（2015）东民四终字第171号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-10-09

案件名称

山东地球村置业有限公司与王银霞商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省东营市中级人民法院

所属地区

山东省东营市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东地球村置业有限公司,王银霞

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省东营市中级人民法院民事判决书（2015）东民四终字第171号上诉人（原审被告）：山东地球村置业有限公司。法定代表人：闫爱春，董事长。委托代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王银霞。委托代理人：张树华。上诉人山东地球村置业有限公司（以下简称地球村公司）因与被上诉人王银霞商品房销售合同纠纷一案，不服东营市东营区人民��院（2014）东民初字第2522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人地球村公司的委托代理人秦春燕，被上诉人王银霞及其委托代理人张树华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王银霞在原审中诉称，原告于2008年3月19日与被告签订《商品房合同》，购买被告开发的金山小区84幢房屋，房屋价款为1785000元，签订合同时交足首付款人民币1000000元，其余房款750000元交钥匙时全部付清，剩余房款35000元办理房产证前全部付清。被告应于2008年8月31日将房屋交付原告。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，虽经原告多次催告，被告至今一直拒绝向原告交付房屋。原告请求判令被告交付金山小区84幢房屋，办理房屋的产权登记，支付违约损失451215元（延迟交房违约损失按月平均租房标准9元/平方米自2008年9月1日计算至2014年10月24日为252199元，延迟办理产权证违约损失按已付房款总额自2009年9月1日至2014年10月24日以中国人民银行同期贷款利率分段累加计算）及自2014年10月24日起至实际交付房屋之日止的违约损失；诉讼费等由被告负担。地球村公司答辩称，原告所述与事实不符，涉案房屋建成于2007年12月，有竣工验收报告为证，在合同约定的交房时间2008年8月31日已具备入住条件，同期建设的别墅房屋已有业主入住。被告多次电话通知原告交款收房，未能如期交接房屋的原因系原告不能交清交钥匙款750000元。原告曾多次找到被告协商，并于2009年4月30日交纳了150000元的房款，但余款再无支付。本案纠纷的产生系原告违约在先，原告的行为构成根本违约，已符合合同解除的条件，但原告却无顾自己的先付款义务要求被告交付房屋，对其不当诉请应当予以驳回，被告保留解除合同及要求原��赔偿损失的请求。原审法院查明，原告（乙方）与东营地球村教育开发有限责任公司（甲方）签订《商品房合同》，约定：一、购房位置为独体楼第8栋（新71#），建筑面积380平方米（含小院），主楼层高3.3米；二、按建筑面积计算，独体楼单价为4697.37元/平方米，总金额为1785000元；三、付款方式为分期付款，签订本合同时交足首付款1000000元，其余房款750000元，交钥匙时全部付清，剩余房款35000元办理房产证前全部付清；四、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据实结算房款；五、交接时间为2008年8月31日，小区部分基础设施、公共配套建筑将逐步达到使用条件（水、电、道路08年8月底达到使用条件，暖08年第一个采暖期达到条件，天然气08年底达到使用条件）；六、房屋交付乙方使用后，��年内办理房产登记；七、甲、乙双方必须严格按照上述各条执行，若一方违约，违约方要付对方已付房款百分之二的违约金。合同签订后，原告于2008年3月4日、3月19日支付东营地球村教育开发有限责任公司购房款合计1000000元；于2009年4月30日支付购房款150000元。2008年4月东营地球村教育开发有限责任公司名称变更为山东地球村置业有限公司。2006年9月5日东营地球村教育开发有限责任公司与东营供电公司签订黄河路518号高压供用电合同，合同有效期至2011年9月5日；2008年8月14日被告与山东广电网络有限公司东营分公司达成金山别墅有线电视安装协议；2006年11月10日东营金山桥学校筹建处与东营市黄河燃气有限责任公司达成天然气施工协议；2008年9月22日被告与山东海利丰地源热泵有限责任公司签订金山小区供暖工程承包合同。被告开发建设的金山小区一期住宅楼（含涉案楼房）于2008年12月取得建设工程规划许可证，于2010年1月14日取得施工许可证，于2013年11月13日办理国有土地使用权证，于2014年9月23日办理房屋产权初始登记。原告购买的金山小区71幢现变更楼号为84幢，测绘面积为380.18平方米，于2011年7月28日竣工验收，于2014年1月17日完成竣工验收备案。原审法院认为，涉案商品房在本案诉讼发生时已符合商品房现售的条件，涉案合同可以作为有效协议予以认定。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点是被告对涉案商品房是否构成延迟交付。依据我国法律法规的强制性规定，商品房应当经验收合格后方可交付使用，涉案合同约定交付标准为基础设施及相关配套逐步达到使用条件，故涉案商品房需达到法定的交付标准并达到上述约定交付标准后方可交付买受人使用。虽然被告主张勘察、设计、监理��施工四方单位对涉案商品房验收合格的时间为2007年12月31日，至交接时间2008年8月31日已符合交房条件，但依据竣工验收备案记载，涉案商品房的验收日期是2011年7月28日，故原审法院认定涉案商品房至约定的交接日未满足基本的安全条件和买受人的居住要求，不符合交付买受人正常使用的条件，被告存在违约情形。现涉案商品房各项手续完备，已具备交付条件，合同应继续履行。被告向原告交付涉案商品房并协助原告办理产权登记系被告应履行的合同义务，对原告的该项请求予以支持，但原告应先履行向被告支付剩余房款的付款义务。关于原告主张的违约损失，由于合同已对违约责任作出约定，在违约情形发生后原告未及时采取有效措施保护自己的权益，对于其是否有损失及损失额的计算难以确定，对原告请求增加违约金的主张不予准许，被告应按合同约定承担违��责任。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、原告王银霞与被告山东地球村置业有限公司签订的房屋买卖合同继续履行；二、被告山东地球村置业有限公司在原告王银霞交纳剩余购房款600000元后十日内将金山小区84幢房屋交付原告王银霞；三、被告山东地球村置业有限公司在原告王银霞交纳剩余购房款35000元后十日内协助原告王银霞办理金山小区84幢楼房的产权登记；四、被告山东地球村置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王银霞违约金23000元；五、驳回原告王银霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20865元，由原告负担7723元，由被告负担13142元；财产保全费5000元，由被告负担。上诉人地球村公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人地球村公司具有同时履行抗辩权，被上诉人王银霞在未完成自身合同义务时，无权要求上诉人承担违约责任。二、双方签订的《商品房合同》系效力待定的相对无效合同，在未办理销售登记前即未生效期间，不具有可履行性。三、原审判决超出被上诉人的诉讼请求，严重违反了民事诉讼法的规定，侵害了被上诉人的合法权益。被上诉人在原审的诉讼请求只有两项，一是要求继续履行合同，交付房屋；二是要求上诉人地球村公司赔偿相关违约损失。至于原判认定的被上诉人应当向上诉人支付的房屋款项，不但超出��被上诉人的诉讼请求，而且房屋款项数额计算错误，原审法院在未经向上诉人释明是否提起反诉要求，被上诉人未明确提出支付购房款数额的情况下，径行决定了房屋价格，由此剥夺了上诉人再次提出支付购房款赔偿诉讼的权利。且涉案房屋的实际测绘面积与合同约定面积不符，而商品房合同中明确约定按产权面积据实结算房价款，原审法院对此未经审查，未正确计算房价款。四、原审法院未判决被上诉人应当支付购房款的时间。原审判决中没有被上诉人应当支付购房款的合理期限，给上诉人造成重大损失，根据原审判决可以推断被上诉人可以选择在任何时间交款。综上，原审判决认定事实错误，审理程序违法，请求判令：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王银霞辩称，一、上诉人地球村公司不具有同时履行抗辩权，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任。1、涉案房屋在2008年8月31日前达到法定交房条件是上诉人的义务，但由于其自身原因使涉案房屋直到2014年9月23日才达到法定交房条件，上诉人违约在先。2、涉案合同约定在交房屋钥匙时交清第二批房款，但被上诉人一直没有收到上诉人的交款通知和验房通知，更没有对涉案房屋进行验收，导致合同无法履行的原因不是被上诉人不履行交款义务，而是上诉人违背诚信原则，谋取不当利益，变相提高房屋价格。被上诉人曾多次到金山小区联系交款事宜，并要求验房，但上诉人一直不组织验房，还要求被上诉人补交2008年8月31日以后的剩余房款贷款利息，如不补交，则拒绝收款交房，上诉人地球村公司无理由拒收剩余房款，不具有同时履行抗辩权。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房合同》为有��合同，具有可履行性。1、该合同及附件符合相关法律规定，具备了商品房买卖合同的形式要件，应认定为房屋买卖合同，且涉案房屋已经符合现房销售条件，不受预售许可证等相关规定的约束。2、上诉人地球村公司在其不具备商品房预售资格的情况下向被上诉人出售涉案房屋，其主观存在欺诈，不享有合同撤销权和解除权，涉案房屋买卖合同应当继续履行。三、原审判决没有超出被上诉人的诉讼请求，也未侵害上诉人的权益。被上诉人已经提出要求继续履行合同的诉求，该诉求自然包括按合同约定交纳剩余购房款，且在原审庭审中被上诉人也明确表示按合同约定交纳剩余房款。法律没有规定上诉人不提出反诉法院就不能依法审理，上诉人所称原审法院剥夺其权利的观点无法律依据。上诉人提起本案上诉明显是有意拖延诉讼。四、被上诉人交纳剩余房款的主动权在��诉人手中，不存在被上诉人可以选择在任何时间交款的问题，原审未判决被上诉人应当支付房款的时间符合实际情况。综上，原审法院审理程序合法，判决结果正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人地球村公司及被上诉人王银霞均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、上诉人地球村公司应否承担涉案房屋未交付的违约责任；二、原审判决被上诉人支付未交的购房款是否超出其诉讼请求。关于上诉人地球村公司应否承担涉案房屋未交付的违约责任的问题。本院认为，上诉人地球村公司与被上诉人王银霞于2008年3月19日签订的《商品房合同》，确定了涉案房屋的位置、户型、面积、总价款等内容，双方之间已经形成了事实上的商品房买卖合同关系，且被��诉人王银霞已按合同约定于2008年3月19日交付首付款100万元，于2009年4月30日支付交钥匙款15万元，履行了大部分购房款的交付义务，但涉案商品房的竣工验收日期是2011年7月28日，上诉人地球村公司在合同约定的交房时间2008年8月31日并未取得竣工验收备案等相关交房手续，因交房手续不全，涉案商品房明显不可能符合被上诉人的正常使用条件，被上诉人亦有权拒绝接收涉案房屋。故上诉人地球村公司存在明显的违约情形，原审判决其承担房屋未交付的违约责任并无不当。关于原审判决被上诉人支付未交购房款是否超出诉讼请求的问题。本院认为，被上诉人王银霞在原审中的第一项诉讼请求为：要求上诉人地球村公司交付金山小区84幢房屋，办理房屋的产权登记。该项诉讼请求必然涉及到剩余购房款的交纳问题，依据双方签订的《商品房合同》，被上诉人王银霞应当��约履行交纳剩余购房款的义务，被上诉人王银霞在原审庭审中明确表明其能够并愿意随时交纳合同约定的剩余购房款，原审法院在上诉人地球村公司及被上诉人王银霞均未要求解除涉案《商品房合同》、被上诉人王银霞自愿交纳剩余购房款的情况下，判决被上诉人王银霞在交付合同约定的剩余购房款后，上诉人地球村公司再进行房屋交付及产权变更登记并无不当，且未超出合同继续履行的范畴，亦未损害上诉人地球村公司的实际利益。故上诉人地球村公司关于原审判决超出诉讼请求的上诉理由不能成立。综上，上诉人地球村公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20865元，由上诉人山东地球村置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　Ｘ　Ｘ代理审判员　　许晓芳代理审判员　　孙延斌二〇一五年九月十一日书　记　员　　温继春关注微信公众号“”