（2015）东中法民一终字959号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2016-07-27

案件名称

蒋莹莹与东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司,蒋莹莹

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2015）东中法民一终字959号上诉人（原审被告）：东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司。住所地：东莞市。法定代表人：叶惠全。委托代理人：卢创新，该公司员工。委托代理人：何巧，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋莹莹。委托代理人：韩岳峰，广东知恒律师事务所律师。委托代理人：陈星豪，广东知恒律师事务所辅助人员。上诉人东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司（以下简称中惠公司）因与被上诉人蒋莹莹商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月10日，蒋莹莹向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.中惠公司返还蒋莹莹购房款50000元。2.中惠公司赔偿蒋莹莹54500元。3.本案诉讼费由中惠公司负担。原审法院经审理查明：蒋莹莹在中介公司职员祝某、张某的陪同下分别于2014年8月21日、9月20日前往中惠公司开发的“中惠香樟绿洲”楼盘（已取得预售许可证）看房。蒋莹莹看中115㎡的户型并于2014年9月20日通过银行转账方式交纳了50000元定金。中惠公司出具了两份收据，该收据打印日期为2014年9月21日，下方注明“更换收据”。蒋莹莹称付款当日中惠公司出具的是一张50000元的收据，在2014年9月24日才换成该两份各25000元的收据。2014年9月20日，蒋莹莹签署一份协议书，该协议书载“甲乙双方确认：乙方（蒋莹莹）对所购买之物业一、物业二的情况有清晰的了解及认知，甲方（中惠公司）已对两物业情况向乙方进行了详细的解释和说明；物业一、物业二具有关联性，甲方并不单独销售其中一套物业，是以两套物业作为一个销售组合体对外销售的。……”该协议书所载物业一是中惠香樟绿洲二期4-2305，建筑面积为79.16㎡，物业二是4-2306，建筑面积为35.52㎡。蒋莹莹称其当��签署协议书时手写部分是空白的。蒋莹莹当日还签署两份认购书，分别认购香樟绿洲二期4-2305、4-2306单位。蒋莹莹亦主张签署该认购书时空格部分是空白的，内容为中惠公司事后补充，中惠公司予以否认。蒋莹莹申请证人祝某和张某出庭作证。证人祝某在一审庭审中陈述其两次陪同蒋莹莹到香樟绿洲楼盘看115㎡的户型，中惠公司销售人员均未提及该户型是两户拼作一户使用、出售，即所谓双拼房。祝某陈述是从同事口中得知115㎡户型是双拼房，随后将情况告知蒋莹莹。证人张某在一审庭审中陈述其主要任务是在蒋莹莹看房时帮她照顾孩子，对购房的细节并不清楚。中惠公司在一审庭审中承认香樟绿洲二期4-2305、4-2306单位是双拼房，样板房是将两间拼接成一间对外展示和销售，但已将情况以口头和书面的方式告知蒋莹莹，蒋莹莹也在协议书中签名确认。蒋莹莹还主张中惠公司销售人员向其收取了4500元社保费，但未提交证据予以证实。证人祝某和张某均表示其未亲眼看到蒋莹莹向中惠公司或其销售人员交纳该4500元。中惠公司否认收过蒋莹莹该笔款项。原审法院认定上述事实的证据有：认购须知、签约须知、广告、收据、商品房预售许可证、协议书、认购书以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：认购书是蒋莹莹、中惠公司约定在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，仅表明蒋莹莹与中惠公司就买卖案涉房屋事宜达成初步意向，并非最终的合意，因此本案的实质应为商品房预约合同纠纷。案涉的两间商品房，香樟绿洲二期4-2305、4-2306单位均已取得预售许可证，依法可对外发售。双方在认购书确定期限内未签订最终的商品房买卖合同并产生纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此本案争议的焦点是双方未能订立商品房买卖合同的事由及责任如何认定、划分。本案中，蒋莹莹两次到香樟绿洲楼盘看115㎡户型的样板房，并且基于对样板房的印象定下购买115㎡户型的意向，交纳了50000元定金，而中惠公司展示的115㎡户型样板房在外观上并不能看出由两间独立的商品房拼接而成。可以推知，蒋莹莹的本意是购买一套面积为115㎡的商品房，而非拼接面积合计为115㎡的两套独立商品房。证人祝某的证言证实中惠公司的销售人员在看房时并未向蒋莹莹告知该户型是双拼房。祝某与蒋莹莹、中惠公司均无明显、直接的利害关系，在一审庭审中的陈述也没有不合常理之处，其证言具有很高的可信度。中惠公司称其已在看房过程中向蒋莹莹告知了115㎡户型是双拼房的情况，缺乏依据，原审法院不予采信。虽然蒋莹莹签署了协议书和认购书，从文字层面看蒋莹莹似乎是理解并接受了双拼房的事实。但蒋莹莹定下购买意向、交纳定金与签署协议书、认购书是同一天，按照现行信贷政策和税收政策，是否为双拼房将对蒋莹莹产生重大不利影响，在中惠公司事先未告知该户型是双拼房的情况下，蒋莹莹突然改变初衷，转而接受对其会产生重大不利影响的双拼房不合常理。因此，原审法院认为双方对于作为买卖标的的115㎡户型是双拼房一事存在重大误解，并未就该户型的买卖达成真正的合意，不存在订立商品房买卖合同的基础。中惠公司未尽到妥善而充分的告知义务，蒋莹莹未仔细阅读关系重大的相关文件，以致对买卖标的产生重大误解。故对于未能订立商品房买卖合同，双方均有责任。合同未能订立对中惠公司并不产生实质性的影响，结合本案实际情况，基于公平原则，原审法院认为中惠公司应将收取的定金50000元返还蒋莹莹。蒋莹莹主张中惠公司收取其4500元所谓社保费，但未提交任何证据予以证明，中惠公司也不予确认。故对蒋莹莹要求中惠公司返还4500元的请求，因缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规��，于2014年11月26日作出判决：一、东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起七日内返还蒋莹莹定金50000元。二、驳回蒋莹莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1195元，由蒋莹莹负担623元，由东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司负担572元。中惠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）蒋莹莹认购房屋前，中惠公司已告知其购买的房屋由两套商品房组合而成，以及两套商品房合拼在一起销售的事实。1、中惠公司与蒋莹莹就房屋购买事宜，分别签署了4-2305号房及4-2306号房的认购书，蒋莹莹应当知道4-2305号房及4-2306号房是两套独立的商品房。为了更清楚地向蒋莹莹解释两套商品房��关系，双方又签订了协议书，协议书的核心内容即两套商品房作为一个销售组合体对外销售，也印证了中惠公司在一审主张已经清楚向蒋莹莹说明房屋是双拼房的事实。关于双拼房的说明，中惠公司并未在认购书、商品房买卖合同或其他文件中略微带过，而是通过协议书进行了详细说明，蒋莹莹作为具备完全民事行为能力的人，应当是仔细阅读协议书后才签名，由此可见，蒋莹莹在认购时是清楚知道自己购买的房屋是双拼房的事实。2、蒋莹莹主张签订的协议书及认购书是空白文本，不清楚协议书及认购书的内容，蒋莹莹对此不能举证证明。对于一个具备完全民事行为能力的人来说，在不清楚协议内容的情况下就签字与常理不符，假设其真的在空白文本中签字，也应承担因此而造成的后果。3、中惠公司与蒋莹莹签订两份《认购书》，分别就两套房屋的付款方式进行了约定，其中，4-2305号首付六成，四成按揭，4-2306号房首付三成，七成按揭。关于付款方式，是认购书订立的核心，根据现行信贷政策，在蒋莹莹名下没有房产的情况下，首套房可三成首付，二套房六成首付。由付款方式也可知，蒋莹莹接收购买两套房的事实，也接收第二套六成首付的事实。（二）协议书及认购书是双方当事人达成合意的情况下自愿签订的，是双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效。蒋莹莹对买卖标的的性质并不存在重大误解。蒋莹莹曾两次前往涉案楼盘看房，在看房的过程中中惠公司销售人员多次口头提醒蒋莹莹涉案户型属于双拼房户型，且在中惠公司充分履行告知义务的前提下，自愿与中惠公司签订认购书及协议书，属于蒋莹莹真实的意思表示。蒋莹莹作为一个完全民事行为能力人，对于自己要签订的文书��当是在充分了解的基础上才会签订。（三）证人祝某与蒋莹莹、中惠公司存在明显、直接的利害关系，其证人证言不应被采纳。即使其证言被采纳，但其不是全程跟进客户购房的每一个环节，其不在场时，中惠公司与蒋莹莹沟通的内容也不能通过其证言判断。综上，蒋莹莹在购房过程中明知购买的房屋是双拼户型而与中惠公司签订认购书并缴纳定金，对购买的房屋不存在重大误解，蒋莹莹认购后因自身原因放弃购买涉案房屋，应按照认购书的约定及法律法规、司法解释规定承担定金损失。据此，中惠公司请求本院：1.撤销原审判决第一项判决内容。2.一审、二审案件受理费均由蒋莹莹承担。被上诉人蒋莹莹口头答辩称：（一）中惠公司与蒋莹莹签订的协议书与认购书有重大瑕疵，在一审审理过程中中惠公司出具的认购书原件是一式三联的，但是有蒋莹莹��名的第一联中没有房号，只是第二、三联有房号，标的不清楚，且该认购书由中惠公司保管，并没有送达给蒋莹莹。（二）协议书是空白的，是中惠公司利用虚假的陈述欺骗蒋莹莹签署的，协议书也是一式三联，均由中惠公司保管，在一审庭审时才出示，蒋莹莹均不清楚。（三）该协议书和认购书蒋莹莹均不认可，中惠公司的行为是欺诈行为，蒋莹莹认为原审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，两份认购书的第一联没有填写房屋面积、房款及付款方式等内容，第二联和第三联是有打印字体的房屋面积、房款及付款方式等内容，中惠公司解释称打印出来的时候就是这样，第一联是用作存根，第二联是提供给客户的。蒋莹莹称一般购房人也只看认购书的第一联，不可能看复写的第��联和第三联，而中惠公司在第一联没有写明房屋信息，从而可以看出中惠公司存在欺骗、隐瞒事实的行为。中惠公司称蒋莹莹是当场在协议书和认购书上签字，按照中惠公司的一般流程，中惠公司需要在认购书及协议书上盖完章再送达给认购人，而当时蒋莹莹提出退房，所以中惠公司没有将认购书及协议书交付给蒋莹莹。蒋莹莹称认购书和协议书均是空白合同，需要填写的部分全是空白的，其他打印的条款内容当时没有仔细看，其当时以为两份认购书的内容是一样的。另，中惠公司确认证人祝某是与中惠公司合作的中介公司的销售人员，祝某在一审庭审中陈述在发生本案纠纷之前，中惠公司没有向其告知案涉房屋是双拼房，其是从卖过该户型房屋的同事处得知该户型是双拼房的。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对中惠公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：中惠公司是否应向蒋莹莹退还定金。对此，本院分析如下：首先，案涉两份认购书的第一联均没有填写房屋面积、房款及付款方式等内容，中惠公司解释称打印出来的时候就是这样，然而，一般情况下，第二联、第三联的内容应当是与第一联是一致的，因此，中惠公司的该行为存在故意隐瞒房屋信息的嫌疑。其次，中惠公司在蒋莹莹签订认购书和协议书后，并没有当天将认购书和协议书交给蒋莹莹，中惠公司称需要其盖完章后再送达给蒋莹莹，但认购书上的公章只是中惠公司的认购书专用章，并非中惠公司的公章，故中惠公司的解释并不合理。中惠公司没有在蒋莹莹签订认购书的当天将认购书交给蒋莹莹，不符合一般交易习惯。再者，证人祝某是与中惠公司合作的中介公司的销售人员，其在一审庭审中陈述在发生本案纠纷之前，中惠公司并没有向其告知115㎡户型是双拼房，中惠公司的销售人员在蒋莹莹看房时也没有提到115㎡户型是双拼房，祝某是后来从卖过该户型房屋的同事处得知该户型是双拼房的。因此，原审法院认定中惠公司并未尽到充分的告知义务，蒋莹莹也没有仔细阅读相关条款，导致蒋莹莹对于115㎡户型是双拼房的事实存在重大误解，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，蒋莹莹有权请求撤销认购书及协议书。蒋莹莹起诉请求中惠公司退还定金的行为可以视为是蒋莹莹向法院提出申请撤销认购书及协议书。因此，本院确认案涉认购书及协议书被撤销。据此，中惠公司应向蒋莹莹退还定金50000元。综上所述，原审判决认定事实清楚，虽然适用法律部分有不当之处，但不影响案件处理结果。中惠公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　黎淑娴代理审判员　　钟满福代理审判员　　冯婉娥二〇一五年九月十一日书　记　员　　曾雪贞附相关法律条文：《中华人民��和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当��价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。第-11-页共12页