（2015）虹民三（民）初字第1124号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-02-01
案件名称
方秀梅与夏晖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方秀梅,夏晖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《上海市房屋租赁条例》：第二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第1124号原告方秀梅，女，1963年4月7日出生，汉族，住浙江省。委托代理人蒋蓉，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人郑琦，上海市海华永泰律师事务所律师。被告夏晖，女，1984年2月14日出生，汉族，住江苏省。原告方秀梅与被告夏晖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋蓉到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告方秀梅诉称，原、被告于2012年10月31日签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市虹口区塘沽路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，房屋建筑面积117.82平方米，房屋租赁期自2012年11月11日起至2022年11月10日止，房租每月5，000元，每两个月一付，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、保安保洁、有线电视、物业费等费用由被告承担，并约定如被告违约，应向原告支付违约金8万元。然被告自2015年3月起一直未支付租金，经原告多次催缴，被告至今仍未履行付款义务。原告认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，被告拖欠租金等费用构成违约，违背诚信原则。故要求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，解除日期为被告欠付租金满六个月之次日即2015年9月2日；2、被告交还系争房屋；3、被告支付自2015年3月11日起至合同解除之日止的租金，按照每月5，000元计算；4、被告支付自合同解除之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，按照每月5，000元计算；5、被告支付自2012年11月11日起至交还房屋之日止的物业管理费，其中2012年11月11日至2013年3月31日期间的物业管理费按照每月98.97元计算，2013年4月1日起至交还房屋之日止的物业管理费按照每月163.77元计算；6、被告支付2014年6月至2014年12月期间的水电费243.08元；7、被告支付2012年4月至2013年3月期间的设备运行费777.60元；8、被告支付违约金8万元。审理中，原告变更第8项诉讼请求，要求被告支付违约金1万元，以被告已支付的押金1万元相抵扣。被告夏晖未作答辩。经审理查明，系争房屋系原告名下房产。2012年10月31日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方作为居住使用，该房屋建筑面积117.82平方米；2、租赁期限为10年，自2012年11月11日起至2022年11月10日止；3、月租金为5，000元，押金1万元，租金两个月一付，提前10天支付下次房租；4、乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由乙方承担；5、甲、乙双方如有特殊情况需提前终止本合同的，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续。如无故违约，则向对方支付违约金5，000元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。双方还补充约定：1、此房可以分割；2、交房时须恢复原状；3、物业费由乙方交纳；4、违约赔偿条款：如甲方中途提出违约，甲方赔偿乙方的损失为，3年内的赔偿8万元，4至6年的赔偿6万元，7至10年的赔偿4万元。如乙方中途提出违约，乙方赔偿甲方的损失为，3年内的赔偿8万元，4至6年的赔偿6万元，7至10年的赔偿4万元；5、2015年11月11日起每月租金为5，300元，2019年11月11日起每月租金为5，600元。合同签订后，被告支付了原告押金1万元，原告向被告交付了系争房屋。2015年1月，被告未经原告同意，自行搬离了系争房屋。被告租金支付至2015年3月10日，水电费支付至2014年5月，设备运行费支付至2012年3月，被告未支付过物业管理费。上述事实，有原告提供的房地产权证、租赁合同、物业管理费发票、设备运行费收据、物业管理处的水电费欠费证明及原告的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应遵照履行。被告拖欠租金累计超过六个月，原告要求于被告欠付租金满六个月之次日即2015年9月2日解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将房屋返还原告。被告拖欠租金、物业管理费、设备运行费、水电费，违反合同约定，原告要求被告支付，依据充分，本院予以支持。被告自行搬离系争房屋，未与原告办理房屋交接手续，故合同解除后，被告还应支付原告房屋占有使用费，原告要求参照租金标准每月5，000元支付，依据充分，本院予以支持。被告拖欠租金构成违约，原告要求被告支付违约金1万元，以押金抵扣，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《上海市房屋租赁条例》第二十三条第一款、第三款、第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告方秀梅和被告夏晖签订的《租赁合同》于2015年9月2日解除；二、被告夏晖应携本人物品搬离上海市塘沽路XXX号XXX室房屋，该房屋由原告方秀梅收回；三、被告夏晖应支付原告方秀梅2015年3月11日至2015年9月2日期间的租金28，833元；四、被告夏晖应支付原告方秀梅房屋占有使用费，按照每月5，000元，自2015年9月3日起计算至返还房屋之日止；五、被告夏晖应支付原告方秀梅2012年11月11日至2015年8月31日期间的物业管理费5，214.49元，并自2015年9月1日起，按照每月163.77元，支付物业管理费至交还房屋之日止；六、被告夏晖应支付原告方秀梅2014年6月至2014年12月期间的水电费243.08元；七、被告夏晖应支付原告方秀梅2012年4月至2013年3月期间的设备运行费777.60元；上述第二款至第七款所述款项，被告夏晖应于本判决生效之日起15日内履行完毕；八、被告夏晖应支付原告方秀梅违约金1万元，以被告夏晖已支付原告方秀梅的押金1万元相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，090元，由被告夏晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 毛济平人民陪审员 张俊彪二〇一五年九月十一日书 记 员 吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《上海市房屋租赁条例》第二十三条房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。……房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：