（2015）吉民三终字第260号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-13
案件名称
曾丽与吉安市六合盛置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉安市六合盛置业发展有限公司,曾丽
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民三终字第260号上诉人（原审被告）：吉安市六合盛置业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区跃进路46号。法定代表人：汪传坚，该公司董事长。委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾丽。委托代理人：刘小云，江西共创律师事务所律师。上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司（以下简称六合盛公司）因与被上诉人曾丽商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月6日，曾丽与六合盛公司签订《商品房买卖合同》，约定曾丽购买六合盛公司开发的位于吉安市沿江路商品房一套，房屋面积为92.46平方米，单价为4318元／平方米，房屋总价为399242元。合同第六条约定，曾丽在2012年7月6日首付房款120242元，余款279000元向被告指定银行申请按揭贷款。合同第八条约定，六合盛公司应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付曾丽使用。合同第九条约定，如六合盛公司逾期交房超过90日，曾丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，六合盛公司按日向曾丽支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，六合盛公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因六合盛公司的责任，曾丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，曾丽不退房，六合盛公司应按已付房款的2%向曾丽支付违约金。合同签订后，曾丽按照合同约定交清了全部购房款。曾丽于2014年8月4日收房，但六合盛公司未办理房屋产权登记的报备。原审法院认为：曾丽与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效。曾丽按合同约定支付了全部购房款，六合盛公司应在2014年6月30日前向曾丽交付房屋，但曾丽于2014年8月4日收房，六合盛公司逾期交房35天，构成违约，六合盛公司应按合同约定向曾丽支付逾期交房违约金4192元。同时，曾丽收房后，六合盛公司应按照合同约定于曾丽收房后的180日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但是六合盛公司在该期限内未履行合同约定的义务，构成违约，应按合同约定向曾丽支付总房款399242元的2%的违约金7984元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告吉安市六合盛置业发展有限公司支付原告曾丽逾期交房违约金4192元、逾期办证违约金7984元，共计12176元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，减半收取，由被告吉安市六合盛置业发展有限公司负担。上诉人六合盛公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判其按每月600元向曾丽支付逾期交房违约金及不承担逾期办证违约金，本案一、二审诉讼费用由曾丽负担。其理由是：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条等相关规定，租金损失是逾期交房的实际损失，违约金不应超过实际损失的30%，而且关于逾期交房违约金过高的问题，2008年江西省高级人民法院已有按超过造成损失的30%为标准进行调整的案例，该判决在全省对类似案件具有指导意义。因此，原审判决按日万分之三的标准确定的违约金数额明显超过涉案房屋同地段、同时段的房屋租金即实际损失的30%，脱离了基本事实，于法无据，请求依法予以改判。2、六合盛公司虽延期办理房产证，但并未对曾丽造成实际的损失，按照合同约定的已付房款的2%支付违约金明显过高。六合盛公司在商品房交易中诚实守信，且已履行完成房屋初始登记的协助义务，延期办理房产证不是六合盛公司的原因所造成的，而是行政机关的原因导致的，系六合盛公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致，且逾期交房违约金和逾期办证违约金不能重叠支付，故六合盛公司无需向曾丽支付逾期办证违约金。被上诉人曾丽答辩称：1、只有在当事人没有约定违约金和损失计算办法时才参照租金计算违约金，本案双方当事人约定了违约金的计算方式，不应当以租金作为计算违约金的标准。30%并不是一成不变的固定标准，不能机械地套用司法解释的30%计算违约金，违约金具有处罚性质，违约交房的过错在于六合盛公司，其应承担违约责任，低于银行同期贷款利率4倍的违约金受法律保护，原审法院综合相关情况将违约金调整为日万分之三，曾丽亦服从原审判决。2、合同约定六合盛公司应在房屋交付180天内办理房地产权属证书，逾期办证的违约金是已付房款的2%，六合盛公司于2015年4月17日方取得竣工验收备案，逾期办证的违约金应由六合盛公司承担。双方签订的合同明确约定了逾期交房违约金和逾期办证违约金，二者的起算时间完全不一样，二者可以同时主张。根据上诉人六合盛公司的上诉理由和被上诉人曾丽的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案逾期交房违约金应按何标准调整？2、六合盛公司应否向曾丽支付逾期办证违约金？本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：曾丽与六合盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。曾丽已按合同约定付清了购房款，但六合盛公司未按合同约定如期将符合交付条件的商品房交付给曾丽，其理应按合同约定支付逾期交房违约金。六合盛公司要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对违约金数额比照同地段同类房屋租金，以超过租金30%的标准核减。本院认为，该解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，本案没有证据证实曾丽因逾期交房造成的损失具体是多少，故该条规定并不能适用于本案。按照该解释第十七条的规定，比照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，其适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但本案双方当事人在合同中对违约金数额的计算方法是有明确约定的，故并不需要比照同地段同类房屋租金标准计算违约金数额或损失赔偿额。六合盛公司的这一上诉意见实际上是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条与第十七条的错误理解，本院依法不予支持。本案中，双方合同约定按日万分之三计算逾期交房违约金的标准并不过高，无需对违约金进行调整，故原审法院按合同约定的日万分之三的标准确定本案逾期交房违约金的数额并无不妥。曾丽已按合同约定付清了购房款，但六合盛公司未按合同约定如期将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，其理应按合同约定支付逾期办证违约金。六合盛公司于2014年8月4日将房屋交付给了曾丽，但其于2015年4月17日方取得竣工验收备案，且未提供任何证据证实其已履行完成房屋初始登记的协助义务。六合盛公司关于其已履行合同义务的上诉请求与事实不符，依法不予支持。双方签订的合同不仅约定了出卖人逾期交房的违约责任，还约定了出卖人逾期办证的违约责任，该两项约定是分别对出卖人未按合同约定的期限交付房屋和办理房产证应承担的违约责任所作的约定，并未违反相关法律规定，也不存在重叠支付的情形，六合盛公司即使按合同约定支付了逾期交房违约金，也并不影响其按合同约定支付逾期办证违约金。因此，六合盛公司认为逾期交房违约金和逾期办证违约金重叠计算的上诉理由不成立，依法不予采纳。曾丽至今未取得房地产权属证书，原审法院按双方合同约定按已付房款的2%确定六合盛公司向曾丽支付违约金的数额并不过高。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人吉安市六合盛置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 肖永兰代理审判员 胡 婧二〇一五年九月十一日书 记 员 张志坚 来源：百度“”