（2015）赣民提字第9号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2017-08-28

案件名称

余远春、刘群英房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事判决书

法院

江西省高级人民法院

所属地区

江西省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

余远春,刘群英,郭华,谢芳妮,汤舒文,付荣明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百七十四条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

江西省高级人民法院民事判决书（2015）赣民提字第9号申请再审人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：余远春，男，汉族，1968年11月11日生，住江西省南昌市青云谱区。申请再审人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：刘群英，女，汉族，1969年9月24日生，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：余远春，系刘群英丈夫，本案再审申请人。申请再审人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：郭华，男，汉族，1970年6月18日生，住江西省南昌市西湖区。申请再审人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：谢芳妮，女，汉族，1973年7月2日生，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：郭华，系谢芳妮丈夫，本案再审申请人。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):汤舒文，女，汉族，1967年1月12日生，住江西省南昌市。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):付荣明，男，汉族，1964年9月30日生，住江西省南昌市。上述两被申请人的共同委托代理人：肖礼光，江西明实律师事务所律师。上述两被申请人的共同委托代理人：刘方辉，江西明实律师事务所律师。申请再审��余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与被申请人汤舒文、付荣明房屋买卖合同纠纷一案，南昌市青云谱区人民法院于2011年12月6日作出（2011）青民三初字第69号民事判决。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮不服，提起上诉，江西省南昌市中级人民法院于2012年4月19日作出（2012）洪民三终字第47号民事裁定，将本案发回重审。南昌市青云谱区人民法院于2013年10月31日作出（2012）青民重字第9号民事判决。各方当事人均不服，提起上诉，江西省南昌市中级人民法院于2014年6月23日作出（2014）洪民三终字第16号民事判决。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮不服，向本院申请再审，本院于2015年3月24日作出（2014）赣民申字第374号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。余远春、郭华、付荣明及其委托代理人肖礼光、刘方辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年8月2日，一审原告余远春、刘群英、郭华、谢芳妮起诉至南昌市青云谱区人民法院称，2010年7月9日，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮将位于南昌市青云谱区洪都新一区27栋0702室住房出售给汤舒文、付荣明，并在签订购房协议时告知了该房屋未办理房屋产权证的情况。2010年底，洪都房管所明确告知该套房屋不能办理房产证，于是余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明多次磋商，要求按照《房屋买卖合同》第3条之约定履行，然而汤舒文、付荣明不同意。为此，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮诉至法院，请求：1、确认余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订的购房协议无效；余远春、刘群英、郭华、谢芳妮退还所付购房款，汤舒文、付荣明将房屋退还；2、汤舒文、付荣明承担本案诉讼费。汤舒文、付荣明辩称，1、双方当事��签订购房合同是2009年7月9日。2、余远春、刘群英、郭华、谢芳妮以不可抗力为由收回房产不能成立。3、本套房产是余远春、刘群英、郭华、谢芳妮从第三方邓荣处购得，请求法院传第三方邓荣到庭，以查明不能办理房产证的原因。4、房屋不能办理房产证，并不影响房屋买卖合同的效力。为此，请求：驳回余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的诉讼请求。南昌市青云谱区人民法院一审查明，余远春与刘群英、郭华与谢芳妮、汤舒文与付荣明各系夫妻关系。2009年7月9日，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮（甲方）与汤舒文、付荣明（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：“甲方将其位于南昌市××××室的房屋以总价51万元的价格出售给乙方。由于该房屋的房产证尚在办理之中，且可能存在房产证不能顺利过户给乙方等诸多问题，经甲乙双方共同协商，本着自��自愿、互利互惠的原则就房屋买卖有关事项订立本合同：1、签订本合同后，乙方一次性付给甲方房款30万元，余款21万元待房产证过户给乙方后，由乙方及时支付给甲方。乙方支付首笔款当天，甲方将房屋交付乙方，合同一经签订，甲方不得以任何理由提高房屋出售价格，不得再将此房屋出售给其他人或私下将此房屋办理抵押贷款等，如发生上述情况，甲方属违约，应承担违约责任。合同签订后，甲方不得拆走房屋内的任何物品（鉴于该套房屋是甲方从邓荣夫妻处所购，倘若邓荣夫妻违约，造成房屋无法过户不能交易等情况，甲方不承担违约责任，但甲方应将乙方支付的房款30万元，全部退还给乙方。甲方应积极通过司法途径取得补偿或强制性过户）。2、房产证办理下来后，甲方应督促邓荣夫妻一个月内积极协助乙方办理房产证过户手续，甲方不得故意拖延和提出��何附带条件为难乙方。如甲方违约需承担违约责任。过户时所产生的法律规定的由乙方承担费用全部由乙方承担。由于该房产证属于第三方（邓荣、童晴蓉），能否直接过户给乙方还存在不确定性，如果不能直接过户给乙方，通过法院诉讼房产证由第三方（邓荣、童晴蓉）过户给甲方，在诉讼过户时所发生的所有相关费用由甲乙双方共同承担。邓荣夫妻违约补偿收益全部归乙方所有。甲方与第三方（邓荣、童晴蓉）办理房产证时所承担的初始登记费用不能由乙方承担。若甲方收到第一份法院文书时，须立即通知乙方，乙方有权参加法院诉讼全过程。3、如因无法预知的不可抗力原因造成不能交易，甲方不负违约责任，但甲方应将乙方支付的房款30万元，全部退还乙方。4、合同签订之前，在该房屋使用过程中所发生的一切费用（物管费等）由甲方负担。合同签订后，��该房屋使用过程中所发生的一切费用（物管费等）由乙方负担。5、违约责任：（1）若乙方违约，甲方有权收回此房屋，所付房款甲方有权不退。（2）若甲方违约，乙方有权退房，甲方无条件退还已支付全部房款30万元，另需退还乙方已支付的其他费用（如装修费凭发票为准）等相关支付的合法费用，还需赔偿乙方违约金30万元。”合同签订后，汤舒文、付荣明支付了30万元房款给余远春、刘群英、郭华、谢芳妮，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮将该房屋交付给汤舒文、付荣明使用，汤舒文、付荣明对该房屋装修后，在该房屋内居住至今。由于原房主的原因致使该房至今无法办理房屋产权证等手续，汤舒文、付荣明亦未将房屋余款21万元给付余远春一方，故引发本案诉讼。另查明，本案诉争房屋系余远春、刘群英、郭华、谢芳妮从案外人邓荣、童晴蓉处购得，该房原系邓荣、童晴蓉的房改房，因童晴蓉已参加另一套住房的房改，故本案房屋不能以邓荣、童晴蓉的名义进行房改并取得房屋产权证。南昌市青云谱区人民法院一审认为：余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律、相关法律的强制性规定，且合同签订后，汤舒文、付荣明按合同支付了部分房款给余远春、刘群英、郭华、谢芳妮，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮亦已将房屋交付给其使用，合同已实际履行，该合同应为有效合同，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮主张该购房协议无效，于法无据。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮以本案涉诉房产无法办理房产证系不可抗力为由要求汤舒文、付荣明将房屋退回，因双方在签订合同时预知了该房可能不能顺利办理房产证的情形，而不可抗力系不能预见、不能避免、不能克服的情形，本案并不符合不可抗力的条件，且经该院到洪都房管所调查，该房目前不能参加房改办理房产证，但并未明确以后亦不能办理房产证，故余远春、刘群英、郭华、谢芳妮要求汤舒文、付荣明将房屋退还的主张，不符合合同约定，亦于法无据。该院于2011年12月6日作出（2011）青民三初字第69号民事判决：驳回余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的诉讼请求，案件受理费8900元由余远春、刘群英、郭华、谢芳妮承担。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮不服一审判决，向江西省南昌市中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销南昌市青云谱区人民法院（2011）青民三初字第69号民事判决，并在查清事实的基础上依法改判，案件诉讼费由汤舒文、付荣明承担。江西省南昌市中级人民法院经审理后认为，原判决认定事实不��，证据不足，于2012年4月19日作出（2012）洪民三终字第47号民事裁定，撤销南昌市青云谱区人民法院（2011）青民三初字第69号民事判决，发回南昌市青云谱区人民法院重审。南昌市青云谱区人民法院一审重审时，汤舒文、付荣明提起反诉称，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的本诉请求无事实和法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效，且双方已经实际履行。汤舒文、付荣明已对所购房屋进行了装修，另外由于房屋已经增值和市场房屋价格上涨，汤舒文、付荣明如果要购置同类型的房屋，将要支付更高的购房款。虽然汤舒文、付荣明认为余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的本诉请求于法无据，但考虑诉讼风险，如果法院判决汤舒文、付荣明将房屋退还，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮应当赔偿其相应的损失。据此，请求：判令余远春、刘群英、郭��、谢芳妮向汤舒文、付荣明返还购房款30万元及自2009年7月9日起至实际返还之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，赔偿装修损失约10万元、房屋增值损失约30万元和腾房损失2万元（具体数额以评估结论为准），诉讼费由余远春、刘群英、郭华、谢芳妮承担。2012年9月15日，汤舒文、付荣明向南昌市青云谱区人民法院提交了评估申请书，申请法院委托鉴定机构对本案争议房屋在2012年9月的市场价值及2009年10月装修的市场价值进行评估。南昌市青云谱区人民法院一审重审在原一审查明的事实基础上，另查明，2003年3月10日，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订上述合同之前，洪都中益房地产开发有限公司作为代理销售方（甲方）与集资购房方邓荣（乙方）签订了一份《洪都集团集资房销售合同》，约定：“一、集资房的基本概况：该集资��坐落在洪都生活区6区19栋、6区24栋（老编号）南面，住宅编号为新一区27栋0702号（不含地下室），房型为三室两厅两卫，建筑面积为144.73平方米。二、计价方式：经集团公司有关部门审查核准，乙方受让房屋的每平方米产权面积（即套内建筑面积）价格定位1388元／㎡，总价款为182806元。三、办证费用支付：洪都集团公司负责予以办理住房产权登记手续，办证费用由住户负责。四、付款方式：实行分期付款。首期（即在签约之时）付总房款的25%＋10万元，即145702元，余额待高层框架达到10层时，全部付清（注明房款已收37104元）。”并对付款期限等作了约定。洪都中益房地产开发有限公司分别于2003年3月、11月收取了邓荣房款145702、37104元。还查明，2009年5月1日，邓荣与共有权人童晴蓉作为卖方（甲方）与买方谢芳妮、刘群英（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“甲方将其位于南昌市××××室的房屋出售给乙方，建筑面积以房产证面积为准。乙方已经支付房款25.8万元，还需支付3万元。甲方已将房屋交付乙方，鉴于近期甲方将要办理房产证和房产证过户一事，经甲乙双方协商，本着平等互利，自愿的原则就房屋买卖有关事项订立本合同，主要内容是：1、签订本协议后，乙方一次性付给甲方3万元，甲方积极配合乙方去洪都集团房产科参加第二次办理房产证手续，所有办证合法费用由乙方负担。2、在办理过户期间，如因不可抗力原因而不能交易的（由于政府部门无法过户所造成的后果与甲方无关），甲方不负违约责任。3、乙方自2004年4月18日起在使用过程中说发生的一切费用（物管费等）由乙方负担。4、违约责任：（一）若乙方违约，甲方有权收回此房屋，退还房价实际款28.8万元。同样，乙方应付甲方违约金28.8万元��（二）若甲方违约，乙方有权退房，甲方无条件退还全部房款28.8万元，另需退还乙方已支付的其他费用（如装修费4万元元凭发票为准、管道煤气费）等相关支付的合法费用，还需赔偿乙方违约金28.8万元。”南昌市青云谱区人民法院一审时于2011年9月7日到洪都房管所进行调查，该所工作人员对本案争议房屋作了如下陈述：这套房是邓荣的，他的这套房子因他爱人已享受过一套房改房，所以不能继续参加房改，不能办理房产证。但是洪都集团现在有新的想法，如果子女成年了，没有房子的，若子女愿意享受父母的这个福利，子女可以参与这套房子的房改，但目前还只是有这种想法。这套房子不能买卖，只能居住。如果这套房子要办理房产证必须是邓荣爱人把那套房改房全部退回去，没有享受任何房改优惠政策，才能享受该房的房改政策。南昌市青云谱区人民法院委托南昌市鼎立土地房地产评估有限公司对争议房屋价值进行鉴定。2013年7月22日，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司出具的房地产估价报告注明本案争议房产价格为945686元（毛坯状况下的价值），房屋评估费6228元。2013年6月25日，江西人和司法鉴定中心退函说明中注明由于装修资料不完全，司法鉴定难以进行。南昌市青云谱区人民法院一审重审认为，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明争议的位于南昌市××××室的房屋系洪都集团集资房，由于房改房政策的原因，至今未能办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条第六项的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”故双方签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故余远春、刘群英、郭华、谢芳妮应当返还汤舒文、付荣明购房款30万元，汤舒文、付荣明应将房屋返还给余远春、刘群英、郭华、谢芳妮。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮在明知本案争议房屋未取得房产证的情况下将该房屋进行交易，其主观过错大于汤舒文、付荣明，对该合同无效应承担主要过错责任(即60%)，汤舒文、付荣明在签订房屋买卖合同时，明知可能由于房改政策原因，不能办理房产证，依然进行交易，对该合同无效亦应承担相应的过错责任(即40%)。根据本案的实际情况，当事人的过错程度等综合因素，由余远春、刘群英、郭华、谢芳妮承担房屋溢价损失即261411.6元【(945686元-51万元)x60%】，汤舒文、付荣明自行承担房屋溢价损失【(945686元-51万元)x40%】。汤舒文、付荣明主张利息损失、腾房损失，属重复计算，法院不予支持。汤舒文、付荣明要求返还装修费用，其提供装修材料不完全，导致鉴定不能，故对该项主张，法院不予支持。南昌市青云谱区人民法院于2013年10月31日作出（2012）青民重字第9号民事判决：一、余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订的《房屋买卖合同》无效；二、汤舒文、付荣明将座落于南昌市××××室的房屋在本判决书生效后三十日内返还给余远春、刘群英、郭华、谢芳妮；三、余远春、刘群英、郭华、谢芳妮在本判决书生效之日起三十日内返还汤舒文、付荣明购房款30万元，并赔偿汤舒文、付荣明房屋溢价损失261411.6元，两项合计561411.6元；四、驳回余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的其他诉讼请求；五、驳回汤舒文、付荣明的其他诉讼请求。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮和汤舒文、付荣明均不服一审判决，向江西省南昌市中级人民法院提��上诉。本案在江西省南昌市中级人民法院二审审理过程中，2014年5月19日，该院到江西洪都航空工业集团有限责任公司住房制度改革办公室查明：本案争议房屋因为超标（建筑面积146.21㎡）和违反政策，关于是否可参加房改办理房屋产权证问题，洪都公司房改办已上报过材料给南昌市房管局，但材料被退回来了。江西省南昌市中级人民法院二审认为，一、2009年7月9日，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订的《房屋买卖合同》无效。理由为：余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订《房屋买卖合同》时，该房屋处于无房产证状态。本案于2011年8月7日在原审法院立案受理至今，双方争议的位于南昌市××××室的房屋（建筑面积146.21㎡）系洪都集团集资房，由于超标和违反政策原因，无法办理房产证。根据《城市房地产��理法》第三十八条第六项的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”二审法院认为，双方于2009年7月9日签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效后，汤舒文、付荣明要求返还购房款30万元，予以支持。二、关于合同无效后，汤舒文、付荣明提出赔偿购房款30万元利息损失、装修损失、房屋增值损失、腾房损失问题。1、对汤舒文、付荣明一审主张赔偿30万元房屋增值损失和上诉主张多赔偿房屋溢价损失174274.4元，二审法院认为原审判决余远春、刘群英、郭华、谢芳妮承担房屋溢价损失261411.6元，已综合考虑双方当事人过错责任，房屋溢价损失应予以支持；2、关于装修损失问题，根据汤舒文、付荣明上诉主张赔偿装修损失7万元，二审法院考虑房屋已实际使用4年多，结合双方过错责任，酌定由余远春、刘群英、郭华、谢芳妮向汤舒文、��荣明赔偿装修损失2万元。同时，二审法院认为，汤舒文、付荣明上诉主张再承担赔偿购房款30万元利息损失属于重复计算，腾房损失亦没有事实和依据，不予支持。至于余远春、刘群英、郭华、谢芳妮在二审庭审中，提到自己将房屋交给了汤舒文、付荣明居住使用，同期的房屋租金才是自己的损失问题，因为余远春、刘群英、郭华、谢芳妮在一审没有该项诉讼请求，亦无依据，不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。同时，由于汤舒文、付荣明已对房屋装修入住，现退还房屋确有部分装修损失。故二审法院在处理上予以酌定调整。据此，江西省南昌市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2014年6月23日作出（2014）洪民三终字第16号民事判决：一、维持南昌市青云谱区人民法院（2012）青民重字第9号民事判决第一、二、四、五项；��、变更南昌市青云谱区人民法院（2012）青民重字第9号民事判决第三项为“余远春、刘群英、郭华、谢芳妮于本判决书生效之日起三十日内返还汤舒文、付荣明购房款30万元，并赔偿汤舒文、付荣明房屋溢价损失261411.6元和房屋装修损失2万元，两项合计581411.6元”；三、驳回余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的其他诉讼请求；四、驳回汤舒文、付荣明的其他诉讼请求。余远春、刘群英、郭华、谢芳妮向本院申请再审称，（一）有新的证据，足以推翻原判决。南昌市鼎立土地房地产评估有限公司向二审法院出具了新证据：即本案诉争房屋945686元的评估结果无效报告。该证据在二审期间未经质证。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、被申请人仅支付了30万元房款，二审判决认定溢价损失不应以51万元房屋全款为基础。2、合同并没有约定谁承担60%��40%责任，应当是双方责任自负，责任平等。3、申请人与邓荣的父母（受邓荣和童晴蓉的委托）签订《房屋买卖合同》是在2004年4月18日，2009年5月1日签订的是补充合同。申请人是在购房时间满五年后才卖给本案被申请人。4.申请人并没有隐瞒本案诉争房屋不能房改，不能过户，不能交易，不能办产权之事实，按照合同约定，不应承担违约责任。（三）二审判决适用法律确有错误。（四）二审判决超出被申请人的诉讼请求。据此请求：1、撤销江西省南昌市中级人民法院（2014）洪民三终字第16号民事判决第二项“余远春、刘群英、郭华、谢芳妮在本判决书生效之日起三十日内返还汤舒文、付荣明购房款30万元，并赔偿汤舒文、付荣明房屋溢价损失261411.6元和房屋装修损失2万元，两项合计581411.6元”，改判“余远春、刘群英、郭华、谢芳妮在本判决书生效之日起三十日��返还汤舒文、付荣明购房款30万元。”二、因本案诉讼引起的一切费用由汤舒文、付荣明承担。汤舒文、付荣明辩称，1、南昌市鼎立土地房地产评估有限公司出具的“情况说明”并不属于“新证据”；2、二审法院对房屋溢价的计算和双方责任的划分有充分的事实依据。3、二审法院判决确认房屋买卖合同无效系适用法律错误。本案所涉房屋买卖合同应为合法有效。意见：驳回再审申请人的再审请求，确认双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效；判决申请人继续履行合同并协助被申请人办理房屋的过户手续，以保障被申请人的居住权。本案在再审审理过程中，2015年7月3日，本院到江西洪都航空工业集团有限责任公司住房制度改革办公室查明，本案争议房屋由于超标和违反政策，目前无法参加房改，其产权还是属于洪都集团。至于本案争议房屋以后能否参加房改并登记到个人名下，取决于办理房产证的个人能否提供确权材料，但仍然存在不确定性。另查明，南昌市鼎立土地房地产评估有限公司之所以在二审期间出具《情况说明》说明其在一审期间出具的《房产评估报告》无效，是由于该公司在接受南昌市青云谱区人民法院委托鉴定时，南昌市青云谱区人民法院未向其说明该房屋无法办理个人房产证的情况，该公司是依据《南昌市城镇房屋所有权情况调查表》中所有权性质一栏写的“国有”的情况，以该房屋已经办理了房产证为前提出具的《房产评估报告》，后在二审阶段得知该房屋由于政策原因无法登记到个人名下，才出具了《情况说明》。本院再审查明的其他事实与一、二审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，根据余远春、刘群英、郭华、谢芳妮申请再审、汤舒文、付荣明答辩及庭审情况，本案的争议焦点为：1、余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订的《房屋买卖合同》的效力应如何认定；2、本案是否存在双方当事人相互返还财产及赔偿损失的情况。一、关于余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本院认为，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮与汤舒文、付荣明自愿签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。首先，双方争议的房屋系合法建设的房屋，双方之间的房屋买卖合同不损害国家和社会公共利益。根据再审查明的事实，本案双方争议的房屋系洪都集团职工邓荣以集资的形式从洪都集团购买，属于政策性福利房，该房屋初始产权属于洪都集团，在《南昌市城镇房屋所有权情况调查表》中登记为国有。邓荣已经向洪都集团支付了全部集资购房款，目前只是由于政策限制无法登记到个人名下。因此，本案争议的房屋是合法建设并取得了产权初始登记的房屋，并非违法建筑物，将来如果政策变化有可能办理产权登记到购房人名下，对这种房屋的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。其次，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定并不当然导致合同无效。其一，《城市房地产管理法》第三十八条第六项只是规定了对于“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让，但在该部法律中并没有明示违反该条规定的任何法律责任，也未规定违反该条款将导致合同无效。实践中，如果出卖人未办理领取出卖房屋的所有权证书，即使出卖人将房屋实际交付给买受人，也会因出卖人未取��权属证书导致买受人无法通过办理权属变更登记取得房屋所有权。此类交易提交到房屋登记行政管理部门，房屋登记行政管理部门显然无法为买受人办理房屋所有权变更登记。因此，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际上是对合同履行的影响，与合同效力的判断没有直接关联。因而，不能以违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项直接作为否定合同效力的依据，房屋买卖合同的效力仍要根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。其二，余远春等四人作为房屋出卖方未取得房屋所有权等事实也并非导致房屋买卖合同当然无效。我国物权法采用的是物权变动原因与结果区分原则，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变��、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即，房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。因而，余远春等四人未取得争议房屋的所有权并不当然导致房屋买卖合同无效，其影响的也是房屋所有权过户登记的履行问题。因此，余远春等四人与汤舒文、付荣明自愿签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未损害国家利益和社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为合法有效。二、关于本案是否存在双方当事人相互返还财产及赔偿损失的情况。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效。在合同有效的基础上，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮主张该合同无效并相互返还财产的请求，无事实和法律依据，应当予以驳回。汤舒文、付荣明作为被申请人，其在一审阶段的反诉请求是“判令余远春、刘群英、郭华、谢芳妮向汤舒文、付荣明返还购房款30万元及自2009年7月9日起至实际返还之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息，赔偿装修损失约10万元、房屋增值损失约30万元和腾房损失2万元。”该请求是汤舒文、付荣明基于合同有效而提出的解除合同并要求对方赔偿损失，还是基于合同无效而��出的要求对方赔偿损失，需要结合反诉状的内容来看。汤舒文、付荣明提交的反诉状共分两个部分，第一部分中，汤舒文、付荣明认为合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，应是合法有效的，但在第二部分中写到“但考虑诉讼风险，如果法院判决汤舒文、付荣明将房屋退还，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮应当赔偿其相应的损失”，从这句话可以看出，汤舒文、付荣明提交的反诉请求是一种附条件的请求，即要求对方赔偿损失是建立在如果法院认定合同无效的基础上。因此，在涉案合同认定合法有效的情况下，汤舒文、付荣明的反诉请求亦无事实和法律依据，也应当予以驳回。综上，本院认为，原一、二审判决以当事人签订的房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定为由，认定该合同无效，属于适用法律错误，应予纠正。本案中，根据相关法律和司法解释，可以认定双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，余远春、刘群英、郭华、谢芳妮主张该合同无效并相互返还财产以及汤舒文、付荣明主张返还购房款30万元及赔偿购房款30万元利息损失、装修损失、房屋增值损失、腾房损失的请求，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2014）洪民三终字第16号民事判决和南昌市青云谱区人民法院（2012）青民重字第9号民事判决；二、驳回余远春、刘群英、郭华、谢芳妮的诉讼请求；三、驳回汤舒文、付荣明的反诉请求。本案一审案件受理费12700元、房屋评估费6228元，二审案件受理费12700元，合计31628元，由余远春、刘群英、郭华、谢芳妮承担16900元，付荣明、汤舒文承担14728元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘晓雯代理审判员　　李振峰代理审判员　　吕淑瑾二〇一五年九月十一日书　记　员　　刘　鹏附：本案适用的有关法律条文一、《中华人民共和国合同法》有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。更多数据：