有权人见面签署《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，但在原告链家经纪公司准备好签约文件时，被告吴萍与房屋所有权人拒绝签署相关合同。后来被告吴萍与房屋所有权人自行达成交易，案涉房屋已于2014年4月18日过户至被告吴萍名下。根据《买卖看房确认书》的约定，被告吴萍的行为构成违约，应当按实际成交价格的2.4%承担违约金。原告链家经纪公司为维护其合法权益诉至原审法院，请求判令被告吴萍支付原告链家经纪公司违约金43800元，并承担本案诉讼费用。吴萍原审辩称，一、被告吴萍此前已通过网络了解案涉房屋的相关信息，找到原告链家经纪公司仅是通过其与房主联系，希望能够达成房屋买卖协议，原告链家经纪公司与被告吴萍刚接触就迫切要求签订中介服务合同，因被告吴萍对案涉房屋并不了解，拒绝了原告链家经纪公司的要求，后原告链家经纪公司又要求被告吴萍签订《买卖看房确认书》，亦被被告吴萍拒绝，原告链家经纪公司与被告吴萍就中介服务合同的相关条款未能达成一致意见，最终未形成居间合同关系；二、被告吴萍购买案涉房屋，是其他中介公司提供了相应的居间服务，与原告链家经纪公司没有关系；三、被告吴萍没有在《买卖看房确认书》上签字，原告链家经纪公司也没有带被告吴萍看过案涉房屋，原告链家经纪公司主张违约金无事实和法律依据；四、即使如原告所述，《买卖看房确认书》合法有效，原告链家经纪公司未履行合同约定义务，未为被告吴萍提供约定的服务项目。综上，请求驳回原告的诉讼请求。朱丹丹原审辩称，一、被告朱丹丹与本案无利害关系，不应作为本案被告；二、原告链家经纪公司追加朱丹丹为被告属于恶意诉讼；三、原告链家经纪公司提供的《买卖看房确认书》中的第5条约定内容不具有合法性。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区某地131号201室房屋（建筑面积为61.97平方米）原房屋所有权人为陈静、辛力锋。2006年2月23日，被告吴萍与被告朱丹丹登记结婚。2013年4月10日，两被告登记离婚。2014年3月20日，两被告登记结婚，后于2014年3月28日登记离婚。2014年3月26日，被告吴萍因购买案涉房屋在原告链家经纪公司提供的《资质审核必备表》上，填写的婚姻状况为离异。原告链家经纪公司提交了一份签署日期为2014年3月26日的《买卖看房确认书》，甲方为吴萍，乙方为链家经纪公司，合同内容为：甲方就坐落于某地131号201室房屋委托乙方为其提供房屋带看及购买居间服务；乙方同意为甲方提供房屋带看及购买居间服务；甲方与乙方介绍的房屋出售人签署房屋买卖合同之时，乙方有权依法收取居间代理费用及相关服务费用；自本协议签署后六个月内，如甲方或者甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人达成交易的，或者甲方或甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际使用了本协议载明的房屋的，甲方应按房屋实际成交价格的百分之二点四向乙方支付违约金等等。原告链家经纪公司确认该确认书尾部甲方处“吴萍”的签名不是被告吴萍所签，且被告吴萍亦对该签字行为不予追认。原告链家经纪公司陈述该“吴萍”签名是被告吴萍的丈夫即被告朱丹丹所签，并提供证人证言加以证明。被告朱丹丹认可该“吴萍”下方的联系电话系被告朱丹丹的手机号码，但表示不清楚是谁填写。2014年3月27日，被告吴萍（乙方）与案涉房屋所有权人陈静、辛力锋（甲方）及中介方江苏中广置业有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定丙方促成甲、乙双方订立房地产买卖合同，乙方向甲方购买案涉房屋；房屋售价（净得价）为1825000元；甲方不向丙方支付佣金和代办费；乙方向丙方支付佣金和代办费15000元。同年3月31日，被告吴萍向中介方江苏中广置业有限公司支付佣金15000元。同年4月14日，三方又就案涉房屋签订了《南京市存量房买卖合同》。案涉房屋已于2014年4月18日转移登记至被告吴萍名下。原告链家经纪公司提交的关于案涉房屋无买卖双方签字的《南京市存量房买卖合同》和《居间服务合同》上，约定的房屋转让价款为1825000元，买方承担的居间代理费为41610元。两被告对上述两份合同均不予认可。原审审理中，原告链家经纪公司申请证人陈某、王某出庭作证，证人陈述原告链家经纪公司为两被告进行居间服务过程中，带两被告看了多套房屋，《买卖看房确认书》尾部甲方处“吴萍”的签名不是被告吴萍所签，而是被告吴萍的丈夫即被告朱丹丹所签。被告吴萍对证人证言不予认可。被告朱丹丹陈述其未因购买案涉房屋去过原告链家经纪公司门店，亦未因购买案涉房屋与原告签订相关文件。原告链家经纪公司申请就《买卖看房确认书》中“吴萍”签名系被告朱丹丹所签进行鉴定，被告朱丹丹否认在《买卖看房确认书》上签署了“吴萍”，亦不同意进行笔迹鉴定，经原审法院多次释明并明确如其不配合鉴定，将认定该“吴萍”系由被告朱丹丹代签。被告朱丹丹仍表示不同意鉴定，亦不同意原审法院的认定。此外，两被告均认为《买卖看房确认书》中违约责任的约定无效，即使有效则标准亦过高，申请法院予以调整。以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证复印件、《资质审核必备表》、《买卖看房确认书》、《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》（中介方为江苏中广置业有限公司）、房屋登记簿、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、《南京市存量房买卖合同》（中介方为原告链家经纪公司）、居间服务合同、证人证言等证据予以证实。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为：一、原告链家经纪公司与两被告是否形成居间合同关系；二、关于《买卖看房确认书》中违约责任的约定是否有效；三、两被告是否需要承担违约责任。对此原审法院分别评析如下：一、原告链家经纪公司与两被告之间是否形成居间合同关系。原审法院认为，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告链家经纪公司作为专业的中介机构，对于代签他人姓名的行为应予制止，应当依照规定指导当事人实事求是签署合同。原告链家经纪公司陈述《买卖看房确认书》上尾部甲方处“吴萍”系被告朱丹丹代签，应认定原告链家经纪公司在指导当事人签订该确认书的过程中，存在瑕疵。签订该确认书时，两被告系夫妻关系，虽然证人均为原告链家经纪公司员工，但此证言明确具体，结合本案具体情况，被告朱丹丹负有配合笔迹鉴定以排除合理怀疑的义务。经原审法院多次释明相关不利法律后果，被告朱丹丹仍不同意进行笔迹鉴定，故原审法院依法确定该确认书上尾部甲方处“吴萍”签名系由被告朱丹丹签署，该确认书对原告链家经纪公司及两被告具有法律约束力，双方之间形成居间合同关系。二、关于《买卖看房确认书》中违约责任的约定是否有效。原审法院认为，原告链家经纪公司与两被告之间形成居间合同关系，《买卖看房确认书》中第5条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。三、两被告是否需要承担违约责任。原审法院认为，根据《买卖看房确认书》中第5条的约定，衡量两被告是否违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。结合本案查明的事实，原告链家经纪公司并非案涉房屋的独家代理中介，两被告可以通过正当途径从两个中介公司获取案涉房屋的房源信息。虽然被告吴萍与案外人陈静、辛力锋及中介方江苏中广置业有限公司于2014年3月27日即签订了《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，但被告吴萍有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，其与案外人签订买卖中介合同的行为不属于“跳单”违约。因原告链家经纪公司与两被告之间形成居间合同关系，原告链家经纪公司在履行居间合同过程中实际上确已支出了一定的费用，故原审法院酌定两被告应向原告链家经纪公司给付合理费用2000元，在此范围内，原告要求两被告承担民事责任的请求，原审法院予以支持。除此之外，原告要求两被告承担其他违约责任，原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告吴萍、朱丹丹于判决生效之日起十日内给付原告南京链家房地产经纪有限公司2000元。二、驳回原告南京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元，由原告南京链家房地产经纪有限公司负担855元，被告吴萍、朱丹丹负担40元（原告已预交，两被告于判决生效之日起十日内加付此款）上诉人链家经纪公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决确认《买卖看房确认书》的法律效力，却没有依据该协议约定的违约条款判决对方承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。双方签订《买卖看房确认书》的第二天，对方就避开我公司通过第三方与房主签订了房屋买卖中介合同，违反了《买卖看房确认书》第5条约定，应当承担违约责任。二、原审判决错误地援引了最高人民法院第一批指导案例1号中的法院裁判理由部分，没有考察两个案例的差异性和关于违约责任的不同规定，更没有考察本案中对方正是通过我公司获取涉案房屋的信息取得交易机会的事实，由此错误得出对方不构成违约的结论。三、购房人吴萍虽具有选择权，但在真实意思表示下签订的协议应具有约束力，选择权的行使不得对抗合同的约束力。本案中，对方通过我公司的居间服务获取了涉案房屋的房源信息，也是我公司第一次带领对方查看了房屋且提供了与房主见面磋商形成合意的机会。对方在此情形下自愿签署《买卖看房确认书》，而第二天后对方即通过其他中介公司以更低的中介费成交，不是自由选择权的行使，而是违反合同约定。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判依法改判支持我方的诉讼请求，并判令上诉人吴萍、朱丹丹承担二审诉讼费。上诉人吴萍、朱丹丹不服原审判决，共同向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、一审判决错误采信被上诉人公司员工的证人证言，并认定朱丹丹有配合笔迹鉴定以排除怀疑的义务是错误的；2、一审判决认定“因朱丹丹不同意笔迹鉴定，确认《买卖看房确认书》中吴萍签名系朱丹丹签署，该确认书对二上诉人有法律约束力”是错误的；3、一审法院认定“被上诉人在履行居间合同过程中实际上确已支出了一定的费用”是错误的。二、一审法院因事实认定错误，从而导致适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审全部诉请。本院对一审查明的事实予以确认。二审中上诉人吴萍、朱丹丹提交证据：1、提交房主辛力锋证明一份，证明房源信息由涉案房主在多家公司进行登记销售，上诉人吴萍与涉案房主签订了买卖合同，并非利用了链家经纪公司的信息。上诉人链家经纪公司质证认为：1、该证据显示法院收到该证据日期是2015年8月24日，未在二审法院指定的举证期限内提交，该证据已经超过了举证期限，因此不宜作为证据使用；2、原房屋所有权人辛力锋与被告具有利害关系，因此该证据不具有证明力；3、即使辛力锋曾委托链家、中广等多家中介出售该房屋，对方有义务进行进一步举证，仅凭原房屋所有权人单方证明无法证明对方主张的事实；4、即使原房屋所有权人同时委托多家房屋中介出售房屋，但是对方是通过链家经纪公司得知该房源信息，并由链家经纪公司工作人员第一次实地查看涉案房屋，最终成交也是通过链家经纪公司的信息达成交易，对方仍然构成违约。上诉人吴萍、朱丹丹二审中申请证人张应华出庭作证，张应华出庭陈述其在中广置业公司从事房产中介，辛力锋出售涉案房屋系通过其公司与吴萍签订买卖合同，辛力锋在签订合同前就在其公司登记出售房屋。上诉人链家经纪公司质证认为：证人张应华与对方当事人存在利害关系，其公司收取的中介费也明显不合理，证人证言不应采纳。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应按约履行各自的义务。本案涉及的2014年3月26日《买卖看房确认书》内容不违反法律的禁止性规定，系当事人的真实意思表示，依法应当认定有效，对双方当事人具有约束力，一方当事人违反约定的，依法应当承担违约责任。本院认为，本案的争议焦点为：一、吴萍和朱丹丹是否应当承担合同责任；二、违约责任是否应当承担以及如何承担。关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人朱丹丹在一审中拒绝对《买卖看房确认书》上吴萍的签名进行笔迹鉴定，结合链家经纪公司提供的证人证言，应当认定吴萍的签名系朱丹丹代签。朱丹丹签订《买卖看房确认书》时，与吴萍系夫妻关系，吴萍此前也联系过链家经纪公司希望购买涉案房屋，链家经纪公司有理由相信朱丹丹有权代理吴萍签字，此后吴萍事实上也购买了涉案房屋，故购买涉案房屋系吴萍的真实意思表示，因此《买卖看房确认书》的法律后果应由吴萍承担。关于第二个争议焦点，本院认为，《买卖看房确认书》于2014年3月26日签订后，吴萍于第二天即与江苏中广置业有限公司签订了《房地产买卖中介合同》购买涉案房屋，虽然吴萍作为购房人有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，但其未提供充分证据证明2014年3月27日之前江苏中广置业有限公司即已在公开的媒介刊登涉案房屋的中介信息且委托了该中介提供涉案房屋的居间服务，也未提供证据证明其在2014年3月27日签订买卖合同时就居间费用的报价、服务与链家经纪公司进行协商比较，故应认定吴萍违反了协议中关于看房人自行与出售人达成交易的相关规定，应当承担相应的违约责任。二审中吴萍虽然提供了房主的证明及证人证言，此证据系证人证言，证人与吴萍均存在一定利害关系，亦未提供其他证据予以印证，本院不予采信。综上，吴萍应向链家经纪公司承担违约责任。根据合同约定，违约金数额为43800元（1825000元＊2.4%），因一审中被告抗辩违约金数额过高，考虑本案的实际履行情况，本院酌定违约金为21900元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1686号民事判决第二项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1686号民事判决第一项为：一、上诉人吴萍于本判决生效之日起10日内给付上诉人南京链家房地产经纪有限公司违约金21900元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费895元，由上诉人链家经纪公司与上诉人吴萍各负担447.5元；二审案件受理费895元，由上诉人链家经纪公司与上诉人吴萍各负担447.5元。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 马 帅二〇一五年九月十一日书 记 员 汪海燕 关注公众号“”